ECLI:NL:RBMNE:2023:2170

• Datum uitspraak: 12 mei 2023
• Publicatiedatum: 11 mei 2023
• Zaaknummer: UTR 20/2150
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht
• Procedures: Proceskostenveroordeling
• Rechters: V.E.H.G. Visser; R.C. Stijnen; A.R. Klijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak over planschade en taxatie in bestuursrechtelijke procedure

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, gaat het om de afwijzing van een verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum. Eisers hebben planschade geleden door een bestemmingsplan dat op 2 augustus 2013 in werking is getreden, dat de herontwikkeling van een zorgpark en nieuwe woonvormen mogelijk maakte. Het college heeft gesteld dat de planschade lager is dan het normaal maatschappelijk risico, waardoor eisers geen recht hebben op een tegemoetkoming.

De rechtbank heeft eerder een tussenuitspraak gedaan waarin het onderzoek is heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) is benoemd als deskundige om de taxatie van de waarde van het perceel te beoordelen. De taxateur heeft de waarde van het perceel voor en na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan getaxeerd, waarbij een waardedaling van € 25.000,- is vastgesteld.

In de einduitspraak heeft de rechtbank geconcludeerd dat de taxatie niet voldoet aan de eisen van zorgvuldigheid en motivering, maar dat het deskundigenverslag van de StAB zorgvuldig tot stand is gekomen. De rechtbank heeft het bestreden besluit vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten, waardoor eisers geen recht hebben op een tegemoetkoming in planschade. De rechtbank heeft het college veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van eisers, die zijn vastgesteld op € 2.092,50.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/2150

uitspraak van de meervoudige kamer van 12 mei 2023 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. J.G. Galama),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum (het college), verweerder

(gemachtigde: drs. R. Sprik).

Als derde-partijen nemen aan het geding deel:

Tergooi Ziekenhuizen , gevestigd in Hilversum,

Stichting Merem Medische Revalidatie , gevestigd in Hilversum en

[derde-partij] B.V. , gevestigd in [vestigingsplaats] .

Inleiding

1. Deze zaak gaat over de afwijzing van het verzoek van eisers aan het college om tegemoetkoming in planschade. Eisers hebben planschade geleden door het bestemmingsplan ‘ [locatie 1] ’ (het bestemmingsplan) dat op 2 augustus 2013 in werking is getreden. Met het bestemmingsplan is de herontwikkeling van een zorgpark, nieuwe woonvormen en natuurbehoud en -ontwikkeling in het plangebied [locatie 1] in [plaats] mogelijk gemaakt. Eisers zijn eigenaar van de aan de overzijde van de [straat] gelegen perceel [adres] in [plaats] (het perceel). Maar omdat de planschade die eisers lijden lager is dan het normaal maatschappelijk risico, komen eisers volgens het college niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in die schade.

1.1.

Met de tussenuitspraak van 3 augustus 2023 (de tussenuitspraak) heeft de rechtbank het onderzoek in deze zaak heropend. Voor het procesverloop tot dat moment verwijst de rechtbank naar de tussenuitspraak.

1.2.

Met de tussenuitspraak heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de StAB) benoemd als deskundige voor het uitbrengen van een advies over de waarden van het perceel onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.3.

Op 9 januari 2023 heeft de StAB het deskundigenverslag uitgebracht. Eisers hebben schriftelijk op het deskundigenverslag gereageerd.

1.4.

Partijen hebben ermee ingestemd om geen tweede zitting te houden. Daarop heeft de rechtbank het onderzoek op 4 april 2023 opnieuw gesloten.

Overwegingen

Wat vooraf ging

2. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen.

3. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat het geschil tussen partijen alleen nog over de taxatie gaat die het college aan het bestreden besluit van 28 april 2020 ten grondslag heeft gelegd. Of te wel over de marktwaarden van het perceel onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de taxatie van [adviesbureau 1] die het college aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd niet aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering van een besluit stelt. De taxatie is onvoldoende inzichtelijk. De taxatie van [adviesbureau 2] die door eisers is overgelegd kan naar het oordeel van de rechtbank ook niet juist worden geacht. [adviesbureau 2] is bij de planologische vergelijking te veel uitgegaan van de feitelijke situatie en niet van de juiste maximale invulling van de planologische mogelijkheden in het plangebied [locatie 1] op grond van het planologische regime voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Daarom heeft de rechtbank de StAB als deskundige benoemd en haar verzocht een advies uit te brengen over de omvang van de schade die eisers lijden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

De marktwaarden van het perceel volgens de taxateur

4. De StAB heeft de heer [taxateur] van [naam] (de taxateur) verzocht om de taxatie te verrichten. De taxateur heeft de marktwaarde van het perceel per peildatum
2 augustus 2013 en rekening houdende met het oude bestemmingsplan ‘ [locatie 1] ’ uit 1970 getaxeerd op € 1.200.000,00. De marktwaarde per dezelfde peildatum en rekening houdend met het nieuwe bestemmingsplan ‘ [locatie 1] ’ uit 2013 heeft de taxateur getaxeerd op € 1.175.000,-. Dit betekent dat het perceel per peildatum 2 augustus 2013 ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan met een bedrag ter hoogte van
€ 25.000,- in waarde is gedaald.

Beoordeling door de rechtbank

5. De rechtbank stelt voorop dat zij volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in beginsel mag afgaan op de inhoud van het deskundigenverslag. Dat is slechts anders als dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

6. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de gronden van eisers in hun zienswijze op het deskundigenverslag of dit verslag de hiervoor genoemde toets kan doorstaan.

7. Zoals vermeld onder 3, gaat het geschil alleen nog over de marktwaarden van het perceel onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Eisers hebben in hun zienswijze op het deskundigenverslag behalve punten over de taxatie ook een aantal punten aangevoerd over de planologische vergelijking. Omdat de beoordeling van de rechtbank hier niet meer op ziet laat de rechtbank deze punten in deze uitspraak buiten beschouwing.

8. Verder stelt de rechtbank voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. De waardering van onroerende zaken vindt namelijk niet alleen plaats door het toepassen van een taxatiemethode, maar daarbij spelen ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol.

9. Eisers voeren in hun zienswijze aan dat de taxateur slechts geringe locatiespecifieke kennis en ervaring heeft.

10. De StAB heeft in het deskundigenverslag aangegeven dat de taxateur wel degelijk bekend is met vastgoed in [plaats] en omgeving. Zo heeft hij gronden en panden getaxeerd voor de verwerving van gronden voor de aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in ’t Gooi. Ook heeft hij recent een woonpand in [plaats] getaxeerd. Naast lokale bekendheid van de taxateur wordt door de StAB ook waarde gehecht aan de kennis van planschade van een taxateur. De taxateur beschikt over deze kennis. Gelet op deze toelichting acht de rechtbank de taxateur deskundig om de marktwaarden van het perceel per peildatum 2 augustus 2013 te taxeren. Bovendien hebben eisers voorafgaand aan de taxatie bij de StAB aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de taxateur.

11. Verder voeren eisers in hun zienswijze aan dat twee door de taxateur voor de taxatie gebruikte referentiepanden niet in [plaats] zijn gelegen, terwijl er op de peildatum voldoende referentiepanden in [plaats] beschikbaar waren. Volgens eisers is onvoldoende navolgbaar hoe de referentieobjecten zich verhouden tot het perceel.

12. De StAB heeft hierover in het deskundigenverslag aangegeven dat ten behoeve van de taxatie door de taxateur referentietransacties van objecten worden gezocht die zoveel mogelijk overeenkomen met het te taxeren object. Bij voorkeur zijn deze objecten nabij gelegen. Maar ook is van belang dat de transacties rondom de peildatum hebben plaatsgevonden. Door deze criteria wordt het aantal bruikbare transacties volgens de StAB behoorlijk beperkt. Uit de beschikbare transacties worden door de taxateur de best bruikbare geselecteerd en vervolgens zo goed mogelijk geobjectiveerd. De taxateur heeft in het taxatierapport zes referenties opgenomen, waarbij het NRVT er maar drie verplicht stelt. Door wat eisers aanvoeren twijfelt de rechtbank niet aan de zorgvuldigheid van de taxateur bij zijn keuze voor de gebruikte referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur in het taxatierapport per referentieobject voldoende gemotiveerd hoe dit betreffende referentieobject zich verhoudt tot het perceel.

13. Volgens eisers bevat de onderbouwing van de getaxeerde waarde na de planologische mutatie tegenstrijdigheden. Zij vinden de zinnen ‘Er is als gevolg van de nieuwe planologische situatie meer aankomend en vertrekkend verkeer dit geeft een hogere verkeersintensiteit’ en ‘Het is niet van die omvang dat de aard en de omvang van het weggebruik wijzigt en concludeert dat er geen toename van geluid is en hinder als gevolg daarvan’ niet met elkaar in overeenstemming.

14. De rechtbank is met de taxateur van oordeel dat de [straat] al een drukke provinciale weg was ten tijde van het oude planologische regime. Er is als gevolg van de planologische mutatie weliswaar sprake van een toename van de verkeersintensiteit, maar deze is niet van die omvang dat de aard van de weg en het weggebruik wijzigt. De rechtbank ziet hierin geen tegenstrijdigheid. De [straat] was een drukke weg en blijft een drukke weg. De ontsluiting van het plangebied was op dezelfde locatie ook al mogelijk onder het oude planologische regime. De feitelijke toename van verkeer heeft hierdoor geen planologisch effect.

15. Ten slotte voeren verzoekers aan dat de peildatum ligt in een periode waarin een bovengemiddelde kopersmarkt bestond. Dit betekent dat de koper in die periode de doorslaggevende stem had bij een transactie. Kopers hadden voldoende keus, omdat er veel panden lang te koop stonden. Daardoor hadden zij meer invloed op het biedingenproces. In zo’n markt zal een potentiële koper volgens eisers eerder uitwijken naar een ander object waaraan minder nadelen of onzekerheden kleven of zal de koper het nadeel van het planologische regime vertalen naar een lagere koopsom, waarbij de markt de verkoper eigenlijk weinig keus laat.

16. De rechtbank stelt vast dat de taxateur in het taxatierapport een omschrijving heeft opgenomen van de markt voor koopwoningen in 2013. Wat eisers in hun zienswijze aanvoeren geeft de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat deze omschrijving onjuist zou zijn. Met de StAB is de rechtbank van oordeel dat het feit dat in 2013 sprake was van een kopersmarkt is verdisconteerd in de rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten waarop de getaxeerde waarden zijn gebaseerd. Hiermee is door de taxateur naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden.

Conclusie en gevolgen

17. Gelet op het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek aan het bestreden besluit, is het beroep gegrond. Het college heeft de taxatie van [adviesbureau 1] niet aan het bestreden besluit ten grondslag kunnen leggen. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. Zij zal de rechtsgevolgen van het bestreden besluit echter in stand laten, op grond van het deskundigenverslag van de StAB.

18. Naar het oordeel van de rechtbank is het deskundigenverslag van de StAB zorgvuldig tot stand gekomen en bevat dit geen zodanige gebreken dat het niet aan de oordeelsvorming van de rechtbank ten grondslag mag worden gelegd. Wat eisers in hun zienswijze naar voren hebben gebracht maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank volgt de StAB daarom in haar conclusie dat het perceel per peildatum 2 augustus 2013 ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan met een bedrag ter hoogte van
€ 25.000,- in waarde is gedaald.

19. De tegemoetkoming in planschade wordt bepaald door de waardevermindering te verminderen met het normaal maatschappelijk risico dat voor rekening van eisers moet blijven. ^[1] Gelet op de waarde van het perceel in de oude planologische situatie van
€ 1.200.000,00 en een normaal maatschappelijk risico van 3,5% blijft schade in de vorm van een vermindering van de waarde van het perceel voor een bedrag van € 42.000,00 voor rekening van eisers. Omdat dit bedrag hoger is dan de daadwerkelijke waardevermindering van het perceel kan de planschade van eisers op nihil worden bepaald. Eisers hebben dus geen recht op een tegemoetkoming in planschade.

20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet het college aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden en krijgen eisers een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Het college moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2,5 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op het deskundigenverslag), met een waarde per punt van
€ 837,- bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 2.092,50.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;

- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden;

- veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.092,50.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en
mr. A.R. Klijn, leden, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2023.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak/tussenuitspraken, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

Voetnoten

1. Artikel 6.2 van de Wet op de ruimtelijke ordening.