Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4924
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C. Roest).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 252.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, M.C.M. van Roon, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een appartement met een oppervlakte van 70 m2 en bevindt zich in een appartementencomplex dat in 1958 is gebouwd. De woning heeft daarnaast een berging.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 241.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de waarde van € 252.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 december 2020 voor € 270.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2020 voor € 256.099,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 mei 2020 voor € 290.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Twee van de drie referentiewoningen liggen in hetzelfde complex als de woning en de derde ligt in dezelfde buurt. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m2 voor de referentiewoningen (van gemiddeld € 3.700,- per m2) ten opzichte van de gehanteerde waarde per m2 van € 3.530,- voor de woning is het aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de indexering
8. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de bezwaarfase op 11 maart 2022 aan de gemachtigde van eiser een waardematrix is verzonden. Hierin staan de geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen vermeld. De rechtbank overweegt als volgt. In bezwaar heeft eiser stukken gekregen waaruit de indexering kan worden afgeleid. Op de hoorzitting heeft eiser niet aangevoerd dat hij informatie met betrekking tot de indexering mist. Pas in het beroepsschrift vraagt eiser weer in algemene bewoordingen naar de onderbouwing van de indexering. Op de zitting is er door de rechtbank gevraagd aan eiser welke informatie verweerder alsnog had moeten verstrekken. Eiser heeft deze vraag niet concreet kunnen beantwoorden. In dit licht is de rechtbank van oordeel dat verweerder zowel in bezwaar als beroep voldoende inzicht heeft gegeven in de indexering. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud en voorzieningen
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de staat van voorzieningen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft bij eiser om informatie verzocht. Hierop heeft eiser zeer summier gereageerd door onder meer niet nader geduide foto’s te sturen. Verweerder heeft daarin geen reden gezien om een lagere waardering toe te passen voor de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Daarbij komt dat de taxateur van verweerder op de zitting heeft toegelicht dat de ongecorrigeerde m2-prijzen en de m2-prijs van de woning nog voldoende ruimte laten (€ 34.000,-) om de woning op te knappen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.