Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1876
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat ).
Inleiding
1.1
De heffingsambtenaar heeft op 31 maart 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 874.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4
De rechtbank heeft het beroep op 17 november 2022 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Feiten
2. De woning van eiseres is een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 243 m2 en een kaveloppervlakte van 1.390 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 849.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordeling door de rechtbank
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiseres over de waarde heeft aangevoerd meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Dit zijn de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde (soort) omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiseres heeft de gronden over de niet overgelegde taxatiematrix in de bezwaarfase en de ligging nabij de N230, een bedrijf en rotonde, op de zitting ingetrokken.
10.1
Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning van eiseres.
10.2
Als een partij pas op de zitting nieuwe beroepsgronden aanvoert, moet de rechter aan de hand van de eisen van een goede procesorde beoordelen of dat toelaatbaar is. De goede procesorde is erop gericht dat partijen, maar ook de rechtbank, tijdig op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Eiseres heeft voor de zitting in de beroepsprocedure niet gevraagd om de inzichtelijkheid van de waardes van de objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en haar woning nader te onderbouwen. De rechtbank vindt het pas tijdens de zitting aanvoeren van deze grond, in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom inhoudelijk niet behandelen.
11. Tot slot stelt eiser dat de woning is gelegen op een perceel, dat niet optimaal bruikbaar is. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat er geen privacy is in de achtertuin en aan de zijkant van de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er een groot terras te zien is met een haag eromheen. Dit maakt dat er voldoende privacy is aan de oostkant van het perceel. De achtertuin heeft een zuidwestelijke ligging. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er rekening is gehouden met de zonligging en de privacy aan de achterzijde, omdat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben. De ligging van de tuin en de woning komt vaker bij dit type woningen voor en dat is ook terug te zien bij de referentiewoningen. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank merkt verder nog op dat privacy op eenvoudige wijze te realiseren is door voor een bepaalde inrichting of beplanting te kiezen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Het beroep moet ongegrond verklaard worden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat dan geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2023.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.