Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5091
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 987.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 september 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning met het bouwjaar 2004. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 203 m², een souterrain van 67 m², een aangebouwde garage van 82 m² en een overkapping van 18 m². De woning ligt op een perceel van 1.158 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 850.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] (in [woonplaats] ), [adres 3] (in [woonplaats] ), [adres 4] (in [plaats] ) en [adres 5] (in [plaats] ) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn, wat betreft onder meer het type, bouwjaar en de gebruiksoppervlakte. Verder zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft de gebruiksoppervlakte. Ook de waardeverhouding heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk gemaakt.
8. De heffingsambtenaar heeft zowel in de bezwaarfase als in de beroepsfase aan eiser een taxatiematrix verstrekt. Daarin staan de transactiedata en transactieprijzen vermeld en de geïndexeerde transactieprijzen. Door deze data en verkoopprijzen weer te geven heeft de heffingsambtenaar getoond dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum én met welk bedrag de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. Daar komt bij dat in de matrix in beroep staat vermeld met welk percentage de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd voor de waardeontwikkeling. In de bijlage bij de taxatiematrix zijn vervolgens met behulp van een grafiek de gemiddelde verkoopprijzen van verkochte woningen tussen de waardepeildatum 1 januari 2020 en 1 juli 2021 weergegeven, waarbij ook de waardestijging wordt vermeld. Volgens de rechtbank is daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt wat de gehanteerde indexeringspercentages zijn en wat de onderbouwing daarvan is. De rechtbank constateert dat eiser tegen de onderbouwing van de indexering geen concrete gronden heeft aangevoerd. Wel heeft eiser er op de zitting nog op gewezen dat de indexering in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd afwijkt van de indexering in de taxatiematrix in bezwaar. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in indexering kan worden verklaard doordat er in de loop van het jaar meer verkoopcijfers beschikbaar komen die de hoogte van de indexering beïnvloeden. Deze cijfers zijn niet in de taxatiematrix in bezwaar, maar wel in de taxatiematrix in beroep betrokken. Deze toelichting is door eiser niet weersproken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de indexering in beroep afwijkt. Zij kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat met de overgelegde grondstaffels niet inzichtelijk is gemaakt welke grondstaffel in de onderhavige zaak is gehanteerd. Volgens eiser is de gebiedsaanduiding niet duidelijk. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft aan eiser in de bezwaarfase naast de grondstaffels, ook een toelichting daarop en een taxatiematrix verstrekt. Bij de grondstaffels is een typeaanduiding weergegeven zoals bijvoorbeeld ‘Vrijstaand hoog’ en ‘Vrijstaand laag’. Daarbij zijn de stapgroottes en de prijzen per vierkante meter vermeld. Ook in de taxatiematrix in bezwaar en beroep zijn de stapgroottes en de prijzen per vierkante meter vermeld. Uit de taxatiematrix in beroep blijkt bijvoorbeeld dat voor de grond van de woning en de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] , van 0 – 75 m² een prijs wordt gehanteerd van € 1.210 en van 75 m² - 150 m² een prijs van € 750. Dit stemt overeen met de grondstaffel ‘Vrijstaand hoog’ die in bezwaar is overgelegd. Voor de referentiewoning [adres 4] wordt in de beroepenmatrix van 0 - 75 m² een prijs gehanteerd van € 750, en van 75 -150 m² een prijs van € 500. Uit de matrix blijkt verder dat deze referentiewoning in de wijk [locatie] is gelegen. Dit gebied is met het nummer 12 aangeduid. De rechtbank constateert dat de staffel en de gebiedsaanduiding overeenstemt met de grondstaffel ‘Wijk 27, 12 en geb 2016’ die in bezwaar is overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende duidelijk heeft gemaakt met welke grondstaffels bij de waardebepaling rekening is gehouden.
10. Eiser voert verder aan dat hij de referentiewoning [adres 4] niet goed vergelijkbaar is omdat, nu de woning in een ander waardegebied ligt, een andere grondstaffel is gehanteerd met lagere prijzen per vierkante meter. Eiser wijst erop dat de grondwaarde en de waarde van ‘de stenen’ communicerende vaten zijn. Als aan de grond een lagere waarde wordt toegerekend, betekent dit dat de prijs van ‘de stenen’ gemiddeld hoger uitvalt.
11. Het enkele feit dat de woning in een ander waardegebied is gelegen, waarvoor een andere grondstaffel geldt, is naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende om de woning als niet vergelijkbaar buiten beschouwing te laten. De rechtbank ziet dat de woning wat betreft bouwjaar, type, en de grootte van het hoofdgebouw juist weer goed vergelijkbaar is met eisers woning. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar in reactie op de stelling van eiser heeft toegelicht waarom hij het niet eens is met zijn standpunt over het effect van de communicerende vaten. Hij wijst erop dat het verkoopcijfer per vierkante meter van de referentiewoning in lijn is met de verkoopcijfers per vierkante meter van de andere referentiewoningen. Volgens hem kan met de verkoopcijfers per vierkante meter van de hoofdgebouwen eerder worden verklaard waarom de kavelwaarde van [adres 4] lager is. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet dat de verkoopcijfers van de hoofdgebouwen per vierkante meter van de referentiewoningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , naar de staat van eisers woning, in lijn zijn met elkaar (€ 2.821, € 2.892 en € 2.806), terwijl voor [adres 3] en [adres 5] een grondstaffel geldt met relatief hogere grondprijzen per vierkante meter. Van een afwijkende en gemiddeld hogere aan ‘de stenen’ toebedeelde waarde is in deze zaak daarom geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel. Slechts een klein gedeelte van de achtertuin is bruikbaar, terwijl een achtertuin waardevol is, omdat daar privacy kan worden genoten.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij erkent dat de kavel minder effectief is ingericht dan bij de referentiewoningen en dat daarmee ook rekening is gehouden bij de waardebepaling. Er is uitgegaan van een factor ‘4’ voor de ligging en een correctie van 10% op de grondwaarde. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het gedeelte waar privacy door eiser kan worden genoten, zich bevindt aan de zijkant van de woning. Volgens hem is dit gedeelte, met een totale oppervlakte van 390 m², nog steeds van ruime omvang. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. Zij ziet in de matrix terug dat een correctie van 10% op de grondwaarde is gehanteerd. Ook de toelichting dat zich aan de zijkant een ruim stuk tuin bevindt, waar privacy kan worden genoten, kan de rechtbank volgen op basis van de luchtfoto met de oppervlakteberekening. Eiser heeft de toelichting van de heffingsambtenaar niet weersproken. De rechtbank ziet daarom geen aanknopingspunt voor de conclusie dat met de gehanteerde correctie onvoldoende rekening is gehouden met de (on)doelmatigheid van het perceel. De beroepsgrond slaagt niet.
14. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waard niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.