ECLI:NL:RBMNE:2023:2060

• Datum uitspraak: 19 april 2023
• Publicatiedatum: 3 mei 2023
• Zaaknummer: C/16/523443 / HA ZA 21-429
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.H. Gaertman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kwalificatie van overeenkomsten als huurkoop en aansprakelijkheid van adviseurs

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, staat de kwalificatie van verschillende overeenkomsten tussen [eiser sub 1] en [A] centraal. [Eiser sub 1] had in 2006 de intentie om een woning te kopen van [A] voor € 1.500.000, maar kon de financiering niet rond krijgen. In plaats daarvan werd een overeenkomst gesloten die [eiser sub 1] het recht gaf de woning tegen een maandelijkse vergoeding te gebruiken, met een geplande levering op 1 december 2009. Deze levering vond echter niet plaats, en er volgden nieuwe overeenkomsten in 2009 en 2014, waarbij [eiser sub 1] wederom niet in staat was de woning te kopen. In 2020 werd een vaststellingsovereenkomst gesloten, maar [eiser sub 1] meent dat de eerdere overeenkomsten als huurkoopovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd onder de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz). Hij vordert schadevergoeding van [gedaagde sub 1] c.s., die hem in deze zaken zouden hebben geadviseerd.

De rechtbank oordeelt dat de overeenkomsten niet als huurkoopovereenkomsten kunnen worden gekwalificeerd. De voorwaarden voor huurkoop, zoals vastgelegd in de Twhoz, zijn niet vervuld. De rechtbank concludeert dat de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen, en dat hij in de proceskosten wordt veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden vastgesteld op € 1.863,00, en de veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/523443 / HA ZA 21-429

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,

advocaat: mr. F.A. Eradus te Leiden,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,

te [woonplaats 3] ,
4.
[gedaagde sub 4] ,

te [woonplaats 4] ,
5.
[gedaagde sub 5] ,

te [woonplaats 2] ,
6.
[gedaagde sub 6] ,

te [woonplaats 2] ,
7.
[gedaagde sub 7] ,

te [woonplaats 5] ,
8.
[gedaagde sub 8] ,

te [woonplaats 5] ,
9.
[gedaagde sub 9] ,

te [woonplaats 6] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

advocaat: mr. G.C. Endedijk te Amsterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in incident van 20 oktober 2021,
- de conclusie van antwoord van 15 december 2021 met 8 producties,

- de producties 9 tot en met 14 van [gedaagde sub 1] c.s.,

- de mondelinge behandeling van 14 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van [eiser sub 1] c.s.,

- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Waar gaat het in deze zaak over?

2.1.

[A] is eigenaar van de onroerende zaak te [postcode] [plaats] aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

In 2006 wilde [eiser sub 1] de woning van [A] kopen voor € 1.500.000,00, maar hij kon de woning op dat moment niet financieren. [eiser sub 1] en [A] hebben daarom een overeenkomst gesloten, waarbij werd afgesproken dat [eiser sub 1] de woning tegen een maandelijkse vergoeding kon gebruiken en dat de levering van de woning op 1 december 2009 zou plaatsvinden.

2.3.

In 2009 kreeg [eiser sub 1] de financiering echter weer niet rond, waardoor [eiser sub 1] en [A] een nieuwe overeenkomst met elkaar hebben gesloten. [eiser sub 1] kon op basis van die overeenkomst tegen een maandelijkse vergoeding in de woning blijven wonen. Aan het einde van de looptijd van de overeenkomst zou [eiser sub 1] laten weten of de levering van de woning zou doorgaan op 1 december 2014. Maar ook in 2014 lukte het [eiser sub 1] niet om de financiering voor de aankoop van de woning te regelen. Toen is nagenoeg dezelfde overeenkomst als die van 2009 gesloten met [eiser sub 1] c.s.

2.4.

Bij de totstandkoming van voornoemde overeenkomsten is [gedaagde sub 1] c.s. niet betrokken geweest.

2.5.

In 2019 bleek dat [eiser sub 1] c.s. de aankoop van de woning nog steeds niet kon financieren. [A] wilde de overeenkomst met [eiser sub 1] c.s. niet meer verlengen. [eiser sub 1] c.s. was het daar niet mee eens en er is een procedure gevolgd waarbij [gedaagde sub 1] c.s. betrokken is geweest. Uiteindelijk hebben [eiser sub 1] c.s. en [A] op 27 januari 2020 een vaststellingsovereenkomst (vastgelegd in een proces-verbaal) gesloten, waarbij onder meer is afgesproken dat [eiser sub 1] c.s. tot 1 december 2021 tegen een maandelijkse vergoeding in de woning mocht blijven wonen. Daarna heeft [eiser sub 1] c.s. de woning verlaten.

2.6.

[eiser sub 1] c.s. is nu van mening dat de overeenkomsten uit 2006, 2009 en 2014 kwalificeren als huurkoopovereenkomsten in de zin van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna: Twhoz) en dat de vaststellingsovereenkomst uit 2020 daarom nietig dan wel vernietigbaar is. Op basis van deze veronderstelling heeft [eiser sub 1] c.s. in de hoofdzaak tegen [A] een aantal vorderingen ingesteld.

2.7.

In deze procedure spreekt [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. aan, omdat hij - kort gezegd - meent dat mr. [gedaagde sub 2] en mr. [gedaagde sub 9] hem in 2016, 2019 en 2020 onjuist hebben geadviseerd en geïnformeerd door het verkeerd kwalificeren van de overeenkomsten tussen [eiser sub 1] c.s. en [A] en het aangaan van de vaststellingsovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [A] te adviseren. Hiermee zouden zij hun zorgplicht jegens [eiser sub 1] c.s. hebben geschonden. [eiser sub 1] c.s. vordert daarom een verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. jegens [eiser sub 1] c.s. toerekenbaar tekort geschoten is althans onrechtmatig gehandeld heeft en dat hij hiervoor aansprakelijk is. Daarnaast vordert [eiser sub 1] c.s. om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de hierdoor geleden schade aan [eiser sub 1] c.s., nader op te maken bij staat. Tot slot vordert [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten.

2.8.

[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser sub 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure.

2.9.

Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

In dit geschil gaat het kort gezegd om de vraag of de overeenkomsten van 2006, 2009 en 2014 als huurkoopovereenkomsten te kwalificeren zijn en of de vaststellingsovereenkomst uit 2020 daarom nietig dan wel vernietigbaar is. Als dit geen huurkoopovereenkomsten zijn, komt de rechtbank ook niet toe aan de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. hierover (on)juist heeft geïnformeerd en geadviseerd.

3.2.

De overeenkomsten uit 2006, 2009 en 2014 zijn geen huurkoopovereenkomsten. De rechtbank legt dit hierna uit.

3.3.

Volgens artikel 1 lid 1 Twhoz is huurkoop in de zin van de Twhoz de koop en verkoop van een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen, waarbij partijen overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen, en dat de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld.

3.4.

In de overeenkomst van 2006 hebben partijen afgesproken dat de koopprijs € 1.500.000,00 bedraagt. [eiser sub 1] c.s. mocht de woning wel al gebruiken tegen een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 5.850,00. Uitsluitend bij de levering van de woning zou de koopsom verlaagd worden met 1/3e deel van de maandelijkse gebruiksvergoeding, namelijk € 1.950,00 voor iedere maand dat de gebruiksvergoeding is betaald. Als [eiser sub 1] c.s. in verzuim zou komen door niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst, zou hij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd zijn. Uit de overeenkomst blijkt verder dat partijen expliciet hebben bepaald dat [eiser sub 1] c.s. de woning zal afnemen op (uiterlijk) 1 december 2009 en dat alleen bij levering van de woning de koopsom wordt verlaagd met 1/3e deel van de maandelijkse gebruiksvergoeding.

3.5.

Op grond van bovenstaande afspraken tussen partijen, komt de rechtbank tot de conclusie dat deze overeenkomst niet als huurkoopovereenkomst is te kwalificeren. Hiervoor is doorslaggevend dat in deze overeenkomst levering van de woning een voorwaarde was voor de (gedeeltelijke) aflossing van de koopsom. Pas op 1 december 2009, wanneer de woning zou worden geleverd, zou een aflossing op de koopsom plaatsvinden. Deze afspraak tussen partijen is niet in lijn met het in artikel 1 lid 1 Twhoz bepaalde dat er twee of meer termijnen voor de voldoening van de koopprijs door [eiser sub 1] c.s. moeten zijn voldaan, voordat de overdracht plaatsvindt. Er zijn geen termijnen voor de voldoening van de koopprijs voldaan omdat [eiser sub 1] c.s. de woning niet op (uiterlijk) 1 december 2009 heeft afgenomen. Er is daarom verrekend met de contractuele boete en niet afgelost. Daartegen heeft [eiser sub 1] c.s. destijds ook niet geprotesteerd.

3.6.

Omdat [eiser sub 1] c.s. door financieringsproblemen de woning niet op de afgesproken datum heeft afgenomen maar wel de woning wilde blijven bewonen, is vervolgens een nieuwe overeenkomst in 2009 gesloten, en later nog een nieuwe overeenkomst in 2014. In de overeenkomsten van 2009 en 2014 is slechts een optie tot koop van de woning vastgelegd. [eiser sub 1] c.s. moest ten aanzien van de overeenkomst van 2009 uiterlijk 1 juni 2014 laten weten of de levering per 1 december 2014 doorgang zou vinden. Voor de overeenkomst van 2014 gold dat [eiser sub 1] c.s. uiterlijk 1 juni 2019 moest laten weten of de levering per 1 december 2019 zou plaatsvinden. In beide overeenkomsten bestond er, in tegenstelling tot de overeenkomst van 2006, voor [eiser sub 1] c.s. dus zelfs geen verplichting om de woning af te nemen. Deze afspraak verhoudt zich niet tot het in artikel 1 lid 1 van de Twhoz bepaalde. Er vindt op basis van deze afspraak namelijk geen overdracht plaats nadat twee of meer termijnen zijn voldaan door [eiser sub 1] c.s., maar er is een koopoptie, op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. kan kiezen of hij de woning wil afnemen. Op het moment dat [eiser sub 1] c.s. ervoor zou kiezen om de woning uiteindelijk af te nemen, pas dan zou een gedeelte van de maandelijkse gebruiksvergoeding in mindering komen op de koopprijs. Daarvan is het allemaal niet gekomen omdat [eiser sub 1] c.s. de koopoptie nooit heeft ingeroepen. Het element koop ontbreekt. Daarom is ook niet voldaan aan artikel 1 lid 1 Twhoz.

3.7.

Daarnaast is in de overeenkomsten van 2009 en 2014 bepaald dat een gedeelte van de maandelijkse (gebruiks)vergoeding bij afname van de woning verrekend zal worden met de koopprijs of met de boete van 10% bij het niet afnemen van de woning. Ook deze afspraak strookt niet met het in artikel 1 lid 1 Twhoz bepaalde. De maandelijkse bedragen die [eiser sub 1] c.s. aan [A] heeft betaald, zijn niet (uitsluitend) bedoeld ter betaling van de koopprijs, maar konden dus ook worden verrekend met een eventuele verschuldigde boete in het geval [eiser sub 1] c.s. de woning niet zou kopen. Het kopen van de woning was dus een voorwaarde voor aflossing in termijnen. Omdat aan de voorwaarde ‘het kopen van de woning’ niet is voldaan is na afloop van iedere overeenkomst verrekend met de verschuldigde boete wegens het niet afnemen van de woning, wederom zonder protest. [A] had daardoor niet een nog (met de koopsom) te verrekenen bedrag onder zich. Kenmerk van een huurkoopovereenkomst is nu juist dat (een deel van de afzonderlijke) termijnen wordt verrekend met de koopsom en in die zin lijkt op koop op afbetaling. Daarvan is hier geen sprake omdat [eiser sub 1] c.s. de woning niet heeft gekocht en niet heeft afgelost op de koopsom.

3.8.

De rechtbank komt hiermee tot de conclusie dat de overeenkomsten uit 2006, 2009 en 2014 niet te kwalificeren zijn als huurkoopovereenkomsten.

Conclusie

3.9.

Gelet op het voorgaande kan [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. niet verwijten dat hij de overeenkomsten niet als huurkoopovereenkomsten heeft gekwalificeerd en daarom jegens [eiser sub 1] c.s. aansprakelijk is. Alle vorderingen worden daarom afgewezen.

3.10.

[eiser sub 1] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

667,00

- salaris advocaat

€

1.196,00

(2,00 punten × € 598,00)

Totaal

€

1.863,00

3.11.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

3.12.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. af,

4.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.863,00,

4.3.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser sub 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.

WM (5442)