Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10220987 UV EXPL 22-279 MB/40202
Kort geding vonnis van 17 januari 2023
inzake
de stichting
Stichting Woonin, per 31 december 2022 rechtsopvolgster van Stichting Viveste,
gevestigd in Utrecht ,
verder ook te noemen: Woonin ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool.
1.De procedure
1.1.
Stichting Viveste (hierna: Viveste ) heeft [gedaagde] gedagvaard op 9 december 2022. Bij de dagvaarding waren de producties 1 tot en met 38 gevoegd. Daarna heeft Viveste nog de aanvullende producties 39 en 40 ingediend. [gedaagde] heeft als reactie daarop de producties P1 tot en met P8 ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling was op 3 januari 2023. De gemachtigden hebben beiden een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Mr. Scholten heeft, met akkoord van mr. Schuckink Kool, een akte van fusie van [Stichting] en stichting Viveste tot stichting Woonin van 31 december 2022 overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder met partijen is besproken.
1.3.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De beoordeling
Wat is er aan de hand?
2.1.
Woonin is als rechtsopvolgster van Viveste eigenaar van de ruimte gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) die met ingang van 4 februari 2020 door Viveste als woonruimte aan [gedaagde] is verhuurd. Het gehuurde ligt op de begane grond van een complex en is oorspronkelijk bestemd als kantoorruimte/werkruimte voor de huismeester van het complex. Nadat [gedaagde] in het gehuurde is gaan wonen met haar jongvolwassen dochter, is door de gemeente Houten (hierna: de gemeente) geconstateerd dat aan Viveste geen omgevingsvergunning is verleend voor het gebruik van het gehuurde als woonruimte en dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan woonruimte. Op 12 december 2022 heeft de gemeente aan Viveste een last onder dwangsom opgelegd van € 10.000,00 die ineens is verschuldigd als na een termijn van vier maanden de bewoning van het gehuurde niet is geëindigd. Viveste heeft [gedaagde] een vervangende woning aangeboden en de huurovereenkomst voor het gehuurde buitengerechtelijke ontbonden. Omdat [gedaagde] de vervangende woonruimte niet accepteert en het gehuurde niet vrijwillig wil verlaten, heeft Viveste ontruiming van het gehuurde gevorderd en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2.
[gedaagde] vindt dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen, omdat Viveste volgens haar niet de bevoegdheid had om de huurovereenkomst in november 2022 buitengerechtelijk te ontbinden. Volgens [gedaagde] heeft Viveste enkel gesteld, maar niet bewezen dat het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde uitgaven vereist die in redelijkheid niet van haar zijn te vergen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde is groot; als de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, worden zij en haar dochter dakloos.
Wat vindt de kantonrechter ervan?
2.3.
De ontruimingsvordering wordt toegewezen. [gedaagde] krijgt een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis om het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Hierna wordt toegelicht waarom dat zo is.
Spoedeisend
2.4.
In deze kort geding procedure wordt aan de kantonrechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat een op artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gebaseerde rechtsvordering tot het opeisen van haar eigendom (revindicatie) en in het verlengde daarvan een ontruimingsvordering in en bodemprocedure zal worden toegewezen. Als dat voldoende waarschijnlijk is en Viveste / Woonin een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door haar gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.
2.5.
Een vordering tot ontruiming zoals deze door Viveste is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. Dit geldt te meer omdat de gemeente handhavend zal optreden als Woonin het gebruik van het gehuurde als woonruimte niet zal (doen) staken per 13 april 2022.
Het einde van de huurovereenkomst
2.6.
Op grond van artikel 7:210 BW kan zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst ontbinden indien een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. De verhuurder is volgens artikel 7:206 BW verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
2.7.
Uit het ‘besluit opleggen last onder dwangsom illegaal gebruik voor woondoeleinden, [adres 1] in [woonplaats] ’ (overgelegd als productie 39, hierna: het besluit) blijkt dat het gehuurde in mei 2006 volgens de reguliere bouwvergunning tweede fase door de gemeente is vergund als “huismeester ruimte”. Er is bij de gemeente geen (omgevings)vergunning bekend om het gebruik van het gehuurde te wijzigen van “huismeester ruimte” naar “woondoeleinden”. Door het zonder vergunning laten gebruiken van het gehuurde als woning, handelt Viveste in strijd met de Wabo en de beheersverordening Centrum van Houten. Daarnaast blijkt uit het besluit dat het gehuurde niet voldoet aan de voor een bestaande woning geldende eisen van daglichttoetreding, waardoor Viveste tevens handelt in strijd met de Woningwet en het Bouwbesluit 2012. Zo is door de toezichthouder van de gemeente bij het controlebezoek aan het gehuurde het volgende geconstateerd:
“Het geheel bestaat uit een soort voorkamer met een klein halletje bij de voordeur. Aan de voorzijde zijn een deur en twee ramen. Deze ramen zijn gelegen onder een galerij van de bovenburen, waardoor relatief weinig daglicht door de ramen binnentreedt. De keuken heeft geen daglichttoetreding en daar brandt de hele dag en tl-buis. Achter de keuken is een ruimte in de hoek waar helemaal geen daglichttoetreding is. Dit gedeelte kan worden gebruikt voor opslag, zoals bij een kantoor zou kunnen.”
2.8.
Uit het besluit blijkt verder dat de gemeente heeft onderzocht of de geconstateerde gebreken aan het gehuurde door middel van een omgevingsvergunning zijn te legaliseren, maar dat de uitkomst van dit onderzoek negatief luidt. Hierbij is doorslaggevend dat de gemeente het niet aannemelijk vindt dat het gehuurde aan de voor een bestaande woning geldende in het Bouwbesluit 2012 neergelegde eisen voor (in ieder geval) daglichttoetreding kan worden voldaan zonder dat ingrijpende constructieve wijzigingen in/aan het gehuurde worden uitgevoerd. De gemeente heeft in het besluit een last onder dwangsom aan de gemeente opgelegd met als doel ‘het gebruik van de ruimte op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor woondoeleinden te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden.’
2.9.
Gelet op de inhoud van het besluit is er sprake van een situatie waarin een overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde als woning verhindert, waardoor het genot dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. De last onder dwangsom is immers gericht op het staken en gestaakt houden van het gebruiken van het gehuurde als woonruimte, omdat het gehuurde daar niet voor geschikt is. Ook als de overheidsmaatregel door Woonin technisch gezien weggenomen zou kunnen worden door het gehuurde te laten voldoen aan de geldende eisen voor daglichttoetreding als bedoeld in het Bouwbesluit 2012, dan vindt de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat dit constructieve wijzigingen van het gehuurde en daarmee gepaarde uitgaven met zich brengt die in redelijkheid niet van Woonin kunnen worden verlangd. Naar het oordeel van de kantonrechter moet het er daarom vooralsnog voor worden gehouden dat Viveste op grond van artikel 7:210 BW bevoegd was de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Hieraan doet niet af dat het handhavend optreden van de gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst wellicht voor de verhuurder voorzienbaar was. Artikel 7:210 BW ziet namelijk zowel op gevallen van voorzien als onvoorzien overheidsoptreden [1] .
Ontruiming
2.10.
Omdat Viveste naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden, verblijft [gedaagde] met haar dochter zonder recht of titel in het gehuurde. Daarmee maakt zij inbreuk op het eigendomsrecht van Woonin . Het belang van Woonin bij een spoedige ontruiming van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. Hierin weegt mee dat [gedaagde] over een vervangende woonruimte had kunnen beschikken, maar zij heeft die woonruimte om haar moverende redenen – gelegen buiten de vraag of deze woning passend en geschikt is voor haar en haar dochter – geweigerd. De ontruimingsvordering wordt dan ook toegewezen. De gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis wordt toegewezen.
2.11.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonin toegezegd de woning aan de [adres 2] in [woonplaats] nog korte tijd beschikbaar te houden voor [gedaagde] en haar dochter. De kantonrechter geeft partijen in overweging om naar aanleiding van dit vonnis nogmaals met elkaar in gesprek te gaan over de huur van deze woning.
Dwangsommen
2.12.
De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat Woonin dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
Proceskosten
2.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en dat zij aan Viveste / Woonin haar proceskosten moet vergoeden. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde €
747,00(1 punt x tarief € 747,00)
747,00(1 punt x tarief € 747,00)
Totaal € 1.000,03
Uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Tegen de door Viveste / Woonin gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling van [gedaagde] , is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. Deze vordering wordt daarom toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter geeft, recht doende in kort geding, de volgende onmiddellijke voorziening:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om de ruimte gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] , uiterlijk
binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Woonin , en onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Woonin te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan Woonin haar proceskosten vergoeden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.003,03, waarin begrepen € 747,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023.