Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 10371315 \ MC EXPL 23-1268
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
STICHTING DUDOK WONEN,
te Hilversum,
eisende partij,
hierna te noemen: Dudok,
gemachtigde: mr. D.L. van Praag,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 24 februari 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 30 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van Dudok met een aanvullende productie;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 30 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van Dudok met een aanvullende productie;
- de mondelinge behandeling van 17 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van Dudok.
- de spreekaantekeningen van Dudok.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Dudok is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.
2.2.
Met ingang van 6 juli 2021 huurt [gedaagde] van Dudok de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: ‘de woning’ of ‘het gehuurde’).
2.3.
In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
‘
Artikel 2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.’
Artikel 2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.’
2.4.
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden huurovereenkomst woonruimte Dudok Wonen 2010 (hierna: de algemene voorwaarden) is het volgende bepaald:
‘
Artikel 6(…)6.2 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben en houden. (…) Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen.
Artikel 6(…)6.2 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben en houden. (…) Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen.
(…)
6.8
Het is huurder zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren, of aan derden in gebruik te geven. Het `in gebruik geven aan derden' wordt in de ruimste zin des woords gelijk gesteld aan onderverhuur.
6.9
Indien huurder het gehuurde heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…)
2.5.
Op 8 september 2021 heeft Dudok een telefonische melding van een in deze procedure anoniem gebleven buurtbewoner van het gehuurde ontvangen. Een medewerker van de klantenservice van Dudok heeft daarvan het volgende gespreksverslag gemaakt:
‘Eén van de buren belde vandaag met de mededeling dat zij denkt dat de woning [adres] wordt verhuurd, zij ziet hier steeds verschillende mensen binnenkomen die ook vaak bij die buur aanbellen en dan aangeven dat ze daar wonen.’
2.6.
Op 11 september 2021 heeft een in deze procedure anoniem gebleven buurtbewoner van het gehuurde het volgende aan Dudok gemaild:
‘onderwerp: onderhuur
Hierbij dien ik een melding wat betreft vermoeden van onderhuur.
25-06-2021 hebben de oude bewoners van de woning [adres] toevoeging [adres] het huis verlaten. Kort daarna zijn er nieuwe bewoners komen wonen maar ik zie om de week iemand anders in de woning wonen voornamelijk toeristen die geen woord Nederlands spreken.
Dit is heel vervelend voor mij [zwart gelakt] en vind het niet fijn dat er steeds andere bewoners [zwart gelakt] wonen en dat het op korte termijn veranderd.
Sinds 2 weken terug wonen er toeristen die hier op vakantie zijn zeggen ze. Zij hebben zelf aangegeven aan mij dat ze hier wonen maar dit lijkt me sterk.’
2.7.
Een medewerker van Dudok heeft op een in deze procedure niet bekend gemaakte datum gesproken met een in deze procedure anoniem gebleven buurtbewoner van het gehuurde. Daarvan heeft deze medewerker het volgende verslag opgesteld:
‘Gesproken met [anoniem] die ook woonachtig is in het trappenhuis. Ik hoor hem / haar het volgende verklaren: Ik woon hier nu een aantal jaren. Elke avond tussen 21 uur en 23 uur zie en of hoor ik 2 bouwvakkers naar boven gaan, ze gaan dan naar huisnummer [adres] toe en gaan daar naar binnen. In de ochtend gaan ze weer naar beneden. Het zijn er soms 2, maar soms ook 3. De huurder van het adres herken ik als ik hem zie, daarom kan ik ook verklaren dat hij zelf niet op [adres] woont.’
2.8.
Naar aanleiding van deze signalen heeft Dudok [gedaagde] voor een gesprek uitgenodigd. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 28 september 2021. Naar aanleiding van dit gesprek heeft Dudok op 1 oktober 2021 een brief aan [gedaagde] geschreven. In die brief is het volgende opgenomen:
‘ Op dinsdag 28 september jl. hebben wij een gesprek met u gehad bij ons op kantoor. Dit gesprek hadden wij ingepland naar aanleiding van de overlast- en woonfraudemeldingen welke wij uit het woongebouw waar u uw woning huurt, hebben ontvangen. (…)
(…) Tijdens het gesprek heeft u aangegeven bij uw ouders te wonen en dat er sinds een week drie vrienden van u verblijven in de woning. Zij zouden op bezoek zijn en over een week weer vertrekken. U gaf aan dat u bij uw ouders woont maar ingeschreven staat op uw het adres [adres] , omdat uw ouders anders het recht op toeslagen missen als u bij hen ingeschreven staat. Tevens heeft u aangegeven dat uw broer ook op bovengenoemd adres staat ingeschreven omdat hij zich niet kan inschrijven op het adres van uw ouders. Hij zou echter - volgens u - verblijven bij uw zwager. Op onze vraag of u na vertrek van uw vrienden zou terugkeren in de woning, gaf u aan dat niet te weten. U weet nog niet wat u wilt doen met de woning. Ook gaf u aan dat het u bevreemdt dat u over deze zaken wordt bevraagd terwijl de woning "van u" is.
Tijdens ons gesprek hebben wij uitgelegd dat u een woning huurt van Dudok Wonen, de woning is niet uw eigendom. Wij hebben u gewezen op uw huurovereenkomst en de algemene voorwaarden bij deze overeenkomst. De woning is, op grond van artikel 2 van Pro de huurovereenkomst, om voor u en leden van uw huishouden als woonruimte te gebruiken. In artikel 6.2 van algemene huurvoorwaarden is aangegeven dat u verplicht bent de woning zelf te bewonen en uw hoofdverblijf daarin te hebben. Verder dient u zich te gedragen als een goed huurder. Ten aanzien van een sociale huurwoning wordt
geacht dat u daadwerkelijk in de woning moet wonen. Tevens is het u op grond van artikel 6.7 en 6.8 van de algemene voorwaarden niet toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of (zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van Dudok Wonen) op een andere wijze aan derden in gebruik te geven. Het voorgaande hebben wij u tijdens het gesprek nogmaals uitgelegd. Uzelf heeft aangegeven bij uw ouders te wonen en dat betekent dat u uw hoofdverblijf elders heeft. Dit is niet toegestaan. Een en ander is u temeer verwijtbaar omdat er sprake is van een sociale huurwoning. Woningen zijn schaars, woningzoekenden wachten lang op een woning.
(…)
Gezien het bovenstaande hebben wij u gewezen op de mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen. Doet u dit niet dan zullen wij uw dossier voorleggen aan de rechter met het verzoek de huurovereenkomst te ontbinden. Dit kan voor u leiden tot hoge (juridische) kosten. Desondanks was u niet voornemens om tot een vrijwillige huuropzegging over te gaan.
Wij stellen u nogmaals in de gelegenheid om vrijwillig de huur op te zeggen door uiterlijk dinsdag 12 oktober a.s. de woning volledig leeg en ontruimd aan Dudok Wonen ter beschikking te stellen op de wijze zoals omschreven in de huurovereenkomst. Indien u van u deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, verzoeken wij u uiterlijk 7 oktober a.s. het bijgaande huuropzeggingsformulier ingevuld en ondertekent aan ons te retourneren of via de website een huuropzegging te doen.
Mochten wij uiterlijk 7 oktober a.s. tussen 09.00 - 13.00 uur niets van u vernemen dan gaan wij ervanuit dat u geen gebruik wenst te maken van de mogelijkheid van vrijwillige huuropzegging. Wij berichten u reeds op voorhand dat dan een gerechtelijke procedure zal worden ingesteld waarvan de kosten op u zullen worden verhaald.’
2.9.
[gedaagde] heeft niet op de brief van 1 oktober 2021 gereageerd. Vervolgens heeft het dossier tot begin 2023 stilgelegen.
2.10.
Op 13 januari 2023 hebben twee medewerkers van Dudok een huisbezoek aan de woning afgelegd. Zij hebben hun bevindingen vastgelegd in een verslag. Daarin is het volgende opgenomen:
‘Aangekomen bij de woning [adres] bellen wij aan en klop ik op de deur. Enige tijd later gaat de voordeur van de woning open en zien wij een jonge vrouw staan in de deuropening. Ik stel mijzelf en mijn collega voor als medewerkers van Dudok Wonen en vertel de vrouw dat wij op zoek zijn naar de bewoner. De vrouw geeft aan even een moment nodig te hebben en daarna terug te komen. Ze sluit de deur en komt na enkele minuten weer terug. Ik herhaal wat ik haar eerder vertelde en ik hoor de vrouw zeggen dat ze ons niet goed begrijpt en ook slecht Engels spreekt. Ik vraag de vrouw waar ze vandaan komt en ik hoor haar zeggen dat ze uit Oekraïne komt. Ik stel voor een tolk te bellen via GlobalTalk en even later voeren we het gesprek via de tolk. Ik leg nogmaals uit dat mijn collega en ik van Dudok Wonen zijn en we vragen hebben over de woonsituatie. Ik vraag de vrouw wat ze hierover kan zeggen en we horen haar het volgende verklaren:
"Ik ben de bewoner van dit adres, maar ik ben dat niet alleen. Mogelijk kunt u later terugkomen als de andere personen er ook zijn. U legt me uit dat dat lastig is en dat u nu enkele vragen zou willen stellen. Dat is prima. Ik woon op dit adres sinds 1 maand. In totaal wonen hier nu 4 personen inclusief ikzelf. U vraagt me wie de andere personen zijn, de andere personen zijn mijn man, mijn broer en een vriend van ons. U vraagt mij naar de naam van die vriend, dat is lastig, u kunt dat beter met hem bespreken. Ik kan wel zeggen dat hij ook familie is van ons. U vraagt me of hier ook een kat woont, er wonen hier geen huisdieren.
U vraagt mij hoe ik aan deze woning ben gekomen / hoe ik deze woning heb gevonden. Dat is via een andere vriend van ons gegaan, u vraagt me hoe deze vriend heet. Hij heet [naam 1] , U vraagt me of hij Nederlands is of ook Oekraïens. Hij is Oekraïens, maar woont al jaren in Nederland, ik weet niet precies hoe lang. Hij woont niet op dit adres met ons, maar heeft dit wel voor ons geregeld, de vriend waarover ik het had is trouwens ook Oekraïens. U vraagt me of het klopt dat er nu 4 mensen uit Oekraïne op dit adres wonen, dat klopt inderdaad.
U vraagt mij of u de woning even mag zien van binnen, ik vindt dat wel spannend, ik ben nu ook alleen thuis, misschien kunt u terugkomen na 16 uur vanmiddag, u legt me uit dat dat helaas niet gaat. U wilt graag even binnenkijken om zeker te weten dat hier 4 personen wonen en niet veel meer. U legt me uit dat het binnenkijken maximaal 2 minuten duurt en dat de tolk aan de lijn blijft. Voor het geval dat er iets zou gebeuren kunnen we de tolk, die uw landgenoot is, het adres geven waar we nu staan legt u mij uit, dat is prima en we doen het zo. Ik geef u toestemming om binnen te kijken en we
spreken af dat we daarna het gesprek weer aan de deur / in de deuropening vervolgen"
Wij zien dat de woning uit 2 kamers bestaat, een slaapkamer en een woonkamer. In de woonkamer staat een hoekbank en mevrouw laat weten dat daarop 2 personen slapen, er ligt ook beddengoed van 2 verschillende personen is te zien. Er is nog een andere bank in de woonkamer aanwezig, deze ligt vol met koffers en tassen met persoonlijke spullen van diverse personen. De slaapkamer heeft een groot 2 persoons bed, mevrouw geeft aan dat zij daar zelf slaapt samen met haar man. In totaal zijn er dus 4 slaapplekken in de woning aanwezig. We mogen ook de badkamer zien en zien daar geen bijzonderheden die duiden op het gebruik door meer personen. Wij vervolgen het gesprek bij de entree van de woning. Ik vraag mevrouw of zij van plan is hier te blijven, mevrouw hoor ik het volgende verklaren:
"We willen ons hier graag inschrijven, ik wil ook een bsn nummer, zodat ik kan gaan werken in Nederland. U vraagt me of ik iets heb met mijn naam erop, ik zal mijn paspoort voor u pakken. U mag mijn gegevens noteren. U wilt ook mijn telefoonnummer hebben zodat u mij kunt bellen als dat nodig is. Ik zal u mijn telefoonnummer geven, dat is wel een nummer uit Oekraïne, mijn nummer is [zwart gelakt] U geeft mij ook het nummer van het kantoor van Dudok en uw naam zodat ik weet met wie ik heb gesproken."
Op het document dat mevrouw mij toont zie ik dat het gaat om mevrouw [naam 2] , geboren op [zwart gelakt]. We bedanken mevrouw voor haar medewerking en vertrekken.’
2.11.
Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Dudok [gedaagde] opnieuw voor een gesprek uitgenodigd. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 16 januari 2023. Dudok heeft van dit gesprek een verslag opgesteld. Daarin is het volgende opgenomen:
‘Onze huurder, Dhr [gedaagde] is aanwezig voor het gesprek. Ik vraag hem of hij zich kan legitimeren en hij toont mij zijn ID kaart. Ik stel vast dat het om onze huurder gaat. Ik vraag hem of hij zich nog kan herinneren dat hij eerder op gesprek is geweest bij Dudok. Ik hoor hem zeggen dat hij zich dat nog wel kan herinneren. Ik vraag hem of hij me kan vertellen waar dat gesprek toen over ging. Ik hoor hem zeggen dat hij dat niet meer weet. Ik vraag of hij nog weet wat hij toen heeft gezegd / verklaard en ik hoor hem zeggen dat hij dat niet meer weet. Ik zeg dat ik hem daar wel aan kan helpen herinneren en ik geef aan dat ik in het verslag heb gelezen dat hij in september 2021 heeft verklaart dat hij niet in de woning woont en dat daarover na het gesprek ook een brief is gestuurd. Hij geeft aan zich dat niet te kunnen herinneren, ik geef aan dat de brief in zijn dossier zit. Ik vraag hem of hij mij kan vertellen hoe de woonsituatie is en mijn collega en ik horen hem het volgende verklaren:
"Ik woon in de woning samen met mijn broers, een oudere broer en een jongere broer. Dat is al een tijd zo. Ik heb de woning in mijn eentje gehuurd, maar zij zijn bij mij komen wonen. We staan ook met ons drieën ingeschreven in de BRP. U vraagt mij wie waar slaapt in de woning. Ik slaap zelf in de slaapkamer en mijn broers slapen in de woonkamer, op de banken. Wij krijgen ook weleens bezoek, waarom vraagt u dit eigenlijk allemaal? Ik huur gewoon een woning en ik betaal de huur, daarmee is alles toch klaar? U vraagt me naar het gebruik van de woning in het verleden. Ik kwam er eerst alleen te wonen, na een tijdje kwam mijn oudste broer erbij wonen, vanaf wanneer dat was weet ik
niet precies, mijn jongste broertje is er pas net bijgekomen. U vraagt mij hoeveel mensen er met een sleutel van de woning zijn, dat zijn er 3. Ik zelf en mijn 2 broers, verder heeft er niemand een sleutel van de woning.
U vraagt mij hoe we dat doen met de kosten. Ik betaal alles zelf, mijn broers betalen mij helemaal niets. Ik zie dat als iets normaals, we zijn familie en we helpen elkaar. U vraagt me waar ik vannacht heb geslapen, ik heb vannacht in het huis geslapen. U vraagt me waar ik gisteren heb geslapen, ik wil weten of ik daarop moet antwoorden of niet. U geeft aan van niet. U legt uit dat ik het niet verplicht ben, maar u wil het wel graag weten. Ik vind de vragen erg privé worden. Ik wil geen antwoorden meer geven. U vertelt me dat als u mij vraagt om mijn banksaldo en of ik een vrouw heb dat dat echte privé vragen zijn, maar als een verhuurder vraagt of een huurder in de woning slaapt, dat dat nog wel meevalt. Toch ga ik hier geen antwoord op geven. U vraagt mij nogmaals naar wanneer ik in de woning heb geslapen en of ik afgelopen week, in de nacht van donderdag 12 op vrijdag 13 januari in de woning heb geslapen. Ik weet het niet meer. Ik ben ook heel veel buiten. Ik slaap ook weleens bij mijn ouders of bij vrienden. Bent u soms op bezoek gekomen bij mijn woning? Ik heb zondag sowieso nog in het huis geslapen. Eigenlijk wil ik geen antwoorden meer geven. Ik heb de laatste 5 dagen hier en daar geslapen, soms dus ergens anders.
U vertelt aan mij dat u vrijdagochtend bij de woning bent geweest. Waarom komt u eigenlijk op vrijdagochtend, u weet toch dat ik aan het werk ben overdag? U kunt beter in de avond komen. U vertelt me dat u bij de woning bent geweest en iemand anders heeft getroffen. Dat zijn dan vast vrienden van mij. U vertelt me dat dat niet zo is. Ik denk dat het vrienden van me waren, het zou kunnen dat ze dronken waren en gewoon maar wat hebben gezegd. U vertelt me dat het niet zo is"
Mijn collega en ik zien aan meneer dat hij het gesprek wat onprettig begint te vinden. Ik vraag meneer of we er niet gewoon mee op moeten houden en we een oplossing moeten verzinnen voor de woning. Ik hoor meneer het volgende verklaren:
"Het gesprek is niet fijn inderdaad, het is eigenlijk een beetje een raar gesprek aan het worden. U zegt mij dat u weet dat ik er niet woon en u vraagt me wat we met de woning gaan doen en wat we daarover afspreken. Ik wil de woning teruggeven als ik die kan ruilen tegen een andere woning. Ik wil hier (meneer bedoelt het gehuurde) ook niet meer wonen, de buurvrouw is raar en heeft altijd klachten over mij. Daarnaast kan ik niet goed parkeren bij de woning. U vertelt mij dat u geen woningruil kan toestaan, waarom kan dat niet. Ik begrijp het niet. U legt me uit dat dit niet kan ivm het onderzoek dat Dudok doet naar het gebruik van de huurwoning. Mijn enige oplossing is de woning met iemand te ruilen, u vertelt mij nogmaals dat dit niet kan. Ik vraag u wat er gaat gebeuren als ik de huurovereenkomst niet ga opzeggen, en ik hoor u zeggen dat er dan misschien een
rechtszaak komt. Kom maar op, daar heb ik geen moeite mee. U vertelt me dat ik eigenlijk in september 2022 al heb verklaart dat ik hier niet woon, ik kan me dat niet herinneren. U legt mij uit dat dat wel in een brief is bevestigd en ik daar niet op heb gereageerd met de reactie dat die verklaring niet klopt. Misschien heb ik gezegd dat ik vaak bij mijn ouders ben, dat is wat anders natuurlijk. Ik snap het eerlijk gezegd ook niet, wat is nu het probleem, ik betaal gewoon de huur en verder is het klaar.
U legt mij uit dat ik meer verplichtingen heb dan het betalen van de huur, namelijk bijvoorbeeld dat ik er zelf ook moet wonen en dat ik geen overlast mag veroorzaken. Het huis wil ik niet teruggeven. Tenzij u mij 10.000 euro geeft, dan wil ik het huis wel teruggeven. U legt mij uit dat dat niet kan. U vraagt me waar ik dan ga wonen als ik de 10.000 euro heb, ik denk dat ik daarmee wel een ander huis kan vinden. Hoe weet u eigenlijk dat ik er niet woont, heeft u mijn onderbroek niet gezien in de woning? U legt me uit dat u die inderdaad niet heeft gezien, maar dat u de woning wel heeft gezien.
We bedanken meneer voor zijn komst en beëindigen het gesprek en vragen hem zijn post goed in de gaten te houden.’
2.12.
Bij brief van 26 januari 2023 heeft de advocaat van Dudok aan [gedaagde] geschreven dat hij in strijd met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet heeft gehandeld door de woning niet zelf te bewonen en deze onder te verhuren. In de brief wordt een gerechtelijke procedure aangekondigd waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden gevorderd, tenzij [gedaagde] zelf tot opzegging van de huurovereenkomst overgaat.
2.13.
[gedaagde] heeft niet op deze brief gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
Dudok vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen Dudok en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] [plaats] te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm;
als [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en Dudok de deurwaarder moet inschakelen, [gedaagde] te veroordelen tot betaling de kosten van de gerechtelijke ontruiming;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Dudok – kort gezegd – dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet door de woning structureel aan derden onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, en ook door daarin zelf niet te wonen en niet zijn hoofdverblijf te hebben. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Kort gezegd betwist hij de woning te hebben onderverhuurd. Hij heeft vaak vrienden over de vloer die komen en gaan. Ook woonden er twee broers bij hem in, waarvan er één inmiddels is vertrokken. Daarnaast heeft hij begin 2023 gedurende één maand Oekraïense kennissen in huis gehad. Zij waren gevlucht voor de oorlog en hadden geen onderdak. Zij zijn inmiddels vertrokken en [gedaagde] heeft van hen geen vergoeding ontvangen.
4.De beoordeling
Onderverhuur / ingebruikgeving aan derden
4.1.
De kantonrechter zal allereerst beoordelen of vast is komen te staan dat [gedaagde] de woning aan derden heeft onderverhuurd of (zonder tegenprestatie) in gebruik heeft gegeven en niet zelf de woning heeft bewoond.
4.2.
Dudok heeft allereerst een belverslag van 8 september 2021 overgelegd. Daaruit volgt dat één van de buren Dudok heeft gebeld en heeft gemeld dat zij het vermoeden heeft dat de woning wordt verhuurd, omdat zij steeds verschillende mensen ziet binnenkomen. Daarnaast heeft Dudok verder een e-mail van een buurtbewoner van 11 september 2021 overgelegd. Daarin wordt verklaard dat de woning kort na het vertrek van de vorige huurder iedere week door iemand anders wordt gebruikt, voornamelijk door toeristen die geen Nederland spreken. Verder heeft Dudok een verslag van één van haar medewerkers overgelegd. Daaruit volgt dat de medewerker met één van de buren heeft gesproken, dat deze persoon heeft aangegeven dat hij/zij elke avond twee bouwvakkers de woning hoort binnengaan en ’s ochtends weer hoort vertrekken en dat hij/zij kan verklaren dat [gedaagde] de woning niet zelf bewoont.
4.3.
Naar aanleiding van deze signalen uit de buurt heeft Dudok [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 28 september 2021. Dudok heeft van dit gesprek een verslag gemaakt. Daaruit volgt het volgende. [gedaagde] heeft verklaard dat hij bij zijn ouders woont, dat er sinds een week drie vrienden in de woning verblijven en dat zij over een week weer vertrekken. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij bij zijn ouders verblijft, maar dat hij op het adres van de woning staat ingeschreven, omdat zijn ouders anders toeslagen missen. Ook heeft [gedaagde] gezegd niet te weten of hij na het vertrek van de vrienden zou terugkeren in de woning.
4.4.
Dudok heeft het gespreksverslag van 28 september 2021 opgenomen in een brief. Deze brief is op 1 oktober 2021 aan [gedaagde] verzonden. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd. Ook in deze procedure heeft [gedaagde] de inhoud van het gespreksverslag niet gemotiveerd weersproken. Hetzelfde geldt voor de overgelegde verklaringen van buurtbewoners. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagde] in de zomer van 2021 de woning inderdaad aan derden heeft onderverhuurd, dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven.
4.5.
Op 13 januari 2023 hebben twee medewerkers van Dudok een bezoek gebracht aan de woning. Zij hebben hun bevindingen vastgelegd in een verslag. In dat verslag is het volgende opgenomen. De deur van de woning werd geopend door een Oekraïense vrouw. Zij heeft, na tussenkomst van een tolk, verklaard sinds één maand met haar man, haar broer en een ander familielid in de woning te wonen. De woning is voor hen geregeld door een Oekraïense vriend met de naam [naam 1] . De twee medewerkers van Dudok hebben de woning vervolgens met toestemming van de vrouw betreden. In de woonkamer stond een hoekbank met beddengoed voor twee personen. De vrouw gaf aan dat daar twee personen sliepen. In de slaapkamer stond een tweepersoonsbed, welke volgens de vrouw werd beslapen door haar man en haarzelf. In totaal waren er vier slaapplekken in de woning aanwezig.
4.6.
Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Dudok [gedaagde] opnieuw uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 16 januari 2023. Dudok heeft van dit gesprek een verslag gemaakt. Daaruit volgt onder meer dat [gedaagde] heeft verklaard dat hij al een tijdje met zijn twee broers in de woning verblijft en zij drieën op het adres van de woning staan ingeschreven. [gedaagde] slaapt zelf in de slaapkamer en zijn broers op banken in de woonkamer.
4.7.
[gedaagde] heeft ook de inhoud van de gespreksverslagen van 13 januari 2023 en 16 januari 2023 niet (gemotiveerd) weersproken. De kantonrechter constateert dat [gedaagde] wisselende en tegenstrijdige verklaringen aflegt over het gebruik van de woning. In het gesprek op 16 januari 2023 heeft hij verklaard dat hij de woning met zijn twee broers bewoont. In de conclusie van antwoord heeft hij aangegeven vaak vrienden over de vloer te hebben, maar de woning niet onder te verhuren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] echter erkend dat hij de woning aan Oekraïners in gebruik heeft gegeven. In die periode heeft hij met zijn broers bij vrienden geslapen. [gedaagde] heeft de woning naar eigen zeggen slechts voor de periode van medio december 2022 tot eind januari 2023 in gebruik gegeven. Het ging om oorlogsvluchtelingen die hij wilde helpen. Een tegenprestatie heeft hij niet ontvangen. Gelet op de wisselende en tegenstrijdige verklaringen van [gedaagde] en het feit dat hij de woning reeds eerder zonder toestemming van Dudok in gebruik heeft afgestaan, zet de kantonrechter vraagtekens bij het waarheidsgehalte van deze verklaring. Dit geldt te meer nu de Oekraïense vrouw heeft verklaard de woning via een Oekraïense vriend met de naam [naam 1] te hebben gekregen, terwijl [gedaagde] op de mondelinge behandeling heeft verklaard dat deze vrouw een kennis van hem is. Op de zitting wist [gedaagde] echter niet wat de naam van deze vrouw is. Wat daar verder ook van zij, vast staat wel dat [gedaagde] de woning opnieuw aan derden in gebruik heeft gegeven en elders heeft verbleven.
4.8.
De conclusie is dat [gedaagde] , door de woning in ieder geval tweemaal voor de duur van ten minste twee weken (in 2021) en ten minste ruim een maand (in 2022/2023) aan derden in gebruik af te staan, in strijd met artikel 2 van Pro de huurovereenkomst en artikel 6.8 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
Ontbinding en ontruiming
4.9.
Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dudok heeft voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat zij, vanwege de zorg voor een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte en vanwege de bestaande lange wachtlijsten, er een groot belang bij heeft dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk door de huurder zelf worden bewoond en gebruikt. Bovendien gold [gedaagde] als gewaarschuwd mens, nu hij ondanks de eerdere sommatie van Dudok in 2019 de woning opnieuw aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat de woning aan Oekraïners in gebruik is gegeven, maakt vorenstaande niet anders. Het aanbod van [gedaagde] om de betreffende Oekraïners over de achtergronden van hun verblijf in het gehuurde als getuigen te horen, wordt dan ook als niet ter zake doende gepasseerd. Wat partijen verder over en weer hebben gesteld omtrent onder meer het hoofdverblijf van [gedaagde] in het gehuurde behoeft, gelet op het voorgaande, geen bespreking meer.
4.10.
De ontbinding van de huurovereenkomst betekent dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde] moet de woning ook ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor 14 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
4.11.
Dudok heeft een machtiging gevorderd om de ontruiming zo nodig door de deurwaarder met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen. Die vordering zal worden afgewezen. De wet schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Als [gedaagde] de woning niet zelf verlaat, dan zal Dudok na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijk Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen de woning te verlaten. De gevorderde ontruimingskosten worden ook afgewezen, omdat nog niet vast staat dat deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn.
Proceskosten
4.12.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dudok worden begroot op:
- dagvaarding € 128,30
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde €
398,00(2 punten x tarief € 199,00)
398,00(2 punten x tarief € 199,00)
Totaal € 654,30
4.13.
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten wordt begroot respectievelijk toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] [plaats] per vandaag;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Dudok, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Dudok te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Dudok, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 654,30, waarin begrepen € 398,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Dudok volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 99,50 aan salaris gemachtigde
,vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
,vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.
45353