ECLI:NL:RBMNE:2023:1522

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/538440 / HA ZA 22-266

Vonnis van 5 april 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,

advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse te Utrecht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

advocaat: mr. M. Blommers te Utrecht.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de brief van 19 december 2022 waarin een opneming ter plaatse met aansluitend mondelinge behandeling is bepaald

- de opneming ter plaatse met aansluitend mondelinge behandeling van 20 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald op vandaag.

2.Waar gaat het over?

Kern

2.1.

[eiser sub 1] c.s. willen dat het recht van overpad dat op hun erf ( [straat 1] [nummeraanduiding 1] ) ligt ten behoeve van het heersende erf van [gedaagde sub 1] c.s. ( [straat 1] [nummeraanduiding 2] ) wordt opgeheven, dan wel vervallen wordt verklaard. [gedaagde sub 1] c.s. is het hier niet mee eens.

Wat is de situatie?

2.2.

Op de percelen van [eiser sub 1] c.s. (Gemeente [gemeente] , sectie [letter] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] ) ligt een recht van overpad (dienende erf) ten gunste van de percelen (Gemeente [gemeente] , sectie [letter] , [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] ) van [gedaagde sub 1] c.s. (heersende erf). Het recht van overpad is gevestigd op 1 augustus 1991, toen [eiser sub 1] c.s. haar woning kocht van de toenmalige eigenaar van alle bovengenoemde percelen, heer [A] .

2.3.

In de akte van levering van 1 augustus 1991 staat het volgende bepaald over het recht van overpad:
“Ten behoeve van achtergelegen woonhuis [straat 1] [nummeraanduiding 2] te [plaats] , (…) wordt bij deze gevestigd en aangenomen de erfdienstbaarheid van overpad om te komen van- en te gaan naar de openbare weg ( [straat 1] ), welke erfdienstbaarheid – behalve de in de wet genoemde gevallen – tevens zal eindigen indien en zodra het woonhuis [straat 1] [nummeraanduiding 2] zijn woonbestemming heeft verloren.”

2.4.

Het perceel [straat 1] [nummeraanduiding 2] was op dat moment ingeklemd tussen het perceel [straat 1] [nummeraanduiding 1] aan de ene kant en een [locatie 1] , [locatie 2] en de [locatie 3] aan de andere kant. De [locatie 1] en de [locatie 3] waren ook eigendom van de heer [A] . De enige manier om van het perceel [straat 1] [nummeraanduiding 2] naar een openbare weg te komen, was via het recht van overpad op het perceel [straat 1] [nummeraanduiding 1] dat toegang biedt naar de [straat 1] .

2.5.

Op de onderstaande afbeelding is de situatie in 1991 weergegeven:

(*Ivm de herleidbaarheid naar een of meerdere natuurlijke personen is de afbeelding bij 2.5 verwijderd.)

2.6.

Het gebied is de afgelopen jaren herontwikkeld. Onder andere de [locatie 2] en de [locatie 3] zijn verdwenen en daarvoor in de plaats zijn nieuwe woningen en appartementen gebouwd. Ook is er een nieuwe openbare weg aangelegd, het [straat 2] . Deze weg is sinds september 2020 geopend voor verkeer.

2.7.

Door deze ontwikkelingen grenst het perceel van [gedaagde sub 1] c.s. ( [straat 1] [nummeraanduiding 2] ) sinds september 2020 direct aan de openbare weg ( [straat 2] ). De huidige situatie wordt weergegeven in de volgende afbeelding:

(*Ivm de herleidbaarheid naar een of meerdere natuurlijke personen is de afbeelding bij 2.7 verwijderd.)

2.8.

Op 24 november 2020 is namens [eiser sub 1] c.s. een brief gestuurd naar [gedaagde sub 1] c.s. waarin – kort gezegd – wordt verzocht om medewerking tot opheffing van de erfdienstbaarheid. De (toenmalige) advocaat van [gedaagde sub 1] c.s. heeft daar in zijn brief van 23 december 2020 afwijzend op gereageerd. Daarna is nog enige correspondentie over en weer gevolgd, maar dit heeft niet tot een wijziging in standpunten geleid.

2.9.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben vervolgens in de periode februari 2021 tot en met mei 2021 hun woning grondig verbouwd en aansluitend in augustus 2021 hun tuin opnieuw ingericht. Met de herinrichting van de tuin is ter overbrugging van het hoogteverschil van 40 cm tussen het [straat 2] en de woning en schuur een trap gemaakt van drie tredes.

3.Het geschil in conventie en reconventie

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vorderen – kort samengevat – (1) de opheffing van de erfdienstbaarheid van overpad, althans (2) een verklaring voor recht dat de erfdienstbaarheid met de komst van de nieuwe openbare weg van rechtswege is vervallen, althans (3) de erfdienstbaarheid te wijzigen in die zin dat het pad alleen te voet mag worden gebruikt tussen 7.00 uur en 19.00 uur op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per overtreding. [eiser sub 1] c.s. vorderen tot slot dat (4) het vonnis dezelfde kracht heeft als een notariële akte tot opheffing dan wel wijziging van de erfdienstbaarheid.

3.2.

[gedaagde sub 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. voeren – voor zover relevant – daartoe aan dat uit de uitleg van de notariële akte volgens hen blijkt dat het de bedoeling van partijen was om ten behoeve van het perceel [straat 1] [nummeraanduiding 2] een recht van overpad te vestigen naar de [straat 1] en niet naar enige (andere) openbare weg en dat zij (nog steeds) een redelijk belang hebben bij de uitoefening van het recht van overpad.

3.3.

In het geval de vordering van [eiser sub 1] c.s. wordt toegewezen, verzoeken [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie aan de wijziging of opheffing de voorwaarde te verbinden dat de schade die [gedaagde sub 1] c.s. daardoor lijden, door [eiser sub 1] c.s. moet worden vergoed. Het gaat daarbij volgens [gedaagde sub 1] c.s. in ieder geval om de kostenposten (1) kosten in verband met adreswijziging, (2) kosten in verband met aanpassing van de schutting en toegangsdeurwoning vanwege noodzakelijke privacy, (3) kosten in verband met een aanpassing van de tuin en (4) waardedaling van de woning.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In verband met de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

Het recht van overpad wordt opgeheven

4.2.

Op grond van artikel 5:79 BW kan een recht van overpad op verzoek van de eigenaar van het dienende erf worden opgeheven als de eigenaar van het heersende erf niet langer een redelijk belang heeft bij de voortduring van het recht van overpad en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Bij de beoordeling wordt alleen het belang van de eigenaar van het heersende erf betrokken. Een redelijk belang van de eigenaar van het heersende erf ontbreekt als voortzetting van de erfdienstbaarheid voor hem niet van betekenis moet worden geacht. De belangen van de eigenaar van het dienende erf spelen bij de opheffing geen rol, tenzij sprake is van misbruik van bevoegdheid.

4.3.

De situatie zoals die was ten tijde van het vestigen van het recht van overpad in 1991 is gewijzigd doordat met de aanleg/het doortrekken van een nieuwe openbare weg ( [straat 2] ) het perceel van [gedaagde sub 1] c.s. rechtstreeks aan de openbare weg is komen te liggen. Daardoor hoeft [gedaagde sub 1] c.s. niet langer gebruik te maken van het recht van overpad om bij de openbare weg te komen. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de erfdienstbaarheid, zoals in 1991 gevestigd, (slechts) een recht geeft om naar de openbare weg te gaan dan wel het recht om specifiek naar de [straat 1] te gaan vanaf het heersende erf. Om die vraag te beantwoorden, moet de vestigingsakte worden uitgelegd.

4.4.

Het is vaste rechtspraak dat het bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid aankomt op de tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Volgens [eiser sub 1] c.s., die zelf partij waren bij de vestiging van de erfdienstbaarheid, was het de bedoeling om voor het heersende erf een uitweg te creëren naar een openbare weg, omdat het heersende erf destijds helemaal ingesloten lag. De [straat 1] was volgens hen op dat moment de enige mogelijke te bereiken openbare weg in de directe omgeving. [gedaagde sub 1] c.s. menen daarentegen dat de akte zo moet worden uitgelegd dat voor het heersende erf een directe uitweg op de [straat 1] werd gecreëerd. Dit leiden zij af uit het gegeven dat de [straat 1] tussen haakjes staat vermeld in de akte.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de partijen bij het vestigen van de erfdienstbaarheid niet de bedoeling gehad om voor het heersende erf een directe uitweg te creëren naar specifiek de [straat 1] . Het tussen haakjes plaatsen van de naam van de weg achter de term ‘openbare weg’ impliceert dat het bereiken van de openbare weg de doelstelling was van partijen en de tussen haakjes geplaatste weg aan die doelstelling ondergeschikt was en puur ter verduidelijking van de op dat moment bestaande situatie is opgenomen. Aan de vermelding van ‘ [straat 1] ’ tussen haakjes kan dan ook niet een meer omvattende betekenis worden toegekend nu de [straat 1] op het moment van vestigen de enige openbare weg was die vanuit het heersende erf te bereiken was. Dat blijkt wel uit de afbeelding van de situatie destijds (randnummer 2.5), waar goed zichtbaar is dat het heersende erf volledig was ingeklemd tussen bebouwing en alleen via het dienende erf een openbare weg te bereiken was. Zou de uitleg die [gedaagde sub 1] c.s. aan de bepaling geven de juiste zijn, dan zou mogen worden verwacht dat de [straat 1] niet slechts tussen haakjes staat vermeld. Dat is echter niet het geval.

4.6.

Nu het heersende erf een directe aansluiting heeft gekregen op de openbare weg, hebben [gedaagde sub 1] c.s. niet langer een redelijk belang bij het gebruik van het recht van overpad over het dienende erf. Het is ook niet aannemelijk dat het redelijk belang van [gedaagde sub 1] c.s. bij het recht van overpad op enig moment weer terug zal keren gelet op de aanwezigheid van die nieuwe openbare weg.

4.7.

Dat [gedaagde sub 1] c.s. het pad tot op heden nog dagelijks gebruiken om naar de [straat 1] te komen, maakt dit oordeel niet anders. Het gaat er immers om met welk doel het recht van overpad destijds is gevestigd en dat was het bereiken van de openbare weg. Zoals hiervoor al beschreven, hebben zij met de aanleg van de [straat 2] nu een rechtstreekse aansluiting op de openbare weg. De overige door hen aangevoerde omstandigheden leiden evenmin tot een ander oordeel. De door [gedaagde sub 1] c.s. gestelde privacy-inbreuk, is de rechter bij de bezichtiging ter plaatse niet gebleken. Bovendien is dit een gevolg van door hen zelf gemaakte keuzes bij de verbouwing van hun woning en inrichting van de tuin en vallen deze buiten het bereik van het belang waarvoor het recht van overpad gevestigd was (het bereiken van de openbare weg). Het voorgaande geldt ook voor het betoog van [gedaagde sub 1] c.s. dat zij met hun motor alleen via het pad over het erf van [eiser sub 1] c.s. de openbare weg kunnen bereiken vanwege het hoogteverschil van 40 cm tussen [straat 2] en de schuur en dat zij hun tuin moeten aanpassen indien het recht van overpad wordt opgeheven. De wijze waarop [gedaagde sub 1] c.s. hun tuin hebben ingericht, is een gevolg van eigen gemaakte keuzes, die bovendien dateren van de periode nadat de [straat 2] al was aangelegd en [eiser sub 1] c.s. hen al hadden aangeschreven over de opheffing van de erfdienstbaarheid.

4.8.

Dat het opheffen van het recht van overpad een adreswijziging met zich brengt en zou leiden tot een waardedaling van hun woning met € 10.000,- zorgt er evenmin voor dat [gedaagde sub 1] c.s. gelet op de directe toegang die zij nu hebben op de [straat 2] , een redelijk belang houden bij het recht van overpad. [gedaagde sub 1] c.s. hebben een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van hun stelling dat opheffing van het recht van overpad zou leiden tot een waardedaling van hun woning van € 10.000,- . De taxateur heeft op pag. 21 van het taxatierapport daarover verklaard van mening te zijn dat een waardevermindering plaatsvindt van € 10.000,- wanneer één ingang niet meer gebruikt mag worden, omdat de overblijvende ingang onder het (nieuwe) straatniveau ligt. Een motivering hoe de taxateur tot de bepaling van het bedrag van € 10.000,- komt, ontbreekt evenwel. Bovendien moet (gelet op de reden van vestiging van de erfdienstbaarheid) niet uitgegaan worden van een vergelijk van de huidige situatie (met rechtstreekse toegang tot de openbare weg en recht van overpad) met de situatie dat het recht van overpad wordt opgeheven. Uitgegaan moet worden van een vergelijking tussen de situatie dat het heersende perceel in eerste instantie alleen via het recht van overpad de openbare weg kon bereiken met de situatie dat het heersende perceel nu een rechtstreekse aansluiting heeft op die openbare weg (zonder daarnaast een recht van overpad).

4.9.

Aangezien de vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van art. 5:79 BW zal worden toegewezen, hoeven de overige vorderingen en grondslagen niet meer te worden behandeld.

Moeten er aan de opheffing voorwaarden worden verbonden?

4.10.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben voor het geval de vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid wordt toegewezen, een tegenvordering ingediend om aan de opheffing van de erfdienstbaarheid de voorwaarde te verbinden dat hun schade wordt vergoed. Die schade bestaat volgens [gedaagde sub 1] c.s. uit (1) kosten in verband met het wijzigen van hun adres [straat 1] [nummeraanduiding 2] naar een adres aan de [straat 2] , (2) kosten voor het wijzigen van de schutting en deur, (3) kosten voor het aanpassen van de tuin en (4) de waardedaling van de woning.

4.11.

Uit artikel 5:81 BW volgt dat de rechtbank de opheffing van een erfdienstbaarheid kan toewijzen onder door haar te stellen voorwaarden, zoals het vergoeden van de kosten die de eigenaar van het heersende erf heeft gemaakt voor een ter uitoefening van de erfdienstbaarheid aangebracht werk dat na opheffing de eigenaar van het dienende erf ten goede komt, of een verplichting tot schadeloosstelling.

4.12.

De rechtbank oordeelt dat de door [gedaagde sub 1] c.s. gevorderde schade onder 2., 3. en 4. niet voor vergoeding op grond van artikel 5:81 BW in aanmerking komen. De gevorderde (toekomstige en niet onderbouwde) kosten onder 2. en 3. zijn niet gemaakt ten behoeve van de erfdienstbaarheid en zijn ook niet aan te merken als kosten verband houdend met de opheffing van de erfdienstbaarheid die nu wordt toegewezen. Deze (mogelijke) investeringen van [gedaagde sub 1] c.s. zien op de aansluiting van hun eigen perceel op de [straat 2] . Voor wat betreft de gestelde waardedaling verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hierover in 4.8 heeft overwogen. Dan blijven alleen de kosten over die verband houden met de adreswijziging. Het perceel van [gedaagde sub 1] c.s. heeft nu het adres [straat 1] [nummeraanduiding 2] . Bij opheffing van de erfdienstbaarheid is de woning niet meer te bereiken vanaf de [straat 1] . Gelet op de directe ligging aan de [straat 2] is het uit oogpunt van duidelijkheid aan te raden om het adres te wijzigen naar een adres aan de [straat 2] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] c.s. verklaard bereid te zijn de daarmee gemoeid zijnde kosten aan [gedaagde sub 1] c.s. te willen vergoeden. Voorts hebben beide partijen verklaard dat de gemeente [gemeente] niet openbaar heeft gemaakt welke administratieve kosten aan een dergelijke adreswijziging verbonden zijn. Buiten de hiervoor genoemde leges zijn er geen noemenswaardige kosten verbonden aan een adreswijziging. De rechtbank begroot de met de adreswijziging gemoeide kosten op € 500,- en zal de vergoeding van dit bedrag door [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. als voorwaarde verbinden aan de opheffing van de erfdienstbaarheid.

Wat betekent dit voor de vorderingen?

4.13.

De rechtbank zal het ten behoeve van de heersende percelen en ten laste van de dienende percelen gevestigde recht van overpad opheffen onder de voorwaarde dat [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 500,- betalen aan [gedaagde sub 1] c.s. ter schadeloosstelling.

4.14.

Wanneer [gedaagde sub 1] c.s. niet meewerkt, geldt dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor de doorhaling van het recht van overpad vereiste wilsverklaring van [gedaagde sub 1] c.s. in de notariële akte tot opheffing van de erfdienstbaarheid. Dit gaat minder ver dan hetgeen [eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd, namelijk dat het vonnis dezelfde kracht heeft als de notariële akte tot opheffing van de erfdienstbaarheid. De reden daarvan is dat de notaris in zijn akte (mogelijk) allerlei zaken vermeldt die in een procedure niet aan de orde komen. Wanneer een vonnis niet aan de vereisten van een notariële akte voldoet kan de bewaarder van het kadaster deze niet inschrijven. Dit veroorzaakt regelmatig problemen.

Proceskosten

4.15.

[gedaagde sub 1] c.s. worden in conventie en reconventie als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij beschouwd en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,83

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat (conventie)

€

1.196,00

(2,00 punten × € 598,00)

- salaris advocaat (reconventie)

€

598,00

(2,00 punten x factor 0,5 x € 598,00)

Totaal

€

2.237,83

4.16.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

heft het bij notariële akte van 1 augustus 1991 ten behoeve van de heersende percelen Gemeente [gemeente] , sectie [letter] , [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] en ten laste van de dienende percelen Gemeente [gemeente] , sectie [letter] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] gevestigde recht van overpad voor wat betreft die heersende percelen op tegen betaling door [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. van een bedrag ter hoogte van € 500,-;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om op het eerste schriftelijke verzoek van [eiser sub 1] c.s. hun volledige medewerking te verlenen aan, en al datgene te doen dat nodig is om, het doorhalen van het recht van overpad van de aan hun toekomende percelen Gemeente [gemeente] , sectie [letter] [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] in de openbare registers;

5.3.

bepaalt dat indien [gedaagde sub 1] c.s., ondanks daartoe opgeroepen te zijn, niet meewerkt aan de doorhaling van het recht van overpad, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de doorhaling van de erfdienstbaarheid vereiste wilsverklaringen van [gedaagde sub 1] c.s. in de notariële akte;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 2.237,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 271,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op

5 april 2023.

CR4529