ECLI:NL:RBMNE:2023:2365

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10123020 UE VERZ 22-291 TD/1475

Beschikking van 8 maart 2023

inzake

1.[verzoeker sub 1] ,

2.
[verzoekster sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

verzoekers,

verder ook gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [verzoeker sub 1] c.s.,

gemachtigde: mr. C.T. Klepper,

tegen:

de vereniging

Vereniging van Eigenaars [.],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verweerster,

gemachtigde: mr. M.W. Kemmel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift met 14 bijlagen, ter griffie ingekomen op 27 september 2022;
het verweerschrift met 20 bijlagen, ter griffie ingekomen op 16 januari 2023;
de akte overleggen bijlagen aan de zijde van [verzoeker sub 1] c.s. met bijlagen 15 tot en met 19, ter griffie ingekomen op 20 januari 2023;
de akte overleggen bijlagen aan de zijde van [verzoeker sub 1] c.s. met bijlage 20, ter griffie ingekomen op 24 januari 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 januari 2023. De heer [verzoeker sub 1] is in persoon verschenen vergezeld door mr. Klepper. Namens de VvE zijn verschenen mevrouw [A] en mevrouw [B] (beiden bestuurder) vergezeld door mr. Kemmel. Verder is verschenen de heer [C] (stemgerechtigde).

Beiden gemachtigden hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Van hetgeen verder is besproken heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat uitspraak wordt gedaan.

2. De feiten

2.1.

[verzoeker sub 1] c.s. is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] . Dit appartementsrecht maakt deel uit van het appartementencomplex [straat] [nummeraanduiding 2] tot en met [nummeraanduiding 3] te [plaats] . Het appartementencomplex bestaat uit 95 woningen met bergingen, 11 garages, 8 stallingsruimtes en 1 berging.

2.2.

De appartementsrechten zijn gevestigd bij Splitsingsakte van 25 juni 2008 (hierna: de Splitsingsakte). Daarin is Patrimonium Woonstichting (hierna: Patrimonium) overgegaan tot splitsing van het appartementencomplex.

2.3.

In de Splitsingsakte is de VvE opgericht. Verder zijn daarin de bepalingen van het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten’ van januari 2006 van toepassing verklaard (hierna: het Modelreglement), met de in de Splitsingsakte opgenomen wijzigingen en/of aanvullingen. Artikel 25 van het Modelreglement luidt:

“Artikel 25

1.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

2.
Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld.

3.
In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.”

In de Splitsingsakte is ten aanzien van artikel 25 van het Modelreglement de volgende aanvulling gemaakt:

“Artikel 25

Na lid 3 worden de nieuwe leden 4, 5 en 6 ingevoegd, luidende:

“4. De appartementsrechten dienen uitsluitend te worden gebruiktvoor eigen bewoningrespectievelijk eigen gebruik door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming - waaronder met name begrepen het geval dat de eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door één of meer anderen ten titel vanhuurof onder andere titel laat uitoefenen - is slechts geoorloofdna voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur. Het vorenstaande laat onverlet dat Patrimonium Woonstichting voornoemd casu quo haar eventuele rechtsopvolger/toegelaten Instelling als bedoeld in artikel 70 lid 1 van de Woningwet in haar rol van - van oudsher - verhuurder van de woningen/appartementsrechten gerechtigd is en blijft om zijn verhuurtaak ten aanzien van de appartementsrechten uit te oefenen. (…)”

2.4.

[verzoeker sub 1] c.s. heeft per 1 mei 2021 zijn appartementsrecht verhuurd aan de heer [D] (hierna: [D] ).

2.5.

Bij brief van 17 juni 2021 heeft het bestuur van de VvE aan [verzoeker sub 1] c.s. bericht dat geconstateerd is dat het appartementsrecht wordt verhuurd en dat dit niet is toegestaan, tenzij toestemming is verkregen van het bestuur van de VvE.

2.6.

Bij brief van 22 juni 2021 heeft [verzoeker sub 1] c.s. het bestuur van de VvE alsnog toestemming gevraagd voor het verhuur van het appartementsrecht.

2.7.

Op 23 juni 2021 heeft het bestuur van de VvE het verzoek afgewezen.

2.8.

Bij brief van 5 mei 2022 heeft de beheerder van het appartementencomplex ( [onderneming] B.V.) aan [verzoeker sub 1] c.s. verzocht meteen een einde te stellen aan de onderverhuur.

2.9.

Bij brief van de gemachtigde van [verzoeker sub 1] c.s. van 24 juni 2022 is nogmaals toestemming gevraagd. Bij e-mail van 20 juli 2022 heeft de gemachtigde van [verzoeker sub 1] c.s. een herinnering gestuurd.

2.10.

Bij e-mail van 14 september 2022 heeft het bestuur van de VvE aan [onderneming] B.V. bericht dat geen toestemming wordt verleend, ook omdat op de Algemene Ledenvergadering (ALV) afstemming is geweest over onderhuur en de leden dit niet wensen.

3.Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker sub 1] c.s. verzoekt, zakelijk weergegeven, de kantonrechter bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad een vervangende machtiging te verlenen (zo nodig onder voorwaarden) voor de verhuur c.q. in gebruik geven van het appartement aan derden, althans in dit geval aan de heer [D] , en de VvE te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn verzoek voert [verzoeker sub 1] c.s. – samengevat – aan dat in de Splitsingsakte uitdrukkelijk de ruimte is gecreëerd om een appartementsrecht te verhuren. De mogelijkheid is afhankelijk gemaakt van toestemming van het bestuur van de VvE. Het bestuur van de VvE heeft zonder redelijke grond meermaals het verzoek om toestemming afgewezen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een soortgelijke zaak beslist dat de enkele omstandigheid dat een appartementseigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren geen weigeringsgrond kan opleveren.^[1]Ook wordt (nog steeds) een groot aantal appartementen verhuurd door Patrimonium en daarnaast is er een aantal (particuliere) eigenaren die hun appartementsrechten verhuren.

3.3.

Het bestuur van de VvE voert verweer, inhoudende dat het verzoek moet worden afgewezen met veroordeling van [verzoeker sub 1] c.s.in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uit artikel 5:121 lid 1 BW volgt dat een appartementseigenaar de mogelijkheid heeft om een vervangende rechterlijke machtiging te krijgen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van organen van de VvE nodig heeft voor (onder meer) het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer of onderhoud aan privégedeelten. De rechterlijke machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar zou moeten geven zich niet verklaart. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van belang.^[2]

4.2.

Beoordeeld moet zodoende worden of het bestuur van de VvE zonder redelijke grond de toestemming aan [verzoeker sub 1] c.s. om zijn appartementsrecht te verhuren heeft geweigerd.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:121 BW een bijzondere uitwerking betreft van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het gaat daarom om een afweging van de belangen van enerzijds [verzoeker sub 1] c.s. en anderzijds de VvE (de overige appartementseigenaren). De belangen van [D] als huurder spelen in principe geen rol.^[3]

4.4.

De kantonrechter overweegt dat, hoewel het oorspronkelijke bestuur van de VvE de weigering onvoldoende heeft gemotiveerd, het huidige bestuur concreet en voldoende heeft toegelicht waarom zij de door [verzoeker sub 1] c.s. gevraagde toestemming weigert. In dit kader is door (het bestuur van) de VvE in het verweerschrift en tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat Patrimonium in 2008 is overgegaan tot splitsing en uitponding van appartementen. Sindsdien is er sprake van een transitie van huur naar particulier bezit. Om deze transitie te verwezenlijken is er in de Splitsingsakte bewust voor gekozen om eigen bewoning voor te staan en de mogelijkheid van verhuur te beperken. Het doel daarbij is een actief en betrokken VvE te realiseren en een leefbaar woonklimaat te creëren en te onderhouden. Een actief betrokken VvE is met name van belang omdat het betreffende appartementencomplex sterk verouderd is en te maken heeft met grootschalig achterstallig onderhoud waardoor omvangrijk ingezet moeten worden op renovatie en verduurzaming. Zij verleent daarom alleen in uitzonderlijke situaties toestemming.

4.5.

De VvE heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat haar bestuur een consistent beleid voert waarin alleen in uitzonderlijke situaties toestemming wordt gegeven voor verhuur. Tijdens de mondelinge behandeling is in dit verband het voorbeeld gegeven dat toestemming is verleend om een appartement te verhuren aan een exschoonzoon van de eigenaar die geen vaste woon- of verblijfplaats had, dit met het oog op het creëren van een (tijdelijke) veilige omgeving aan zijn kleinkind. Met de eigenaar is thans schriftelijk overeengekomen dat de toestemming slechts geldt voor zolang de ex-schoonzoon het appartement huurt. De kantonrechter overweegt dat het in die geschetste situatie volstrekt begrijpelijk is dat het bestuur uit sociale motieven een uitzondering heeft gemaakt.

Tegen die achtergrond zou het zonder meer verlenen van vervangende machtiging ongewenste precedentwerking kunnen hebben.

4.6.

Verder heeft de VvE aannemelijk gemaakt dat (het overgrote deel van) de leden van de VvE tijdens de ALV het standpunt hebben ingenomen dat het verbod om appartementen te verhuren onverkort dient te worden nageleefd. In dit kader heeft de VvE notulen overgelegd van de ALV van 26 augustus 2021^[4]waaruit blijkt dat de leden akkoord zijn dat het bestuur juridisch advies inwint om te kunnen handhaven bij overtreding van het verbod om (onder) te verhuren. Ook heeft de VvE notulen overgelegd van de ALV van 1 december 2022^[5]waaruit blijkt dat de overgrote meerderheid van de leden voor handhaving bij overtreding van het verbod huur/onderhuur stemt. Tenslotte heeft de VvE notulen overgelegd van de ALV van 28 december 2022^[6]waaruit blijkt dat met 22 stemmen tegen 1 het besluit is genomen om bij een overtreding van het verhuurverbod een boete op te leggen.

4.7.

Daartegenover zijn door [verzoeker sub 1] c.s. geen concrete belangen gesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker sub 1] toegelicht dat hij het appartementsrecht heeft gekocht met de bedoeling om dit te verhuren. Het enkele belang om het appartement(srecht) als een beleggingsobject te gebruiken, acht de kantonrechter, in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, onvoldoende om vervangende machtiging te verlenen.

4.8.

Op de mondelinge behandeling heeft [verzoeker sub 1] desgevraagd toegelicht dat hij niet heeft onderzocht of het toegestaan was het appartementsrecht te verhuren. Deze nalatigheid komt voor zijn rekening en risico. Daarbij komt dat uit de Splitsingsakte duidelijk blijkt dat daarvoor vooraf toestemming nodig is van het bestuur van de VvE.

4.9.

Ook de verwijzing door [verzoeker sub 1] c.s. naar de uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden maakt het voorgaande niet anders. Uit deze uitspraak volgt dat de enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren geen weigeringsgrond kan opleveren, maar dat bij ieder verzoek tot verhuur aan een derde dient te worden na te gaan of van de uitzonderingsmogelijkheid op het verhuurverbod in het splitsingsreglement gebruik wordt gemaakt. Daarbij dient acht te worden geslagen op alle relevante feiten en omstandigheden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft het bestuur van de VvE dat in het onderhavige geval voldoende gedaan.

4.10.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter is van oordeel dat het bestuur van de VvE niet zonder redelijke grond de toestemming aan [verzoeker sub 1] c.s. om het appartementsrecht te verhuren heeft geweigerd. Het verzoek wordt daarom afgewezen.

4.11.

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren in de zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen. Daarvoor is van belang dat het bestuur pas na het indienen van het verzoekschrift haar weigering (voldoende deugdelijk) heeft gemotiveerd.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het verzoek af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.M.P. Drijkoningen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023.