Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3679
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 31 mei 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 251.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 december 2022. Eiser is niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1931 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning is gelegen op een kavel van 133 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 220.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 251.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 november 2021 voor € 360.037,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 340.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 juli 2021 voor € 435.804,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, de kwaliteit, de onderhoudstoestand van de woning en de staat van de aanwezige voorzieningen. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is € 2.902,-. Dit bedrag heeft verweerder met 38% gecorrigeerd vanwege de lagere kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning en de slechte staat van de voorzieningen. De prijs per m2 van de woning (€ 1.680,-) ligt daardoor aanzienlijk onder die van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat met de taxatiematrix verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk heeft gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van de woning
8. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met allerlei gebreken in de woning. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de kwaliteit en de staat van onderhoud met ‘2’ heeft gewaardeerd en de staat van voorzieningen met ‘1’. Voor de voorzieningen hanteert verweerder dus al de laagste categorie. Voor wat betreft het onderhoud heeft verweerder op de zitting toegelicht dat een ‘1’ wordt gehanteerd als de woning onbewoonbaar is. Dat is echter niet het geval zodat een waardering met een ‘2’ recht doet aan de onderhoudstoestand. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee aannemelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Eerder gesloten compromis
9. Eiser wijst op het eerder gesloten compromis over belastingjaar 2021 waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 220.000,-. Volgens eiser moet daarom de WOZ-waarde voor het belastingjaar ook op € 220.000,- worden vastgesteld. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De rechtbank overweegt dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een object voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Daarbij komt een afspraak over de WOZ-waarde van eerder belastingjaar niet geldt voor een opvolgend jaar. Eiser heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat er een toezegging is gedaan door verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Procentuele verhoging van de WOZ-waarde
10. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van 2021 met 14% is verhoogd. Eiser betwist deze stijging en verwijst naar de Waarderingskamer. Volgens de Waarderingskamer was er tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 namelijk sprake van een landelijke gemiddelde stijging van 9,5%. Op basis van deze stijging zou de waarde van de woning € 241.000,- moeten zijn. De rechtbank is het niet eiser eens. Het berekenen van de WOZ-waarde van een woning aan de hand van een algemene ontwikkeling van prijzen van woningen is niet een juiste maatstaf. Zoals onder punt 9 overwogen, wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
De gestegen renovatiekosten
11. Omdat er lang niets aan de woning is gedaan, dient de woning gerenoveerd te worden. In een eerdere procedure is rekening gehouden met de verbouwing, maar omdat materiaal duurder is geworden, dient volgens eiser rekening te worden gehouden met een gemiddelde toename van de verbouwingskosten. Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. Zoals ook onder punt 8 is gebleken, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Daarbij komt dat een schatting van de renovatiekosten niet van belang is voor de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat de waarde wordt bepaald aan de hand van de referentiewoningen rekeninghoudend met de onderlinge verschillen. De renovatiekosten van de woning maken daar geen onderdeel van uit. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
12. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft verweerder onder andere [adres 2] gebruikt. Volgens eiser is deze woning niet goed vergelijkbaar, omdat deze woning meerdere kamers heeft en voor de verkoop grotendeels is gerenoveerd. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning niet voor maar na de verkoop is opgeknapt. De rechtbank ziet geen reden om die verklaring niet te volgen. De rechtbank ziet verder geen reden om te twijfelen aan verweerders waardering van de kwaliteit en onderhouderhoudstoestand van deze referentiewoning als gemiddeld. Deze referentiewoning is dan ook geschikt om bij de waardebepaling van eisers woning te worden betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.