Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4643
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de OZB ontvangen voor zijn woning aan [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 404.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de WOZ-aanslag ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 4 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Teams.
Feiten
1. De woning is een in 1986 gebouwde rijwoning met een berging, aanbouw, dakkapel en overkapping/luifel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2 en een kaveloppervlakte van 182 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 377.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Indexeringspercentage
8. Eerst ter zitting heeft eiser het door de heffingsambtenaar gebruikte indexeringspercentage betwist. Eiser benoemt de indexeringspercentages van het NVM. Het indexeringspercentage volgens het NVM is 8,9% voor de jaren 2020-2021 en17,5% voor de jaren 2021-2022 Dit wijkt volgens eiser af van de gehanteerde indexeringspercentages van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij niet bekend is met de door eiser genoemde percentages en dat hij er niet op kan reageren. De heffingsambtenaar verwijst naar de specifieke indexering voor de gemeente [gemeente] . De cijfers waar eiser naar verwijst hebben betrekking op de gehele regio [regio] en het NVM gebruikt kwartaalcijfersterwijl de heffingsambtenaar jaarcijfers hanteert.
9. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt en toegelicht hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen aan de hand van verkopen in de eigen regio. In dit verband verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch. [1] De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw zoals de toegepaste indexering hoeven niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de toegepaste indexering van de referentiewoningen onjuist is, laat staan dat als deze indexering toch onjuist zou zijn, de referentiewoningen bij een juiste indexering geen steun meer bieden voor de beschikte waarde. Eiser is bijgestaan door een professioneel gemachtigde die zich heeft gespecialiseerd in taxaties, het had op de weg van eiser gelegen, bijvoorbeeld met een eigen indexeringspercentage, de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering gemotiveerd te betwisten. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser verwijst naar de waardes van de objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning, de prijs per eenheid en dat niet te achterhalen is in welk waardegebied de referentiewoningen liggen.
11. Verder heeft eiser op de zitting toegelicht dat er tijdens de hoorzitting is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken waaronder het informatieformulier. Eiser maakt bij elke hoorzitting gebruik van een vragenformulier waar onder meer de vraag op staat vermeld of er inzicht kan worden gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser gaat er dan ook van uit dat hij die vraag op de hoorzitting heeft gesteld aan verweerder. Verder stelt eiser dat de bijgevoegde grondstaffel niet leesbaar is.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen worden gedownload met de door verweerder bij brief van 2 mei 2022 genoemde link en het daarbij door verweerde opgegeven wachtwoord. Een deel van de stukken die zijn te raadplegen via de link zijn opgenomen in het fysieke dossier en een deel is digitaal raadpleegbaar. De heffingsambtenaar heeft hiervoor gekozen, omdat het gaat om omvangrijke informatie van ongeveer 300 bladzijdes. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat eiser tijdens de hoorzitting niet nogmaals heeft gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken.
13. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank kan de link waar de heffingsambtenaar naar verwijst openen met het bijbehorende wachtwoord. Hieruit blijkt dat er inzicht wordt gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser naar verwijst. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de leeswijzer van de grondstaffel voor een deel te vinden is in het fysieke dossier en een deel in het digitale dossier. De rechtbank gaat voorbij de enkele niet nader onderbouwde betwisting van eiser nu enkel gesteld wordt dat er gebruik is gemaakt van een vragenformulier van de op de hoorzitting te stellen vragen. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat er daadwerkelijk is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken. De beroepsgronden slagen niet.
Correctie onderlinge verschillen
14. Verder voert eiser aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. De rechtbank volgt eiser niet. In het belastingrecht is er sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt en hoeft bij de taxatie daarom ook geen gebruik te maken van correctiepercentages. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gebruik heeft gemaakt van gecorrigeerde en ongecorrigeerde prijs per vierkante meter, waarin de verschillen in de KOUDV-factoren zijn meegenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is in beroep met de taxatiematrix de manier waarop de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald, voldoende inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
15. Eiser stelt dat er niet vergeleken kan worden met [adres 3] , omdat dit een hoekwoning is. Voor een hoekwoning wordt meer betaald dan een tussenwoning. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een hoekwoning verschillend is van een tussenwoning, maar dat er ook ca. € 15.000,- meer toegekend is aan de grondwaarde. Uit de onderzoeken die de heffingsambtenaar heeft gedaan blijkt dat de waarde van een hoekwoning zich uit in de grondwaarde. Verder stelt de heffingsambtenaar dat er ook rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van de [adres 3] . De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Op de taxatiematrix is te lezen dat de [adres 3] voor onderhoud, voorzieningen en kwaliteit bovengemiddeld (9) scoort, de ongecorrigeerde waarde per m2 van deze woning is € 2.255,- na correctie is de waarde € 3.247,- per m2. Hiermee is aannemelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Tot slot stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij de rivier [rivier] . Hierdoor ligt de woning nabij het recreatiegebied [naam] waardoor er in de zomer sprake is van geluidsoverlast. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de nabije ligging bij de rivier ook een positief element met zich meebrengt. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van twee referentiewoningen gelegen in dezelfde straat, hiermee is de ligging verdisconteerd in de verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 maart 2023.
De griffier is verhinderd deze
rechter
uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.