Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9849391 UC EXPL 22-2980 MB/40202
Vonnis van 19 april 2023
inzake
[eisende partij],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eisende partij] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam,
[gevoegde partij],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gevoegde partij] ,
gevoegde partij,
gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam,
tegen:
[gedaagde partij],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 4 die op 22 april 2022 aan [gedaagde partij] is betekend;
- het proces-verbaal van de mondeling genomen conclusie van antwoord met daaraan gehecht de producties 1 tot en met 12;
- de e-mail van 22 september 2022 met een additioneel verweer van [gedaagde partij] en aanvullende producties 1 tot en met 6;
- de incidentele conclusie tot voeging in een aanhangig geding van de zijde van [eisende partij] ;
- de e-mail van 12 januari 2023 met een additioneel verweer van [gedaagde partij] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. Namens [eisende partij] is [gevoegde partij] verschenen, die op basis van een mondelinge volmacht namens [eisende partij] het woord heeft gevoerd. Verder is de zaak gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 10099299 UC EXPL 22-6165 die speelt tussen [gevoegde partij] en [gedaagde partij] (hierover later meer). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter.
1.3.
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De beoordeling
Het incident tot voeging
2.1.
De incidentele conclusie tot voeging van [gevoegde partij] in deze procedure is tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken en is, na een schorsing, door de kantonrechter toegewezen. Dit betekent dat [gevoegde partij] in deze procedure ook zijn eigen standpunt naar voren heeft mogen brengen. De kantonrechter ziet aanleiding om de gevorderde proceskosten in het incident te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Waar gaat het over?
2.2.
[gevoegde partij] heeft in 2014 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht, met als doel [eisende partij] met drie andere studenten te kunnen huisvesten gedurende hun studie. Om kamerbewoning voor vier studenten in de woning mogelijk te maken, heeft [gevoegde partij] een omzettingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Utrecht op basis van de ‘ouder kind regeling’. Deze aanvraag heeft de gemeente afgewezen. Op suggestie van de gemeente heeft [gevoegde partij] vervolgens een hospitaconstructie opgezet, waarbij het mogelijk is om naast de hospita ( [eisende partij] ) twee andere studenten te huisvesten. [eisende partij] heeft hiervoor enerzijds een hoofdhuurovereenkomst gesloten met zijn moeder, tevens echtgenote van [gevoegde partij] (hierna: mevrouw [moeder] ) en is anderzijds met twee studenten, waaronder [gedaagde partij] , een onderhuurovereenkomst aangegaan. Daarnaast is [gevoegde partij] een huurovereenkomst aangegaan met een derde student. [gedaagde partij] huurt kamer nummer 2 in de woning, met medegebruik van keuken, toilet, balkon en badkamer (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van € 350,00 per maand. Naast de huurprijs is overeengekomen dat [gedaagde partij] een bedrag van € 50,00 betaalt voor het gebruik van gas, water, elektra en het KPN abonnement, waarbij verrekening plaatsvindt met de werkelijke kosten. [gedaagde partij] voldoet maandelijks het totaalbedrag van € 400,00 op de rekening van mevrouw [moeder] .
2.3.
Omdat [eisende partij] de woning in 2021 heeft verlaten, heeft [gevoegde partij] op 4 mei 2021 aan [gedaagde partij] een e-mail gestuurd met als onderwerp ‘huuropzegging’ en met een concept beëindigingsovereenkomst als bijlage. [gedaagde partij] heeft deze beëindigingsovereenkomst niet getekend. In dat kader heeft [eisende partij] op 22 april 2022 [gedaagde partij] gedagvaard. In deze procedure vraagt [eisende partij] de kantonrechter primair om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop [gedaagde partij] het gehuurde moet ontruimen, dan wel vast te stellen dat de huurovereenkomst slechts voor een termijn van drie maanden zal worden verlengd. Subsidiair vraagt [eisende partij] de kantonrechter om [gedaagde partij] te veroordelen om i) actief op zoek te gaan naar vervangende woonruimte en [eisende partij] daarvan maandelijks op de hoogte te houden, ii) [eisende partij] en [gevoegde partij] in de gelegenheid te stellen om de woning te bezichtigen en handelingen te verrichten om de verkoop van de woning in gang te zetten, iii) zorg te dragen dat de woning in behoorlijke staat blijft verkeren en iv) zich te onthouden van handelingen die een eventuele verkoop van de woning kunnen tegenwerken, een en ander op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag dat [gedaagde partij] niet aan het vonnis voldoet. Tot slot vordert [eisende partij] veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten en de nakosten.
2.4.
De gemachtigde van [eisende partij] en [gevoegde partij] heeft vervolgens op 20 mei 2022 de huurovereenkomst (aanvullend) opgezegd tegen 1 december 2022, omdat [gedaagde partij] zich niet zou hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde partij] heeft met deze opzegging niet ingestemd, zodat [gevoegde partij] [gedaagde partij] op 13 september 2022 heeft gedagvaard en – kort gezegd – heeft gevorderd dat [gedaagde partij] het gehuurde moet verlaten. Deze zaak is eveneens bij de rechtbank Midden-Nederland locatie Utrecht aanhangig en heeft het kenmerk: 10099299 UC EXPL 22-6165.
2.5.
Kern van het geschil is de vraag van wie [gedaagde partij] het gehuurde huurt; van [eisende partij] of van [gevoegde partij] ?
Wat vindt de kantonrechter er van?
2.6.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] een huurovereenkomst heeft met [gevoegde partij] . [eisende partij] is geen partij bij de huurovereenkomst en kan deze dan ook niet ten grondslag leggen aan zijn vorderingen. Dit maakt dat de vorderingen van [eisende partij] worden afgewezen. De kantonrechter zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
Van wie huurt [gedaagde partij] het gehuurde?
2.7.
[eisende partij] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde partij] het gehuurde op basis van de schriftelijke onderhuurovereenkomst van hem huurt. Volgens [gedaagde partij] huurt hij het gehuurde van [gevoegde partij] omdat hij feitelijk uitvoering geeft aan de huurovereenkomst.
2.8.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gevoegde partij] toegelicht dat het aanvankelijk de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst te sluiten tussen hem en de studenten. Deze bedoeling is op zich niet veranderd, alleen de door de gemeente geweigerde omzettingsvergunning heeft er toe geleid dat op papier een onderhuurconstructie is opgezet. Gebleken is dat ook na het opzetten van deze papieren constructie, feitelijk uitvoering is gegeven aan de aanvankelijke bedoeling van partijen. Zo heeft [gedaagde partij] alle huur betaald op de rekening van mevrouw [moeder] en heeft [gevoegde partij] zich feitelijk gedragen als verhuurder. Zo heeft [gedaagde partij] toegelicht dat [gevoegde partij] bijvoorbeeld alle huurders aansprak op een schoonmaakschema voor de woning en dat [gevoegde partij] het klemmen van de voordeur heeft verholpen. [gevoegde partij] heeft ook niet weersproken dat hij alles regelde rondom de woning. Tijdens de mondelinge behandeling is verder gebleken dat geen uitvoering is gegeven aan de hoofdhuurovereenkomst tussen mevrouw [moeder] en [eisende partij] . Gelet op de bedoeling van partijen en de feitelijke uitvoering die hieraan is gegeven, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partij] het gehuurde huurt van [gevoegde partij] .
De vorderingen van [eisende partij]
2.9.
Omdat [eisende partij] geen partij is in de huurovereenkomst, kan hij geen vorderingen instellen die op de huurovereenkomst zijn gebaseerd. Zo heeft [eisende partij] de huurovereenkomst tussen [gevoegde partij] en [gedaagde partij] niet kunnen opzeggen en heeft [gedaagde partij] geen verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens [eisende partij] . Dit maakt dat de vorderingen worden afgewezen.
Proceskosten
2.10.
[eisende partij] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten van [gedaagde partij] betalen. In zaken waarin partijen in persoon procederen wordt op grond van artikel 238 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door de kantonrechter een vergoeding toegekend voor de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en kan de kantonrechter een door hem te bepalen bedrag voor noodzakelijke verletkosten toekennen. De genoemde kosten kunnen worden toegewezen voor zover zij betrekking hebben op zittingen. Omdat [gedaagde partij] op de rolzitting van 4 mei 2022 is verschenen, wijst de kantonrechter ambtshalve een bedrag van € 50,00 aan verletkosten toe. Daarnaast is [gedaagde partij] verschenen op de mondelinge behandeling van 27 januari 2023. Deze zaak is toen gelijktijdig behandeld met de zaak van [gevoegde partij] tegen [gedaagde partij] (10099299 UC EXPL 22-6165). Voor de behandeling van deze zaak op die zitting wordt ambtshalve een bedrag van € 25,00 aan verletkosten toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in het incident
3.1.
wijst de voeging van [gevoegde partij] in de hoofdzaak toe;
3.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in de hoofdzaak
3.3.
wijst de vorderingen af;
3.4.
veroordeelt [eisende partij] in de kosten; hij moet de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 75,00 aan [gedaagde partij] betalen;
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.