ECLI:NL:RBMNE:2023:2139 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing opzegging en ontbinding huurovereenkomst studen...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10099299 UC EXPL 22-6165 MB/40202

Vonnis van 19 april 2023

inzake

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. D. Uygul-van Dam,

tegen:

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 4 die op 13 september 2022 aan [gedaagde] is betekend;
de conclusie van antwoord.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 9849391 UC EXPL 22-2980 die speelt tussen [zoon eiser] en [gedaagde] (hierover later meer). De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de kantonrechter.

1.3.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De beoordeling

Waar gaat het over?

2.1.

[eiser] heeft in 2014 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht, met als doel zijn zoon [zoon eiser] (hierna: [zoon eiser] ) met drie andere studenten te kunnen huisvesten gedurende hun studie. Om kamerbewoning voor vier studenten in de woning mogelijk te maken, heeft [eiser] een omzettingsvergunning aangevraagd bij de gemeente [woonplaats] op basis van de ‘ouder kind regeling’. Deze aanvraag heeft de gemeente afgewezen. Op suggestie van de gemeente heeft [eiser] vervolgens een hospitaconstructie opgezet, waarbij het mogelijk is om naast de hospita ( [zoon eiser] ) twee andere studenten te huisvesten. [zoon eiser] heeft hiervoor enerzijds een hoofdhuurovereenkomst gesloten met zijn moeder, tevens echtgenote van [eiser] (hierna: mevrouw [moeder] ) en is anderzijds met twee studenten, waaronder [gedaagde] , een onderhuurovereenkomst aangegaan. Daarnaast is [eiser] een huurovereenkomst aangegaan met een derde student. [gedaagde] huurt kamer nummer 2 in de woning, met medegebruik van keuken, toilet, balkon en badkamer (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van € 350,00 per maand. Naast de huurprijs is overeengekomen dat [gedaagde] een bedrag van € 50,00 betaalt voor het gebruik van gas, water, elektra en het KPN abonnement, waarbij verrekening plaatsvindt met de werkelijke kosten. [gedaagde] voldoet maandelijks het totaalbedrag van € 400,00 op de rekening van mevrouw [moeder] .

2.2.

Omdat [zoon eiser] de woning in 2021 heeft verlaten, heeft [eiser] op 4 mei 2021 aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met als onderwerp ‘huuropzegging’ en met een concept beëindigingsovereenkomst als bijlage. [gedaagde] heeft deze beëindigingsovereenkomst niet getekend. In dat kader heeft [zoon eiser] op 22 april 2022 [gedaagde] gedagvaard en – kort gezegd - gevorderd dat [gedaagde] het gehuurde moet verlaten. Deze zaak is eveneens bij de rechtbank Midden-Nederland locatie Utrecht aanhangig en heeft het kenmerk: 9849391 UC EXPL 22-2980. De gemachtigde van [eiser] heeft vervolgens op 20 mei 2022 de huurovereenkomst (aanvullend) opgezegd tegen 1 december 2022, omdat volgens [eiser] [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde] heeft met deze opzegging niet ingestemd, zodat [eiser] in deze procedure aan de kantonrechter vraagt om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, dan wel de huurovereenkomst te ontbinden, dan wel de huurovereenkomst slechts voor een termijn van drie maanden te verlengen met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast vraagt [eiser] de kantonrechter om vast te stellen dat [gedaagde] de Bghu en de internetkosten moet betalen nadat deze definitief zijn vastgesteld, omdat [gedaagde] inmiddels nog de enige bewoner van de woning is. Tot slot vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiser] en beroept zich onder meer op huurbescherming.

2.3.

Kern van het geschil is de vraag of de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig is opgezegd en zo niet, of die moet worden ontbonden. Daarvoor dient eerst de vraag te worden beantwoord van wie [gedaagde] het gehuurde huurt; van [eiser] of van [zoon eiser] ?

Wat vindt de kantonrechter er van?

2.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] een huurovereenkomst heeft met [eiser] . De opzeggingen van de huurovereenkomst houden geen stand en de huurovereenkomst wordt niet ontbonden. [gedaagde] hoeft het gehuurde dus niet te verlaten. Zolang hij de enige bewoner van de woning is, moet hij wel het gebruikersdeel van de Bghu en de werkelijke internetkosten aan [eiser] betalen. De kantonrechter zal hierna toelichten hoe zij tot deze oordelen is gekomen.

Van wie huurt [gedaagde] het gehuurde?

2.5.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het gehuurde op basis van de schriftelijke onderhuurovereenkomst huurt van [zoon eiser] . Volgens [gedaagde] huurt hij het gehuurde van [eiser] omdat hij feitelijk uitvoering geeft aan de huurovereenkomst.

2.6.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat het aanvankelijk de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst te sluiten tussen [eiser] en de studenten. Deze bedoeling is op zich niet veranderd, alleen de door de gemeente geweigerde omzettingsvergunning heeft er toe geleid dat op papier een onderhuurconstructie is opgezet. Gebleken is dat ook na het opzetten van deze papieren constructie, feitelijk uitvoering is gegeven aan de aanvankelijke bedoeling van partijen. Zo heeft [gedaagde] alle huur betaald op de rekening van mevrouw [eiser] en heeft [eiser] zich feitelijk gedragen als verhuurder. Zo heeft [gedaagde] toegelicht dat [eiser] bijvoorbeeld alle huurders aansprak op een schoonmaakschema voor de woning en dat [eiser] het klemmen van de voordeur heeft verholpen. [eiser] heeft ook niet weersproken dat hij alles regelde rondom de woning. Tijdens de mondelinge behandeling is verder gebleken dat geen uitvoering is gegeven aan de hoofdhuurovereenkomst tussen mevrouw [moeder] en [zoon eiser] . Gelet op de bedoeling van partijen en de feitelijke uitvoering die hieraan is gegeven, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] het gehuurde huurt van [eiser] .

Wat moet [gedaagde] aan servicekosten betalen?

2.7.

[eiser] verzoekt de kantonrechter om vast te stellen dat [gedaagde] als alleengebruiker van de woning de Bghu en de internetkosten moet betalen nadat deze definitief zijn vastgesteld. [eiser] legt aan deze vordering de huurovereenkomst ten grondslag. [gedaagde] weigert deze kosten geheel voor zijn rekening te nemen, omdat de kosten zouden worden verdeeld over het aantal kamers en niet over het aantal bewoonde kamers.

2.8.

Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde] maandelijks een voorschotbedrag van € 50,00 betalen voor het gebruik van gas, water, elektra en het KPN abonnement. Verrekening van deze gebruikskosten vindt plaats op basis van de werkelijke kosten. De discussie tussen partijen ziet enkel op de kosten van het KPN abonnement. Niet gesteld of gebleken is dat de verplichting van [gedaagde]
richting[eiser] om de werkelijke kosten te betalen, verandert als andere huurders de woning verlaten. Dit betekent dat op het moment dat [gedaagde] nog als enige huurder in de woning woont, de verplichting om de werkelijke kosten van het KPN abonnement te dragen alleen op hem rust.

2.9.

[eiser] is als eigenaar/verhuurder van de woning belastingplichtig en ontvangt voor dat deel een aanslag van de Bghu. [gedaagde] is als gebruiker/huurder van de woning belastingplichtig en zal in 2023 voor dat deel een aanslag van de Bghu ontvangen (tot 2022 werd die aanslag ontvangen door één van de andere huurders van de woning). Niet gesteld of gebleken is dat partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat ook het gebruiker/huurdersdeel van de Bghu voor rekening van [eiser] komt. Dit betekent dat [gedaagde] deze huurderslasten moet dragen. Als [gedaagde] het niet eens is met het deel waarvoor hij door de Bghu wordt aangeslagen, kan hij daar via de bestuursrechtelijke weg bezwaar tegen maken.

2.10.

Gelet op hetgeen in 2.8 en 2.9 is overwogen en geoordeeld, stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] als alleengebruiker van de woning het gebruikersdeel van de Bghu en de werkelijke internetkosten dient te dragen nadat deze definitief zijn vastgesteld.

De opzegging van 4 mei 2021

2.11.

[eiser] stelt dat de huurovereenkomst per e-mail van 4 mei 2021 is opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW Pro omdat [zoon eiser] de woning had verlaten. Volgens genoemde wetsbepaling kan de rechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toewijzen, als de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij het voortzetten daarvan. [gedaagde] betwist allereerst dat dit een opzegging is geweest, omdat het een voorstel tot beëindiging met wederzijds goedvinden was. Dit voorstel heeft hij niet geaccepteerd. Verder ziet de belangenafweging in artikel 7:274 lid 1 sub f BW Pro volgens [gedaagde] niet op de belangen van [eiser] als verhuurder/eigenaar.

2.12.

De kantonrechter is van oordeel dat wanneer de e-mail van 4 mei 2021 moet worden gekwalificeerd als een opzegging, [eiser] zich niet op deze opzeggingsgrond kan beroepen. [eiser] heeft namelijk als verhuurder zelf nooit zijn hoofdverblijf gehad in de woning. Slechts indien [zoon eiser] verhuurder zou zijn geweest, had er in het kader van 7:274 lid 1 sub f BW een belangenafweging plaats kunnen vinden tussen de belangen van [zoon eiser] bij beëindig van de huurovereenkomst en de belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan. Deze situatie is hier echter niet aan de orde.

De aanvullende opzegging van 20 mei 2022

2.13.

[eiser] stelt dat de huurovereenkomst met de brief van 20 mei 2022 is opgezegd op de aanvullende grond van artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro. Volgens genoemde wetsbepaling kan de rechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toewijzen, als de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde] verzet zich tegen deze opzeggingsgrond.

2.14.

In de opzeggingsbrief van 20 mei 2022 wordt de opzeggingsgrond onderbouwd aan de hand van acht punten. Zeven van deze punten zijn te voegen onder het verwijt dat [eiser] [gedaagde] maakt, namelijk dat hij niet meewerkt aan de beëindiging van de huurovereenkomst terwijl [eiser] vindt dat hij dit wel van [gedaagde] mag verwachten. Dit verwijt is onterecht. Het feit dat [gedaagde] als huurder van woonruimte een beroep doet op de wettelijke huurbescherming kan niet leiden tot de conclusie dat hij zich niet gedraagt als een goed huurder. [gedaagde] heeft geen contractuele en ook geen wettelijke verplichting om mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst. Het achtste punt ter onderbouwing van de opzeggingsgrond is dat [gedaagde] geen bijbetaling van de servicekosten verricht. Het enkele feit dat je als huurder in discussie bent met de verhuurder over hoe de verdeling van de servicekosten bij vertrek van andere huurders uit de woning moet zijn, maakt niet dat je je als slecht huurder gedraagt. Kortom, de in de brief van 20 mei 2022 door [eiser] aangevoerde aanvullende opzeggingsgrond houdt geen stand.

Tussenconclusie opzegging

2.15.

Het primaire verzoek van [eiser] aan de kantonrechter om de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen, wordt afgewezen. [eiser] kan als verhuurder geen beroep doen op de opzeggingsgrond genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub f BW Pro omdat hij zelf geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daarnaast houdt de opzeggingsgrond in artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro geen stand.

Ontbinding huurovereenkomst

2.16.

[eiser] verzoekt de kantonrechter subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden, wegens het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . Volgens [eiser] is deze tekortkoming gelegen in het feit dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt.

[eiser] heeft zijn stelling dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, en daarom ontbinding gerechtvaardigd is, evenwel niet onderbouwd.

2.17.

Tot slot stelt [eiser] dat met [gedaagde] is afgesproken dat hij het gehuurde mag huren gedurende zijn studietijd. Omdat [gedaagde] inmiddels is afgestudeerd, moet hij dus het gehuurde verlaten. Omdat [gedaagde] dit niet doet, schiet hij tekort in de nakoming van deze afspraak. [gedaagde] heeft het bestaan van de afspraak gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien bewezen kunnen leiden tot het oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] na het afronden van zijn studie zal eindigen. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat er sprake is van een campuscontract, gaat deze stelling niet op omdat de huurovereenkomst niet voldoet aan de eisen van (huidig) artikel 7:274d BW.

2.18.

Gelet op hetgeen in 2.16 en 2.17 is overwogen en geoordeeld, wordt het subsidiaire verzoek van [eiser] om de huurovereenkomst te ontbinden afgewezen.

Overige vorderingen

2.19.

Ook het meer subsidiaire verzoek om vast te stellen dat de huurovereenkomst voor een termijn van drie maanden zal worden verlengd, wordt afgewezen. Naast het feit dat dit verzoek waarschijnlijk voortkomt uit artikel 7:230a BW, welk artikel niet ziet op woonruimte, is verlenging van de huurovereenkomst niet aan de orde omdat deze nog steeds doorloopt.

2.20.

Omdat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd en niet door de kantonrechter wordt ontbonden, wordt ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen.

Proceskosten

2.21.

[eiser] heeft grotendeels ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. In zaken waarin partijen in persoon procederen wordt op grond van artikel 238 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door de kantonrechter een vergoeding toegekend voor de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en kan de kantonrechter een door hem te bepalen bedrag voor noodzakelijke verletkosten toekennen. De genoemde kosten kunnen worden toegewezen voor zover zij betrekking hebben op zittingen. [gedaagde] is verschenen op de mondelinge behandeling van 27 januari 2023. Deze zaak is toen gelijktijdig behandeld met de zaak van [zoon eiser] tegen [gedaagde] (9849391 UC EXPL 22-2980). Voor de behandeling van deze zaak op die zitting wordt ambtshalve een bedrag van € 25,00 aan verletkosten toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.22.

De door [eiser] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis wordt afgewezen, omdat de vaststelling zoals opgenomen onder 3.1 zich hiervoor niet leent.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt vast dat [gedaagde] als alleengebruiker op basis van verrekening het gebruikersdeel van de Bghu en de werkelijke internetkosten aan [eiser] moet betalen als deze definitief zijn vastgesteld;

3.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 25,00 aan [gedaagde] betalen;

3.3.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.