ECLI:NL:RBMNE:2023:216

• Datum uitspraak: 17 januari 2023
• Publicatiedatum: 24 januari 2023
• Zaaknummer: 10256442 / MV EXPL 22-154 M/50723 van
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning na afloop van een onderhuurovereenkomst voor bepaalde tijd

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 17 januari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een eiser en een gedaagde over de ontruiming van een woning. De eiser, die tijdelijk in het buitenland verbleef, had toestemming van zijn verhuurder, Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken, om zijn woning voor een bepaalde tijd onder te verhuren. De onderhuurovereenkomst was aangegaan voor de periode van 7 januari 2022 tot 7 januari 2023. De eiser heeft de onderhuurovereenkomst tijdig opgezegd, maar de gedaagde weigerde de woning te verlaten. De eiser vorderde in kort geding ontruiming van de woning en betaling van huurachterstand.

De kantonrechter oordeelde dat de onderhuurovereenkomst voor bepaalde tijd was geëindigd op 7 januari 2023, en dat de aanzegging door de eiser tijdig was gedaan. De gedaagde had aangevoerd dat er een diplomatenclausule in de overeenkomst was opgenomen, waardoor de opzegtermijn niet in acht was genomen. De kantonrechter verwierp dit verweer en oordeelde dat de aanzegging op tijd was gedaan, zowel per aangetekende brief als per e-mail. De persoonlijke omstandigheden van de gedaagde werden weliswaar erkend, maar de rechter oordeelde dat deze niet opwogen tegen de belangen van de eiser.

De vordering tot ontruiming werd toegewezen, maar de gevorderde dwangsom en de huurbetalingen werden afgewezen. De proceskosten werden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten droeg. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de gedaagde de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis moest ontruimen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 17 januari 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10256442 / MV EXPL 22-154 M/50723 van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser, hierna ook te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. G. Çekic,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. van Westrenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9
- de akte van [gedaagde] met producties 1, 2, 4 tot en met 7
- de akte van [gedaagde] met productie 3
- de akte van [eiser] met productie 10 en 11
- de akte van [eiser] met productie 12.

1.2.

Op 10 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in het gebouw van de rechtbank Midden-Nederland. Ter zitting zijn [eiser] en [gedaagde] met hun gemachtigden verschenen. Beide gemachtigden hebben ter zitting pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Deze zijn toegevoegd aan het dossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter verdere toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft van zijn verhuurder, Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (hierna “Het Gooi”), toestemming gekregen om zijn woning aan de [adres] te [woonplaats] voor twaalf maanden onder te verhuren, in verband met zijn tijdelijk verblijf in het buitenland.

2.2.

[eiser] heeft vervolgens met [gedaagde] een onderhuurovereenkomst voor de bepaalde tijd van twaalf maanden gesloten voor de woning. De onderhuurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 7 januari 2022 tot 7 januari 2023. In deze onderhuurovereenkomst is een huurprijs van € 492,35 per maand bepaald.

2.3.

Bij aangetekende brief, gedateerd op 5 december 2022, heeft [eiser] het einde van de onderhuurovereenkomst op 7 januari 2023 aangezegd.

2.4.

[gedaagde] heeft geweigerd de woning te verlaten en is daar op dit moment nog steeds woonachtig.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, bij vonnis in kort geding, - samengevat- veroordeling van [gedaagde] de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,00. Verder vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand vanaf 1 december 2022 tot aan de dag der algehele ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij conform de artikelen 7:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) jo. 7:271 BW bij aangetekende brief d.d. 5 december 2022, het einde van de onderhuurovereenkomst en daarmee de ontruiming tegen 6 januari 2023 tijdig heeft aangezegd. De aanzegging is tevens op 6 december 2022 door de heer [A] , van Het Gooi per mail aan [gedaagde] en mevrouw [B] verstuurd. Indien er toch sprake zou zijn van een te late aanzegging, dan wel een latere ontvangst van de aanzegging door [gedaagde] , dan zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is onstaan, gelet op de persoonlijke omstandigheden van [eiser] . Verder vordert [eiser] betaling van een bedrag van € 1.000,00 aan verschuldigde huur per december 2022 nu [gedaagde] vanaf die maand geen huur meer heeft betaald.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan nu er in de huurovereenkomst een ‘diplomatenclausule’ zou zijn opgenomen, zodat de huurovereenkomst minimaal drie maanden en maximaal zes maanden, voor het einde van de huurovereenkomst, opgezegd had moeten worden. Dit is niet gebeurd omdat de door [eiser] verstuurde opzeggingsbrief op 6 december 2022 aangetekend is aangeboden aan PostNL en pas op 7 december 2022 bezorgd is bij de woning van [gedaagde] . [eiser] heeft daardoor niet de opzegtermijn van drie maanden in acht genomen, zodat de opzegging [gedaagde] niet tijdig heeft bereikt. Ook in het geval aangenomen wordt dat geen sprake is van een diplomatenclausule, dan heeft de aanzeggingsbrief [gedaagde] alsnog niet tijdig bereikt nu de brief op 7 december 2022 bij de woning van [gedaagde] is bezorgd, maar dit had uiterlijk op 6 december 2022 gemoeten. Verder wegen de belangen van [gedaagde] zwaarder dan de belangen van [eiser] . Een ontruiming zal een grote inbreuk vormen op het woonrecht en het leven van [gedaagde] en haar jonge kinderen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Spoedeisend belang

4.2.

Van een spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de aard van de vorderingen, genoegzaam gebleken.

Ontruiming

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat voldoende duidelijk is dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst voor bepaalde tijd, zodat artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. Beide partijen hebben deze overeenkomst ook van aanvang af als zodanig aangemerkt en opgevat. Dat in de onderhuurovereenkomst een clausule is opgenomen die geïnterpreteerd zou kunnen worden als een ‘diplomatenclausule’, maakt dit – wat er verder ook van moge zijn – niet anders. Vast staat hiermee dat de overeenkomst, zonder dat opzegging door de verhuurder nodig is, eindigt op 7 januari 2023, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. De kantonrechter is van oordeel dat nu de in de onderhuurovereenkomst bepaalde tijd op 7 januari 2023 is verstreken, [eiser] uiterlijk op 7 december 2022 (te weten één maand vóór 7 januari 2023) schriftelijk het einde van de huurovereenkomst moest aanzeggen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] dit heeft gedaan. In de eerste plaats is de door [eiser] verstuurde aangetekende aanzeggingsbrief op 7 december 2022 bezorgd op het adres van [gedaagde] . In de tweede plaats is de aanzegging ook op 6 december 2022 per e-mail verstuurd, zowel naar het mailadres van [gedaagde] als naar het mailadres van mevrouw [B] , de intern begeleider van het kind van [gedaagde] . Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat mevrouw [B] met betrekking tot deze huurkwestie als haar zaakwaarneemster optrad en dat om die reden haar e-mailadres aan de heer [A] van Het Gooi is opgegeven. Het e-mailadres van mevrouw [B] kan daarom dan ook als een ‘aannemelijk’ e-mailadres worden aangemerkt waarnaar de aanzegging kon worden verstuurd. Dat [gedaagde] op 6 december 2022 geen beschikking had over internet, zoals zij stelt, is reeds daarom niet van belang. Het voorgaande betekent dat er op tijd is aangezegd door [eiser] en dat de overeenkomst is geëindigd op 7 januari 2023, zodat [gedaagde] de woning zal moeten ontruimen. De kantonrechter ziet de persoonlijke belangen van [gedaagde] , maar voor een belangenafweging omtrent de persoonlijke omstandigheden is gelet op het voorgaande geen plaats; overigens zijn er aan de zijde van [eiser] soortgelijke persoonlijke belangen.

Dwangsom

4.4.

De door [eiser] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling. Omdat [eiser] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen en hij onvoldoende heeft onderbouwd op grond waarvan [gedaagde] een extra prikkel nodig heeft in de vorm van een op te leggen dwangsom, zal de gevorderde dwangsom bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Huurtermijnen tot de ontruiming

4.5.

De door [eiser] gevorderde betaling van € 1.000,00 per maand aan huur vanaf december 2022 tot aan de ontruiming van de woning wordt reeds daarom afgewezen nu uit de huurovereenkomst deze huurprijs niet volgt.

Proceskosten 4.6. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat de vorderingen van [eiser] deels worden afgewezen, aanleiding om de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

5.2.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2023.