Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4831
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 237.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 september 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1968. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 98 m², een berging van 2 m² en een berging van 6 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 226.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met tien andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Het zijn namelijk net als eisers woning etage-appartementen die in dezelfde wijk ( [locatie] ) zijn gelegen, met een vergelijkbaar of hetzelfde bouwjaar (1967/1968) en een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte ( [adres 11] : 71 m²) of eenzelfde gebruiksoppervlakte (de andere negen referentiewoningen). Verder zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding bij negen van de tien referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Ook heeft hij inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dat geldt echter niet voor de verschillen tussen de woning en referentiewoning [adres 4] . De heffingsambtenaar stelt weliswaar dat er rekening is gehouden met de verschillen, maar die verschillen zijn niet zichtbaar gemaakt. De rechtbank legt dit uit in rechtsoverweging 11. Met de overige negen referentiewoningen maakt de heffingsambtenaar wel aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk gemaakt.
8. De heffingsambtenaar heeft zowel in de bezwaarfase als in de beroepsfase aan eiser een taxatiematrix verstrekt. Daarin staan de transactiedata en transactieprijzen vermeld en de geïndexeerde transactieprijzen. Door deze data en verkoopprijzen weer te geven heeft de heffingsambtenaar getoond dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum én met welk bedrag de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. Daar komt bij dat in de matrix in beroep staat vermeld met welk percentage de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd voor de waardeontwikkeling. In de bijlage bij de taxatiematrix zijn vervolgens met behulp van een grafiek de gemiddelde verkoopprijzen van verkochte woningen van de waardepeildatum 1 januari 2020 tot en met 1 oktober 2021 weergegeven, waarbij ook de waardestijging wordt vermeld. Volgens de rechtbank is daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt wat de gehanteerde indexeringspercentages zijn en wat de onderbouwing daarvan is. De rechtbank constateert dat eiser tegen de onderbouwing van de indexering geen concrete gronden heeft aangevoerd. Wel heeft eiser er op de zitting nog op gewezen dat de indexering in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd afwijkt van de indexering in de taxatiematrix in bezwaar. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verschil in indexering kan worden verklaard doordat er in de loop van het jaar meer verkoopcijfers beschikbaar komen die de hoogte van de indexering beïnvloeden. Deze cijfers zijn niet in de taxatiematrix in bezwaar, maar wel in de taxatiematrix in beroep betrokken. Deze toelichting is door eiser niet weersproken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de indexering in beroep afwijkt. Zij kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt dat in het taxatieverslag de KOUDVL-factoren van de woning en de referenties staan vermeld, maar dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd.
10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat aan eiser, en dat is door hem niet betwist, in de bezwaarfase op 11 maart 2022 een taxatiematrix is toegestuurd. De rechtbank ziet dat in deze taxatiematrix niet alleen de KOUDVL-factoren zijn vermeld bij de woning en de referentiewoningen, maar dat daarbij ook de gehanteerde vierkante meterprijzen zijn vermeld en de waarde-invloeden van afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Voor een afwijkende factor kwaliteit geldt bijvoorbeeld een correctie van € 30,- p/m². Op een gelijke wijze worden ook de KOUDVL-factoren en de waarde-invloeden in de taxatiematrix in beroep weergegeven. De rechtbank constateert dat eiser niet heeft gesteld dat met de taxatiematrix in beroep niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat eiser de taxatiematrix voldoende begrijpelijk vindt op dit punt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Volgens eiser had de heffingsambtenaar de staat van zijn woning niet als gemiddeld, maar als onder gemiddeld moeten waarderen door in de taxatiematrix voor de KOUDVL-factoren een factor 6 te hanteren in plaats van een factor 7. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft de rechtbank namelijk geen aanknopingspunt geboden voor de conclusie dat de heffingsambtenaar niet van een gemiddelde staat van de woning kon uitgaan. Eiser heeft geen foto’s van de woning overgelegd of andere concrete informatie overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de staat van zijn woning onder gemiddeld is. Eiser heeft in de bezwaarfase een informatieformulier ingevuld, waarin hij de staat van de keuken, badkamer en het toilet als respectievelijk ‘goed’, ‘gemiddeld’ en ‘gemiddeld’ omschrijft en aangeeft dat de voorzieningen 20 jaar en ouder zijn. Het enkele gegeven dat de voorzieningen 20 jaar of ouder zijn vindt de rechtbank onvoldoende om eiser te kunnen volgen in een onder gemiddelde staat van zijn woning of de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Het verkoopcijfer van de referentiewoningen [adres 4] toont volgens eiser aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem verkeerde deze woning bij verkoop in een betere staat dan zijn woning. De heffingsambtenaar licht toe dat uit het verschil in prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte tussen de woning (€ 2.369) en de referentiewoning (€ 2.403) blijkt dat er rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank kan deze toelichting niet volgen. De rechtbank ziet in de taxatiematrix dat de woningen wat betreft gebruiksoppervlakte en de oppervlakte van de bergingen hetzelfde zijn. Tegelijkertijd zijn ook de KOUDVL-factoren van de woningen met eenzelfde score (7, zijnde gemiddeld) gewaardeerd. Het is daarmee niet duidelijk of, en zo ja, hoe rekening is gehouden met de betere staat van de referentiewoning. Het is dus mogelijk dat de betere staat had moeten leiden tot een hogere factor voor bijvoorbeeld de staat van onderhoud en de voorzieningen. Dat zou betekenen dat de verkooprijs p/m² die nu is gehanteerd (€ 2.403) gelet op de correcties die de heffingsambtenaar hanteert voor afwijkende factoren, lager uitvalt dan de woningwaarde die voor eisers woning is gehanteerd (€ 2.369 p/m²). Gelet hierop onderbouwt deze woning niet de waarde van de woning van eiser. Deze beroepsgrond slaagt.
13. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] een lagere waarde aantoont, omdat deze woning in een betere staat is verkocht dan zijn woning, maar daar is de rechtbank het gelet op de taxatiematrix niet mee eens. De rechtbank ziet terug in de matrix dat de heffingsambtenaar erkent dat de referentiewoning in een betere staat verkeert wat betreft de voorzieningen. De voorzieningen van de referentiewoning zijn met een factor 8 als bovengemiddeld aangemerkt, terwijl bij eisers woning met een factor 7 wordt uitgegaan van gemiddelde voorzieningen. De rechtbank ziet ook terug dat voor de vergelijking met eisers woning daarom een correctie van € 65 p/m² op het verkoopcijfer per vierkante meter is gehanteerd. Bij dezelfde KOUDV-factoren heeft de referentiewoning een prijs per vierkante meter van € 2.458, terwijl voor de woning van eiser een waarde per vierkante meter van € 2.369 is gehanteerd. Dat de referentiewoning een lagere waarde aantoont kan de rechtbank daarom en gelet op eisers enkele stelling, niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Over de referentiewoningen [adres 12] en [adres 13] , die op taxatiematrix in bezwaar stonden, voert eiser aan dat zij niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde, omdat zij waarschijnlijk niet op de openbare markt zijn verkocht. Ze zijn namelijk niet vindbaar in de openbare systemen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven geen tot weinig verkoopinformatie over deze verkopen gevonden te hebben. Daarom worden deze referentiewoningen in beroep niet meer gehanteerd. Omdat het de heffingsambtenaar vrij staat om in beroep andere referentiewoningen te kiezen en deze woningen niet langer worden gebruikt als onderbouwing, kan deze beroepsgrond naar het oordeel van de rechtbank niet slagen.
15. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde van eisers woning met negen verkoopcijfers en dat is ruim voldoende. De verkoopcijfers per vierkante meter zijn door de heffingsambtenaar omgerekend naar de staat van de woning van eiser. De rechtbank constateert dat de naar de staat van eisers woning gecorrigeerde verkoopcijfers p/m² van de negen referentiewoningen allemaal hoger zijn (van € 2.397 tot € 3.190) dan de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter van € 2.369. De heffingsambtenaar maakt gelet op deze verkoopcijfers dan ook aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
16. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.