Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Almere
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/4488, UTR 22/4742, UTR 22/4743, UTR 22/4744 en UTR 22/4745
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: M. Heek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de WOZ-waardes van zijn onroerende zaken aan de [straat] in [woonplaats] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2022 de waardes van de hieronder genoemde onroerende zaken vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze waardes zijn als volgt vastgesteld voor het kalenderjaar 2022, naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de staat van de onroerende zaken op de toestandsdatum 1 januari 2022:
UTR 22/4488
[adres 1]
€ 240.000,-
UTR 22/4742
[adres 2]
€ 240.000,-
UTR 22/4743
[adres 3]
€ 240.000,-
UTR 22/4744
[adres 4]
€ 240.000,-
UTR 22/4745
[adres 5]
€ 245.000,-
Met de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 7 maart 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn partner [A] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
Een sociaal project en een WOZ-waarde met grote gevolgen
1. De onroerende zaken waar deze uitspraak over gaat zijn een bijzonder project van eiser en zijn partner. Zij hebben deze vijf woningen als sociale projectontwikkelaar zelfstandig laten realiseren voor de specifieke doelgroep van [doelgroep] . Het is een kleinschalig initiatief in het [project] , dat door de gemeente [gemeente] gestimuleerd wordt. Dit soort projecten zijn moeilijk om van de grond te krijgen en er zijn maar weinig andere voorbeelden van. Eiser en zijn partner hebben ondanks tegenslagen volgehouden en het is gelukt om deze eenvoudige woningen voor relatief lage bouwkosten te bouwen. De woningen zijn in september 2021 opgeleverd en worden aan [doelgroep] verhuurd tegen een sociaal tarief. Met de gemeente [gemeente] is een contractuele instandhoudingsverplichting aangegaan om de woningen blijvend op deze wijze te verhuren. Die verplichting geldt als kettingbeding ook voor eventuele toekomstige eigenaren en is notarieel vastgelegd.
2. De heffingsambtenaar heeft de woningen gewaardeerd op de economische waarde, zonder rekening te houden met de verplichting tot sociale verhuur. Dit heeft voor eiser en zijn partner grote gevolgen. Na aftrek van de veel lagere hypothecaire lening die zij voor de stichtingskosten zijn aangegaan, is eiser op papier nu vermogend door deze WOZ-waardes. Als gevolg van dat vermogen heeft hij geen recht meer op de inkomensafhankelijke regelingen voor zorgtoeslag en het kindgebonden budget voor de vier kinderen van eiser en zijn partner. Eiser vindt dat hij op deze manier tegen onevenredig nadelige gevolgen aanloopt, omdat de woningen vanwege de instandhoudingsverplichting voor sociale huur nooit verkocht kunnen worden voor de economische waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
Het beoordelingskader
3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waardes van de woningen niet hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende koper voor die woning zou zijn betaald.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde bovendien worden bepaald op de waarde van de onroerende zaak, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en als de koper de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze wettelijke bepaling gaat er dus van uit dat de waarde wordt vastgesteld, zonder dat rekening wordt gehouden met zakelijke verplichtingen of wettelijke beperkingen. Dat heet de overdrachtsfictie. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt echter dat de overdrachtsfictie níet geldt voor zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen, als daardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. [1]
Instandhoudingsverplichting drukt WOZ-waarde
5. De rechtbank oordeelt dat de contractuele verplichting om de woningen als sociale huurwoning te verhuren en te blijven verhuren een zakelijke verplichting is die de omvang van het genot van de zaak voor de eigenaar beperkt. De eigenaar van de woningen moet op grond van deze verplichting immers een lagere huurprijs hanteren dan de huurprijs die hij zou kunnen vragen op de vrije huurmarkt. Deze verplichting heeft dan ook direct, op de waardepeildatum, een negatieve invloed op de genot van de onroerende zaak en wijkt in zoverre af van zakelijke verplichtingen die (slechts) de vervreemding van een onroerende zaak beperken, zoals die in de rechtspraak wel naar voren zijn gekomen. En omdat deze verhuurverplichting met een kettingbeding ook voor toekomstige eigenaren blijft gelden, bestaat deze beperking ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde.
6. De heffingsambtenaar heeft dan ook ten onrechte niet onderkend dat wordt voldaan aan de hiervoor genoemde criteria om af te wijken van de overdrachtsfictie, in die zin dat rekening gehouden had moeten worden gehouden met het waardedrukkende effect van de contractuele instandhoudingsverplichting. Dat leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes niet aannemelijk heeft gemaakt.
Voor dit jaar naar de stichtingskosten kijken
7. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
8. Eiser vindt dat de rechtbank voor de WOZ-waardes naar de stichtingskosten moet kijken. Hij heeft aan de hand van een kostenoverzicht inzichtelijk onderbouwd dat de totale kosten ruim € 738.000,- bedragen voor de vijf woningen.
9. De rechtbank overweegt dat er bij de waardevaststelling wel rekening mee moet worden gehouden dat de economische waarde van een nieuwbouwwoning na oplevering ervan over het algemeen hoger is dan de stichtingskosten van die woning, terwijl eiser hier ook voordeel heeft gehad van het in een keer kunnen laten bouwen van 5 woningen tegelijk. De rechtbank heeft echter onvoldoende informatie om te kunnen vaststellen wat de precieze waardedrukkende invloed van de contractuele instandhoudingsverplichting ten opzichte van de economische waarde. Het is aan de heffingsambtenaar om zich daarover in de toekomst een oordeel te vormen. Voor dit kalenderjaar zal de rechtbank ten gunste van eiser de WOZ-waardes van de woningen schattenderwijs vaststellen op € 150.000,-.
10. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van iedere onroerende zaak vast op € 150.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestandsdatum 1 januari 2022, bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waardes vermindert en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 maart 2023 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.