Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Blokland),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.190.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar en gebruiker van het object aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd van € 2.946,- voor het eigenaarsgedeelte en € 1.783,- voor het gebruikersgedeelte.
In de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.177.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 28 juni 2022. Eiser was daarbij aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde C. Blokland. Verweerder heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend, omdat zij bij het sluiten van het onderzoek niet beschikte over de brief van eiser van 2 juni 2022, met bijlagen en deze brief ook niet was doorgestuurd naar verweerder.
Verweerder heeft een schriftelijke reactie gegeven op de brief van 2 juni 2022. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij behoefte hebben aan een tweede zitting. Eiser heeft aangegeven die behoefte te hebben waarop partijen zijn uitgenodigd voor de zitting van 9 februari 2023.
Overwegingen
Inleiding en geschil
1. Eiser is voor het belastingjaar 2020 eigenaar van het object, een melkveebedrijf met een woning. Het melkveebedrijf bestaat uit verschillende deelobjecten (twee open frontstallen, vier mestkelders, twee jongveestallen, een werktuigenberging, drie sleufsilo’s, een ligboxstal, een kaserij en een mestsilo).
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 1.069.250,-. Verweerder handhaaft in beroep de WOZ-waarde van € 1.177.000,-.
Het beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Verweerder is vrij in de manier waarop hij aannemelijk wil maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij mag daarbij in beginsel ook in beroep nieuwe of andere standpunten aannemen en een nadere onderbouwing geven van de waarde.
4. De totaalwaarde van het object is leidend voor de vraag of verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgestelde. De toegekende waardes aan de samenstellende onderdelen vormen een hulpmiddel voor de vraag of de WOZ-waarde aannemelijk is gemaakt.
5. Verweerder heeft in de taxatiekaart die hij in beroep heeft overgelegd aansluiting gezocht bij de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen (Taxatiewijzer gebouwen) en de Landelijke Taxatiewijzer Agrarische Grond (Taxatiewijzer grond). Tussen partijen is niet in geschil dat deze taxatiewijzers geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak mee te kunnen bepalen. Ook over de gehanteerde archetypes is geen geschil tussen partijen.
De beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiekaart en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
De mestkelder
7. Eiser voert aan dat de waarde van de mestkelder te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de afwijkende grootte van de mestkelder (2.840 m³) ten opzichte van het archetype waarvan in de Taxatiewijzer gebouwen wordt uitgegaan (800 m³). Volgens eiser zou daarom conform de Taxatiewijzer gebouwen een correctie van 10% op de waarde gehanteerd moeten worden. Verweerder heeft op de zitting aangegeven het met eiser eens te zijn. Aan de mestkelder moet daarom volgens verweerder voor de afwijkende grootte een € 14.000,- lagere waarde aan de mestkelder worden toegekend. Volgens eiser komt de waarde van de mestkelder daarmee uit op de door hem gehanteerde waarde van € 139.000,-.
8. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder de in de taxatiekaart gehanteerde waarde van de mestkelder (code 22), 153.360,- bedraagt. Met een correctie voor de grootte van € 14.000,- had de waarde € 139.360,- moeten bedragen. Verder stelt zij vast dat verweerder het object heeft getaxeerd op € 1.190.729,47. Rekening houdend met de lagere waarde van de mestkelder betekent dit dat de getaxeerde waarde van het object € 1.176.729,47 moet zijn. Dit is lager dan de WOZ-waarde van € 1.177.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder daarom en gelet op wat de rechtbank onder 10. overweegt niet aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
De grondoppervlakte van de woning
9. Volgens eiser is verweerder er bij zijn meting van de aan de woning toegekende grond ten onrechte van uitgegaan dat 776 m² in plaats van 735 m², bij de woning hoort. Hij stelt dat uit de luchtfoto’s van verweerder blijkt dat sprake is van een dubbeltelling van een pad dat langs de woning loopt.
10. Gelet op de betwisting van eiser aan de hand van de luchtfoto’s die verweerder heeft overlegd, had het volgens de rechtbank op de weg van verweerder gelegen om aan de hand van de luchtfoto’s te verklaren waarom volgens hem uit de luchtfoto’s geen dubbeltelling zou blijken. Dat heeft verweerder niet gedaan. Volgens verweerder heeft een nauwkeurige meting plaatsgevonden waaruit blijkt dat de oppervlakte niet 735 m², maar 776 m² is, maar dat heeft hij niet verder toegelicht. De rechtbank gaat er daarom met eiser van uit, en zoals verweerder eerder in de bezwaarprocedure ook heeft aangenomen, dat aan de woning een grondoppervlakte van 735 m² toebehoort. Omdat eiser gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van een dubbeltelling, kan er niet van worden uitgegaan dat de resterende 41 m² als grond bij de ‘niet-woning’ in de waardering van het object had moeten worden betrokken. De rechtbank stelt vast dat verweerder in zijn onderbouwing uitgaat van een waarde van
€ 82,73 per m2. Dat betekent dat de waarde van de grond bij de woning € 3.391,93 (€ 82,73 x 41 m²) te hoog is vastgesteld.
De oppervlakte cultuurgrond
11. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (‘vrijstelling cultuurgrond’).
12. Nu het gaat om een uitzondering op het wettelijke uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaak in volle omvang moet worden bepaald en de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van die uitzondering, dient eiser feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die het oordeel rechtvaardigen dat die uitzondering van toepassing is. [1]
13. Over de totale oppervlakte grond van 434.440 m² is tussen partijen geen geschil. Eiser heeft een meting laten verrichten door [adviesbureau] . In de laatste brief van 25 januari 2023 van eiser bedraagt de grondoppervlakte, die niet tot cultuurgrond moet worden gerekend 16.301 m² inclusief water (15.566 m² exclusief water) en de grond bij de woning van 735 m². De rechtbank begrijpt dat eiser daarmee stelt dat 418.139 m² als cultuurgrond buiten de waardering moet worden gelaten. Dit wordt door verweerder betwist. Hij stelt dat de cultuurgronduitzondering eerder op een te groot dan op een te klein deel van de totale grond is toegepast. Verweerder wijst erop dat van de 434.440 m², ‘slechts’ 331.328 m² als cultuurgrond wordt gebruikt. Dat betekent dat 103.112 m² zou moeten worden meegenomen bij de waardering, terwijl dat ‘slechts’ voor in totaal 17.849 m² (776 m² en 17.073 m²) is gebeurd, aldus verweerder. Dit leidt de rechtbank af uit de door verweerder gehanteerde taxatiekaart. De rechtbank is van oordeel dat verweerder te weinig heeft ingebracht voor de conclusie dat te weinig grond is meegenomen bij de onderhavige waardebepaling. De enkele stelling van verweerder is daarvoor onvoldoende. De rechtbank volgt verweerder daarom niet in zijn standpunt dat eigenlijk te weinig grond is meegenomen in de waardebepaling.
14. De vraag die de rechtbank daarom dient te beantwoorden is of verweerder terecht uitgaat van 17.073 m² of dat uitgegaan moet worden van 15.566 m², die eiser voorstaat. In feite gaat het om een verschil van 1.507 m² dat volgens eiser ook onder de vrijstelling cultuurgrond valt. Nu het gaat om een vrijstelling en verweerder betwist dat is voldaan aan de voorwaarden hiervan rust op eiser de last om aannemelijk te maken dat aan de voorwaarden van de cultuurvrijstelling is voldaan. Eiser is daarin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Eiser heeft namelijk geen feiten of omstandigheden aangedragen op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Eiser heeft om zijn standpunt te onderbouwen twee metingen van [adviesbureau] overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat aan deze metingen geen doorslaggevende kan toekomen, omdat het alleen iets zegt over het bebouwd oppervlak en dus niets zegt over het (onbebouwd) oppervlak cultuurgrond. Een onbebouwd stuk grond is immers nog niet per se cultuurgrond (die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd). Verder heeft eiser gewezen op gegevens van ‘Mijn Percelen’ van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, waarin percelen en het type gewas worden aangeduid. Daaruit kan volgens eiser worden opgemaakt wat als cultuurgrond kan worden aangemerkt. Eiser verwijst bij de gegevens van Mijn Percelen naar ‘perceel 1’ (1,8633 hectare), ‘perceel 53’ (0,0219 hectare), ‘perceel 12’ (1,4885 hectare) ‘perceel 55’ (0,0081 hectare) en ‘perceel 59’ (0,0001 hectare). Bij elkaar opgeteld vormen deze percelen 3,38 hectare. De rechtbank concludeert dat, wat ook zij van de bedrijfsmatige exploitatie, het overzicht van eiser waaruit zou blijken dat sprake is van cultuurgrond geen compleet overzicht geeft van het perceel van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
15. In een uitspraak van deze rechtbank over de beroepsprocedure tussen partijen voor het belastingjaar 2021, heeft de rechtbank partijen er op gewezen dat het raadzaam zou zijn om met elkaar in overleg te treden om duidelijkheid te krijgen over wat wel en wat niet als cultuurgrond moet worden aangemerkt. [2] De rechtbank sluit zich daar gelet op de eerder gevoerde procedures en met het oog op de toekomst en navolgende belastingjaren, bij aan. Zoals ook op de tweede zitting is besproken is voor een goede beoordeling van de vraag wat als cultuurgrond moet worden beschouwd nodig dat er een totaal overzicht komt van alle gronden/percelen, met daarbij de onderbouwing welke gronden/percelen bedrijfsmatig worden gebruikt.
De mestsilo
16. Tussen partijen is verder de waarde van de mestsilo in geschil. Eiser stelt dat verweerder in bezwaar de waarde van de mestsilo niet voldoende heeft verlaagd. De waarde van de mestsilo is verlaagd van € 28.440,- naar € 20.400,-, terwijl hij een waarde van € 20.000 bepleitte. Eiser begrijpt niet waarom de waarde niet verder is verlaagd.
17. De rechtbank overweegt dat verweerder niet was gehouden om mee te gaan in de door eiser € 400,- lager bepleite waarde voor de mestsilo, ook al is de verlaging slechts gering. Het is immers aan verweerder om de waarde van het object en de verschillende objectonderdelen vast te stellen en te onderbouwen. De rechtbank vindt aannemelijk de waarde van de mestsilo na bezwaar niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer gebouwen. In de taxatiewijzer geldt voor een mestsilo met dit bouwjaar (2012) een eenheidsprijs van € 34,17 p/m³, terwijl voor het object een lagere eenheidsprijs van € 17,00 p/m³ heeft gehanteerd. Volgens verweerder is met de lagere eenheidsprijs in voldoende mate rekening gehouden met de staat van de mestsilo en de rechtbank kan dit volgen. Verweerder is uitgegaan van een slechte kwaliteit en matige onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en heeft een ruim lagere eenheidsprijs gehanteerd dan volgt uit de Taxatiewijzer. Eiser heeft ook geen omstandigheden gesteld die aanleiding kunnen zijn om de nog lagere waarde van € 20.000,- (dat is een € 0,33 p/m³ lagere prijs) voor de mestsilo te volgen.
De ligboxenstal
18. Ook de waarde van de ligboxenstal is in geschil. Volgens eiser is verweerder ten onrechte uitgegaan van een factor voor de kwaliteit ‘3’ (gemiddeld) in plaats van een factor ‘2’ (onder gemiddeld) welke factor verweerder bij eerdere taxaties wel zou hebben toegepast vanwege het open karakter van de stal. Volgens eiser volgt, uitgaande van de deelobjectcode voor metaal (402M) en gelet op het bouwjaar van de stal uit de Taxatiewijzer gebouwen een waarde van € 175,- per m². Gelet op de grootte van de stal en de onder gemiddelde kwaliteit had verweerder volgens eiser een correctie van 30% moeten toepassen, resulterend in een waarde per m² van € 126,-. Verweerder heeft toegelicht dat de stal bestaat uit stalen (metaal) en betonnen wanden, voornamelijk uit metaal. Gecorrigeerd voor grootte zijn de eenheidsprijzen beton (€ 200,- p/m²) en metaal (€ 181,- p/m²). Volgens verweerder is uitgaande van een correctie voor de grootte en de meest voorkomende materiaalsoort metaal een eenheidsprijs van € 171,- p/m² reëel. Over de kwaliteit van de ligboxenstal licht verweerder toe dat van een gemiddelde kwaliteit is uitgegaan omdat het een stal is die in 2015 naar moderne maatstaven is gebouwd.
19. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Het is niet in geschil dat de ligboxenstal uit andere, duurdere materialen bestaat, zoals uit beton. Zij begrijpt de keuze van verweerder om niet slechts aansluiting te zoeken bij de eenheidsprijs voor metaal van € 181,- p/m², omdat de ligboxenstal niet alleen uit het goedkopere materiaal metaal bestaat, maar ook uit beton. Daarnaast is naar het oordeel van de rechtbank met de eenheidsprijs van € 171,- p/m² in voldoende mate rekening gehouden met de correctie van 10% die uit de Taxatiewijzer gebouwen volgt op de eenheidsprijs voor de afwijkende grootte van de ligboxenstal. De rechtbank vindt bovendien dat verweerder uit heeft kunnen gaan van een factor ‘3’ voor de kwaliteit. Gelet op de stelling van verweerder dat sprake is van een stal die naar moderne maatstaven is gebouwd, welke stelling niet is betwist door eiser, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de kwaliteit van de stal onder gemiddeld is. De enkele stelling van eiser over het open karakter van de stal is onvoldoende om aan de gemiddelde kwaliteit van de ligboxenstal te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van eiser
20. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het aan eiser om aannemelijk te maken dat zijn bepleite waarde van
€ 1.069.250,- niet te laag is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet zo is, reeds op basis van haar oordeel onder 14. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat van het totale perceel van 434.440 m², 418.139 m² als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond moet worden aangemerkt die niet moet worden meegenomen in de waardering.
De conclusie en gevolgen
21. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt daarom vernietigd. Nu ook eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is, stelt de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vast op € 1.173.000,-.
22. Omdat het beroep gegrond is bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door eiser betaalde griffierecht en de door eiser gemaakte proceskosten moet vergoeden.
23. Verweerder heeft de proceskosten van eiser in bezwaar al vergoed. De proceskosten in de beroepszaak van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 2.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de eerste zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op de tweede zitting, met een waarde per punt van € 837,- met wegingsfactor 1). Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van de twee namens eiser opgestelde taxatierapporten van [adviesbureau] . De rechtbank zal het bedrag vaststellen conform de betreffende richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, te weten op € 329,12 (tweemaal 2 uur x € 68,- + 21% btw).
24. Eiser verzoekt om een vergoeding van de verletkosten. Daarover overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb komen verletkosten van een partij in aanmerking voor vergoeding. Het kan hierbij - gelet op bestendige rechtspraak - enkel gaan om tijdverzuim in verband met het bijwonen van de zitting, niet om tijdverzuim in verband met voorbereiding en verrichten van andere proceshandelingen. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen de gevraagde verletkosten aan eiser te vergoeden. Eiser heeft verzocht om vergoeding van verletkosten tot een bedrag van € 150 (voor 3 uren) voor het bijwonen van de zitting. Omdat eiser de hoogte van de verletkosten niet heeft onderbouwd zal de rechtbank de hoogte van dit bedrag overeenkomstig artikel 1, aanhef en onder e en artikel 2, aanhef en onder e, van het Bpb vaststellen op € 24,- zijnde 3 uur tegen het minimumbedrag van € 8,- per uur.
25. De totale door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten bedragen dus € 2.445,62.
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing over de kostenvergoeding;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 vast op € 1.173.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser in beroep tot een bedrag van
€ 2.445,62;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 maart 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.