ECLI:NL:RBMNE:2023:127

• Datum uitspraak: 19 januari 2023
• Publicatiedatum: 18 januari 2023
• Zaaknummer: 10218843 UV EXPL 22-277
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een huurwoning wegens gebrek aan hoofdverblijf en mogelijke onderverhuur

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 19 januari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een stichting (eiseres) en een gedaagde huurder. De eiseres vorderde ontruiming van de woning van de gedaagde, omdat deze volgens de eiseres niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had en mogelijk onderverhuurde. De gedaagde betwistte deze claims en stelde dat zij om gezondheidsredenen tijdelijk bij haar dochter verbleef, maar dat het gehuurde altijd haar hoofdverblijf was geweest. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de eiseres voldoende bewijs heeft geleverd dat de gedaagde niet in het gehuurde woonde, onder andere door verklaringen van buren en onderzoeksrapporten. De rechter oordeelde dat de gedaagde onvoldoende bewijs had geleverd om haar stelling te onderbouwen dat zij wel degelijk in het gehuurde verbleef. Gezien het grote tekort aan sociale huurwoningen en de ernst van de tekortkomingen van de gedaagde, werd de vordering tot ontruiming toegewezen, met een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De gedaagde werd ook veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10218843 UV EXPL 22-277 EAdV/51469

Kort geding vonnis van 19 januari 2023

in de zaak van

de stichting

[eiseres] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. C.P. Visser.

1. De procedure

1.1.

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 19 december 2022, met 12 producties;
• de brief van 3 januari 2023 van de zijde van [gedaagde] , waarmee 9 producties zijn ingediend;
• de brief van 4 januari 2023 van de zijde van [gedaagde] , waarmee productie 10 is ingediend;
• de brief van 4 januari 2023 van de zijde van [eiseres] , waarmee productie 13 t/m 17 zijn ingediend.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 5 januari 2023 plaatsgevonden. Namens [eiseres] was aanwezig mevrouw [A] ( [functie 1] ), bijgestaan door mr. Tomlow. Daarnaast was [gedaagde] aanwezig, vergezeld door mevrouw D.L. Daneva (tolk) en bijgestaan door mr. Visser. Door of namens partijen zijn de standpunten nader toegelicht. Beide gemachtigden hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Partijen hebben op elkaars standpunten kunnen reageren en hebben antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.

2.2.

[gedaagde] is de moeder van (in ieder geval) mevrouw [B] . Volgens het uittreksel van de Basisregistratie Personen (BRP) is [B] woonachtig te ( [postcode 1] ) [plaats 1] , aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1] .

2.3.

Sinds 9 november 2018 verhuurt [eiseres] op grond van een schriftelijke huurovereenkomst aan [gedaagde] de woning staande en gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats 2] , aan

het [straat 2] [nummeraanduiding 2] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een flatgebouw met veertien verdiepingen, waarbij de woningen op de eerste vijf verdiepingen zijn bestemd voor hulp- en zorgbehoeftigen. Het gehuurde is gesitueerd op de vijfde verdieping. Een plattegrond toont de op deze verdieping gevestigde huisnummers:

2.4.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
Op deze huurovereenkomst is tevens het Huurreglement Woonruimte 2009 van toepassing. Door ondertekening van deze huurovereenkomst verklaart huurder afschriften van dit Huurreglement en het beleid ten aanzien van Zelf Aangebrachte Voorzieningen (klusbeleid) te hebben ontvangen en kennis te hebben genomen van de inhoud van het Huurreglement en het Klusbeleid. ”

2.5.

In het Huurreglement Woonruimte 2009 (hierna: het Huurreglement) is onder meer het volgende bepaald:

“
5.4 Huurder dient zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en te houden en draagt hiervoor de bewijslast. Indien verhuurder eraan twijfelt dat huurder hoofdverblijf houdt in het gehuurde, dient huurder aan te tonen dat hij zij hoofdverblijf aldaar daadwerkelijk houdt. (…)

5.5

Het is huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of anderszins aan derden beschikbaar te stellen. (…) ”

2.6.

Omstreeks 5 oktober 2020 heeft mevrouw [C] , bewoonster van [straat 2] [nummeraanduiding 8] , onder meer het volgende op papier gezet en aan [A] gestuurd:

“
(…) Hier de beloofde mail over de onderverhuur van nummer [nummeraanduiding 2] op het [straat 2] .

De huurders die deze woning huren hebben er nauwelijks 3 maanden gewoond. De man die de woning huurt vertelde mij dat hij een eigen bedrijf heeft, en vertelde dat zijn partner/vrouw/vriendin een verpleegkundige is. (…) Na ongeveer 3 maanden zijn zij ineens met al hun spullen vertrokken (…). Kort daarna waren er nieuwe bewoners, 2 mannen uit Koerdistan van ongeveer 35 jaar oud. (…) Het gesprek kwam op het huren van de flat en toen vertelde de man dat hij dit huurde van de man die er woonde en nu in Turkije zat. (…) Momenteel zie ik ook andere mannen met de sleutel daar naar binnen gaan. (…) ”

2.7.

Op 5 oktober 2020 heeft [A] de heer [D] , zijnde [functie 2] bij de Regionale Sociale Recherche [.] (hierna: RSRN) en [functie 3] , verzocht het gehuurde te onderzoeken op ‘woon/uitkering en toeslag fraude’. Op 27 mei 2021 heeft [D] een onderzoek ingesteld. Van dit onderzoek is op 19 augustus 2021 een rapport gemaakt. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“1e Buurtonderzoek/ Verklaringen getuigen:

Ik heb op maandag 21 juni 2021 tussen 10:25 uur en 11:00 uur, in aanwezigheid van collega [E] , [....] . van Gemeente [gemeente 1] een buurtonderzoek gedaan en heb daarbij het volgende gehoord:

(…)

10:46 uur: [straat 2] [nummeraanduiding 5] ,

Naamplaatje [F] , woning tegenover nr [nummeraanduiding 2] .

Na aanbellen werd opengedaan door een jonge vrouw. (…) Daarnaar gevraagd vertelde zij mij onder andere het volgende:

‘Ik woon hier zelf al 10 jaar.

De laatste paar maanden staat de woning tegenover ons, nr [nummeraanduiding 2] leeg.

Daarvoor woonde toen een maand of 2 een buitenlandse jonge man, van tussen de 30 en 35 jaar. (…) Daarvoor heeft er een Turks stel gewoond, een man en een vrouw. (…)

Ik heb daar nooit een oudere alleenstaande vrouw van Bulgaarse nationaliteit gezien.’

(…)

10:56 uur [straat 2] [nummeraanduiding 9] :

(…) Na aanbellen werd opengedaan door een oudere vrouw. Zij gaf aan mevrouw [G] te zijn. (…) Daarnaar gevraagd vertelde zij mij onder ander het volgende:

‘Ik woon hier nu 7 jaar.

Volgens mij staat de woning onder mij nu 2 of 3 maanden leeg. (…) Er woonden daarvoor allen maar mannen. (…)

Ik heb daar nooit een vrouw alleen gezien en zeker niet een oudere vrouw.’

2e Buurtonderzoek/ Verklaringen getuigen:

Ik heb op dinsdag 22 juni 2021 tussen 10:40 uur en 11:00 uur, in aanwezigheid van collega [E] (…) opnieuw een buurtonderzoek gedaan en heb daarbij het volgende geconstateerd en gehoord.

10:43 uur: [straat 2] [nummeraanduiding 7]

Uit de woning kwam een man. (…) Daarna vertelde hij mij onder andere het volgende:

‘Ik woon hier al ruim 20 jaar. Ik heb niet zoveel contact met de bewoners van nr [nummeraanduiding 2] , omdat deze aan de andere kant wonen. (…) Ik zie daar wel af en toe een buitenlandse man. Ik heb daar nog nooit een oudere buitenlandse vrouw van boven de 60 jaar naar binnen of naar buiten zien gaan.’

(…)

10:46 uur, [straat 2] [nummeraanduiding 4] :

Naamplaatje: [H] ;

Na aanbellen werd opengedaan door een man. Hij verklaarde de bewoner te zijn. (…) Daarnaar gevraagd vertelde hij mij onder andere het volgende:

‘Ik woon hier al 25 jaar.

Volgens mij woont daar nu een man, soms met een andere man. (…) Ik heb daar nog nooit een oudere vrouw van boven de 60 jaar gezien. Zeker weten.’

(…)

10:53 uur, [straat 2] [nummeraanduiding 10] ;

Ik zag een jonge vrouw naar buiten kijken en sprak haar aan. (…) Daarnaar gevraagd vertelde zij mij onder andere het volgende:

‘De woning [nummeraanduiding 2] , dus op de hoek boven mij, staat volgens mij al; 2 of 3 maanden leeg. Ik hoorde van de buurvrouw, van nr [nummeraanduiding 11] , dus onder [nummeraanduiding 2] , dat deze woning eerst onderverhuurd was maar dat het de woningbouwvereniging niet lukte de officiële huurder uit te kunnen schrijven.’

(…)

Samenvatting:

Aangenomen mag worden:

dat betrokkene [gedaagde] kennelijk al vanaf de datum inschrijving 4 november 2018, niet verblijft of verbleven heeft als (hoofd)bewoner op het in de Basis Registratie Personen op haar naam geregistreerde woonadres [straat 2] [nummeraanduiding 2] te [plaats 2] ;

dat de buren/bewoners van de flat [straat 2] die – vaak al jaren – op dezelfde etage wonen als waarop betrokkene [gedaagde] staat ingeschreven, haar niet kennen (…). ”

2.8.

Op 29 juni 2021 heeft [D] [gedaagde] verhoord. Van dit verhoor is een

proces-verbaal opgemaakt, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“
Verbalisant

[D]

(…)

V = Vraag

A = Antwoord

O = Opmerking verbalisant

(…)

O: Op basis van deze verklaring hebben wij zelf een buurtonderzoek gedaan en hebben van 5 direct omwonenden te horen gekregen dat de woning de laatste 3 maanden leeg gestaan heeft en kennelijk nu weer bewoond is door een man of mannen. Sommige bewoners hebben de bewoners van nr [nummeraanduiding 2] gezien en soms gesproken. ze hebben nog nooit een oudere vrouw van boven de 65 jaar van buitenlandse afkomst, u dus, bij de woning [straat 2] [nummeraanduiding 2] te [plaats 2] gezien.

V: Hoe verklaart u dat?

A: Ik weet van niets. Ik ben nooit de afgelopen maanden naar buiten geweest. Vanwege de corona. Soms kwam mijn zoon wel eens langs of moest ik weg naar het ziekenhuis. Dan kwam ik niemand tegen. (…)

V: U staat daar ingeschreven en verblijft daar?

A: Ja. U mag altijd komen controleren.

O: Wij hebben aangebeld en er is post bezorgd. Die is niet opgehaald.

V: Hoe kan dat?

A: Ik heb maar 2 x de post opgehaald al die jaren. (…) ”

Na afloop van het verhoor heeft [D] , in aanwezigheid van collega [E] , met toestemming van [gedaagde] een huisbezoek verricht. In het rapport van RSRN heeft [D] over dit huisbezoek het volgende vermeld:

“ Indruk rapporteur

Ik, rapporteur, vond het een sober ingerichte, erg schone en te opgeruimde woning. Vooral de hoeveelheid kleding van betrokkene [gedaagde] was opvallend; slechts het hoognodige was aanwezig. Ook was er geen vuile was aanwezig en uit niets bleek dat betrokkene [gedaagde] de nacht van maandag 28 juni 2021 op dinsdag 29 juni 2021 had doorgebracht, had gedoucht/gewassen of ontbeten. (…)”

2.9.

Op enig moment heeft [eiseres] recherchebureau ‘ [recherchebureau] ’ (hierna: [recherchebureau] ) verzocht een onderzoek naar woonfraude te verrichten aan het adres van het gehuurde. Mevrouw [I] heeft als rapporteur onderzoek gedaan en op 15 juni 2022 een rapport opgesteld. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
Bevindingen onderzoek

Tijdens dit onderzoek zag ik, rapporteur, het volgende:

(…)

In de periode van 10 mei 2022 tot en met 25 mei 2022 zat een valletje tussen de voordeur van object waaruit is op te maken dat deze deur niet open geweest en er niemand in of uit de woning is gegaan;

(…)

In de periode van 28 mei 2022 tot en met 13 juni 2022 zat een valletje tussen de voordeur van object waaruit is op te maken dat deze deur niet open geweest en er niemand in of uit de woning is gegaan;

In de periode van 03 mei 2022 tot en met 06 mei 2022 werd subject iedere dag gezien op het adres van haar dochter, [straat 1] [nummeraanduiding 1] , [postcode 1] in [plaats 1] ;

In de periode van 27 mei 2022 tot en met 31 mei 2022 werd subject bijna iedere dag gezien op het adres van haar dochter, [straat 1] [nummeraanduiding 1] , [postcode 1] in [plaats 1] ;

In de periode van 03 juni 2022 tot en met 07 juni 2022 werd subject bijna iedere dag gezien op het adres van haar dochter, [straat 1] [nummeraanduiding 1] , [postcode 1] in [plaats 1] . ”

2.10.

Op 15 september 2022 is aan mevrouw [I] gevraagd te onderzoeken of de situatie in het gehuurde (on)gewijzigd was. [I] heeft onderzoek verricht en hiervan een rapport opgemaakt dat dateert van 17 oktober 2022. In dat rapport is onder meer het volgende vermeld:

“ Bevindingen onderzoek

Tijdens dit vervolgonderzoek zag ik, rapporteur, het volgende:

(…)

In de periode van maandag 19 september 2022 09:38 uur en zaterdag 15 oktober 2022 13:14 uur zat een valletje tussen de voordeur en deurpost van object waaruit is op te maken dat deze deur niet open geweest en er niemand in of uit de woning is gegaan.”

2.11.

Op 21 oktober 2022 heeft de heer [H] een verklaring aan [eiseres] gestuurd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
Hierbij bevestig ik u het navolgende. Ik woon al ongeveer 25 jaar op het [straat 2] [nummeraanduiding 4] . Mijn appartement is gelegen op de galerij bij nummer [nummeraanduiding 2] . Vorig jaar ben ik door de Sociale Recherche van de gemeente [gemeente 1] benaderd. Zij wilden inlichtingen over de bewoning van het appartement op nummer [nummeraanduiding 2] . Ik heb toen aangegeven dat ik daar alleen korte tijd een man samen met een andere man heb gezien en desgevraagd heb ik meegedeeld dat ik daar nog nooit een oudere vrouw van boven de 60 jaar heb gezien. Ik was daar zeer pertinent in.

Kort na het interview met de sociale recherche was er opeens een vrouw die voldeed aan de beschrijving van boven de 60 jaar. Ik heb haar daar twee keer gezien in een tijdspanne van een paar weken. Daarna was het weer doodstil. (…)

Ik kan van de zijkant het balkonhek zien. Ik heb daar vorig jaar één keer die mevrouw gezien en daarna nooit meer iemand. ”

2.12.

Op 22 oktober 2022 heeft mevrouw [C] een verklaring aan [eiseres] gestuurd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
Onderwerp: bewoning [straat 2] [nummeraanduiding 2] te [plaats 2]

(…)

In juni of juli 2021 heeft de sociale recherche van de gemeente onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van de bewoonster van het [straat 2] [nummeraanduiding 2] . Ik woon op nr. [nummeraanduiding 8] , ben mantelzorger van de bewoonster boven nr. [nummeraanduiding 2] , namelijk nr [nummeraanduiding 9] en de buurvrouw van nr [nummeraanduiding 11] , een vriendin van mij woont beneden nr. [nummeraanduiding 2] . Er waren namelijk grote vraagtekens of zij er wel woonde. Ik heb toen ook met de recherche gesproken. Ik had de bewoonster voor het onderzoek nog nooit gezien. Na het onderzoek zag ik opeens verhuisdozen staan toen ze er kwam wonen en het setje tuinmeubelen dat ik aan de vorige bewoners had gegeven stond lange tijd op haar balkon. Het is altijd donker daar. 5 keer per dag laat ik mijn hond uit en kijk ik altijd naar boven. Na ongeveer 6 weken was ze weer vertrokken. (…)

Momenteel komt ze af en toe voor een nacht, d.w.z. 1 x per 5/6 weken.

Eind 2021 heb ik een kerstkaart in haar brievenbus gedaan, waarbij ik verzocht of zij mee wilde werken aan woningruil voor mijn dochter die in Soest woonde. Die kerstkaart heeft ten minste 2 maanden in de brievenbus gelegen. Daarop kwam geen reactie. Ik zag de kerstkaart steeds in haar brievenbus liggen. Ze is er zeker 2 maanden toen niet geweest. Daarna heb ik haar misschien nog 3 of 4 maal gezien soms met een kleindochter (?). Ze komt meestal met één of meerdere mensen, ze slapen dan een nacht in het appartement en dan zijn ze weer vertrokken. Het rolgordijn staat dan op een andere positie.

We weten precies wanneer ze er is omdat de beneden- en bovenbuurvrouw dat aan mij doorgeven zij horen dat. (…) De laatste keer was ongeveer 6 weken geleden. Recent heb ik haar niet gezien. ”

2.13.

Op 11 november 2022 heeft [eiseres] een aangetekende brief gestuurd aan het adres van het gehuurde, en [gedaagde] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Op 24 november 2022 heeft [eiseres] een brief voor [gedaagde] aangetekend verstuurd aan het adres van haar dochter en haar de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Van de mogelijkheid van vrijwillige opzegging heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.

2.14.

Op 4 januari 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] onder meer het volgende aan de heer [J] bericht:

“
Hierbij bevestig ik ons telefonisch contact op 4 januari 2023 te 13.30 uur. (…) Voor de rest van december 2022 viel u op dat er opeens een Kerstversiering aan de voordeur hing. Daarvoor was er totaal geen leven rondom of in het appartement. U kunt dat goed waarnemen, zo gaf u aan, omdat u vanuit uw appartement zo naar het appartement kan kijken. Het ligt aan dezelfde gang.

U vertelde dat er ongeveer een half jaar geleden in de flat glasvezel is aangelegd. U gaf aan dat de bewoners van nummer [nummeraanduiding 2] niet thuis waren en dat er toen een papier half onder de deur geschoven is. dit viel u op, omdat dat dat papier er weken gelegen heeft.

U kunt zich geen door mij beschreven vrouw van boven de 60 jaar herinneren die in het appartement zou wonen. Wel heeft u eenmaal of tweemaal mannen gezien die daar tijdelijk verbleven. (…) ”

2.15.

[B] heeft een verklaring afgelegd die als productie is ingediend. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
Hierbij verklaar ik [B] dochter van mevrouw [gedaagde] dat mijn moeder door de medische redenen afgelopen jaren diverse keren bij mij heeft gelogeerd. Ze had na ontslag van uit ziekenhuis zorg nodig, Daarom heeft ze diverse malen bij mij gelogeerd.

Tijdens school vakanties ging ik samen met mijn kinderen ook bij haar logeren. Ze heeft nooit ook nooit haar woning onderverhuurd, zoals de buren beweren. Het zijn complottheorieën van de buren. (…) ”

2.16.

De heer [K] heeft een verklaring afgelegd die als productie is ingediend. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“
Hierbij verklaar ik [K] zoon van mevrouw [gedaagde] dat ik af en toe bij mijn moeder gelogeerd heb. (…) Tijdens mijn logee had ik twee keer conflict met de bewoonster van huisnummer [nummeraanduiding 8] . (…) Mijn mening is dat de bewoonster wraak van mijn moeder wil nemen en zo de buren opstookt om mijn moeder te laten ontruimen. (…) ”

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen de onroerende zaak, gelegen aan het [straat 2] [nummeraanduiding 2] te ( [postcode 2] ) [plaats 2] , binnen twee dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiseres] te stellen en met alle eventueel daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke is aan deze veroordeling te voldoen, met machtiging van [eiseres] om, indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, waarbij achtergebleven goederen afgevoerd en vernietigd mogen worden;

althans een zodanige voorziening te treffen zoals de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt, samengevat weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door het gehuurde onder te verhuren en hierin niet haar hoofdverblijf te hebben. [eiseres] stelt dat [gedaagde] hierdoor in strijd handelt met zowel artikel 5.4 van het Huurreglement als met artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [eiseres] meent dat deze ernstige tekortkomingen ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.

3.3.

[gedaagde] betwist de vordering en concludeert primair tot afwijzing, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Voor zover de ontruiming zou worden toegewezen, dan dient de gevraagde machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen te worden afgewezen, dient de dwangsom te worden afgewezen en verzoekt [gedaagde] de ontruimingstermijn ruimer vast te stellen.

3.4.

[gedaagde] betwist de gestelde tekortkoming. Zij stelt zich op het standpunt dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, en dat ook altijd heeft gehad. [gedaagde] heeft erkend dat zij gedurende langere periodes niet in het gehuurde is verbleven. De reden hiervoor is volgens [gedaagde] dat zij in de herstelperiode na ziekenhuisopnames bij haar dochter in [plaats 1] heeft gelogeerd. Van illegale onderhuur is volgens [gedaagde] in het geheel geen sprake.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Voor toewijzing van de gevraagde voorziening in deze kort gedingprocedure, is vereist dat [eiseres] hierbij op dit ogenblik een voldoende spoedeisend belang heeft. Bij de beantwoording van deze vraag dient de voorzieningenrechter de belangen van beide partijen te wegen.

4.2.

[gedaagde] betwist het spoedeisend karakter van de gevraagde voorziening. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] ten aanzien van deze kwestie zelf namelijk onvoldoende voortvarend gehandeld. Immers, bij [eiseres] bestond al in oktober 2020 het vermoeden dat het gehuurde niet door [gedaagde] zou worden bewoond. Toen heeft zij aan RSRN opdracht gegeven een onderzoek te verrichten, vgl. punt 2.7. Het rapport van dit onderzoek dateert van 19 augustus 2021. [gedaagde] meent dat als er daadwerkelijk sprake was geweest van een spoedeisende kwestie, [eiseres] destijds met dit rapport in de hand zou zijn opgetreden tegen de gestelde tekortkoming. Dit heeft [eiseres] niet gedaan. [eiseres] heeft de kwestie laten rusten en in mei/juni 2022 onderzoek laten verrichten door [recherchebureau] en dit onderzoek laten volgen door een tweede onderzoek in september/oktober 2022, waarna zij [gedaagde] in november 2022 heeft aangeschreven. Kortom: [eiseres] heeft de gestelde tekortkoming in 2020 vermoed en hier pas 2 jaar later tegen opgetreden. Volgens [gedaagde] blijkt uit dit tijdsverloop dat [eiseres] geen, ofwel onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering.

4.3.

De voorzieningenrechter overweegt dat voor de belangenafweging de omstandigheid kan meespelen dat een eiser lang heeft stilgezeten (vgl. HR 22 november 2022,
NJ 2003/78, r.o. 3.4). Daaraan komt echter op zichzelf geen doorslaggevende betekenis toe. De voorzieningenrechter is met [eiseres] van oordeel dat zij een voldoende spoedeisend belang heeft, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat er momenteel een bijzonder groot tekort bestaat aan sociale huurwoningen. Voor dit oordeel is ook van belang dat het gehuurde behoort tot de weinige woningen in de flat die onderdeel zijn van het ‘verzorgd wonenconcept’ en specifiek zijn bestemd voor hulp- en zorgbehoeftigen. Het gehuurde is dus een bijzonder schaars goed. Mocht de voorzieningenrechter in dit kort geding voorlopig van oordeel zijn dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, dan prevaleert het belang van [eiseres] om deze zeer schaarse woning aan een andere hulp- of zorgbehoeftige persoon te kunnen verhuren boven het woonbelang van [gedaagde] . Aan het spoedeisend belang doet in dit geval niet af dat [eiseres] zelf een lange periode onderzoek naar de situatie in het gehuurde heeft verricht. [eiseres] heeft ter zitting namelijk verklaard dat zij tijd nodig had om voldoende bewijs te verzamelen om haar vordering goed te onderbouwen. De voorzieningenrechter acht dit standpunt voorstelbaar en leidt hieruit ook af dat [eiseres] de waarde van het woonbelang van [gedaagde] erkent.

Maatstaf ontruiming kort geding

4.4.

Een, bij voorlopige voorziening bevolen, ontruiming is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering dient volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar betwiste feiten en gelet op de vergaande en veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dien dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

Definitie en bewijslastverdeling ‘hoofdverblijf’

4.5.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat uitgangspunt is dat sprake is van het houden van hoofdverblijf in een woning, als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarbij is de plaats waar iemand regelmatig ’s nachts slaapt van grote betekenis. Voor de beoordeling of iemand op een bepaalde plaats zijn hoofdverblijf heeft, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

4.6.

De vraag komt op welke partij moet stellen en zo nodig bewijzen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft: [eiseres] of [gedaagde] ? In het Huurreglement is in artikel 5.4 een bewijsbeding opgenomen: ‘
huurder dient zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en te houden en draagt hiervoor de bewijslast ’, vgl. punt 2.5. In het arrest van 2 april 2019 heeft het Gerechtshof Amsterdam echter geoordeeld dat een bewijsbeding van een soortgelijke strekking in strijd is met de Consumentenrichtlijn (Richtlijn 93/13/EEG) en dus nietig is (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Het gevolg is dat wordt teruggevallen op de wettelijke bewijslastverdeling van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Uit dit artikel volgt de hoofdregel dat het ontbreken van hoofdverblijf als tekortkoming door de verhuurder moet worden bewezen. In het arrest heeft het Gerechtshof wel onderkend dat het voor de verhuurder moeilijker zal zijn te bewijzen waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft dan voor de huurder. Aan de eventuele bewijsnood van de verhuurder is door het Gerechtshof dan ook tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht.

Dit houdt in dit geval concreet het volgende in: als [eiseres] stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst overtreedt doordat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, blijft de bewijslast van dit feit op [eiseres] rusten, maar mag van [gedaagde] wel worden verwacht dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar stelling dat zij wel haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Verstrekt [gedaagde] deze feitelijke gegevens niet, dan kan de voorzieningenrechter de stellingen van [eiseres] als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

Standpunt [eiseres]

4.7.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] in het gehuurde niet haar hoofdverblijf heeft. Ter onderbouwing heeft [eiseres] ter zitting verder verklaard dat zij – in ieder geval in de coronaperiode en mede in verband met haar zorgtaak – dagelijks in de flat aanwezig was, en op dagelijkse basis in contact probeerde te komen met onder meer [gedaagde] . [eiseres] heeft [gedaagde] niet in het gehuurde aangetroffen. Ondanks dat [eiseres] haar heeft gebeld en briefjes onder de deur heeft geschoven, is zij niet met [gedaagde] in contact gekomen.

Verder verwijst [eiseres] naar het rapport van RSRN. Hieruit volgt dat tijdens de buurtonderzoeken, die in juni 2021 zijn gedaan, vier omwonenden hebben verklaard rondom het gehuurde nooit een zestigjarige vrouw van Bulgaarse nationaliteit te hebben gezien. Vier omwonenden hebben verklaard dat laatstelijk een man, al dan niet samen met een andere man, in het gehuurde heeft gewoond. Daarnaast hebben drie van de omwonenden verklaard dat het gehuurde ten tijde van het buurtonderzoek al twee à drie maanden leeg stond. Verder volgt uit het rapport dat [D] naar aanleiding van het huisbezoek de indruk had dat [gedaagde] niet de avond in het gehuurde had doorgebracht.

[eiseres] baseert haar stelling niet alleen op het rapport van de RSRN. Zij verwijst ook naar aanvullende verklaringen van drie omwonenden. [C] heeft bijvoorbeeld verklaard dat zij [gedaagde] in de periode voorafgaand aan het door RSRN gedane onderzoek nog nooit had gezien. [gedaagde] zou na het onderzoek in het gehuurde zijn gaan wonen voor de duur van zes weken. Daarna is zij volgens [C] weer vertrokken. Naar eigen zeggen heeft [C] eind 2021 een kerstkaart bij [gedaagde] in de brievenbus gedaan. Zij heeft deze kaart minimaal twee maanden in de bus zien liggen. Verklaard is dat [C] weet wanneer [gedaagde] in het gehuurde aanwezig is, omdat zij goed contact heeft met de directe boven- en onderburen van [gedaagde] en die buren horen wanneer iemand in het gehuurde aanwezig is. Volgens [C] slaapt [gedaagde] doorgaans één nacht per vijf à zes weken in het gehuurde. [H] heeft ook verklaard dat hij in de periode na het door RSRN uitgevoerde onderzoek, een vrouw heeft gezien die voldeed aan de beschrijving van boven de 60 jaar. Hij heeft deze vrouw twee keer gezien gedurende een aantal weken, waarna het in het gehuurde weer doodstil was. Verder heeft [J] telefonisch verklaard dat hij zich geen vrouw kan herinneren die aan de omschrijving van [gedaagde] voldoet en die in het gehuurde zou hebben gewoond.

Daarnaast baseert [eiseres] haar stelling op gegevens uit de rapporten van [recherchebureau] . Hieruit volgt dat de deur van het gehuurde niet open is geweest in de periode van 10 mei 2022 tot en met 25 mei 2022, 28 mei 2022 tot en met 13 juni 2022 en 19 september 2022 tot en met 15 oktober 2022. Daarnaast volgt uit de rapporten dat [gedaagde] in de periode van 3 mei 2022 tot en met 6 mei 2022, 27 mei 2022 tot en met 31 mei 2022 en 3 juni 2022 tot en met 7 juni 2022, dagelijks op het adres van haar dochter in [plaats 1] aanwezig was.

Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat verder opvalt dat [gedaagde] haar medicijnen niet haalt bij een apotheek in [plaats 2] maar in [plaats 1] , en dat [gedaagde] voor onderzoeken niet naar het ziekenhuis in [plaats 2] maar in [......] gaat. Ten slotte valt op dat aanvragen voor thuiszorg niet in de gemeente [gemeente 1] zijn gedaan maar in de gemeente [gemeente 2] , tot welke gemeente [plaats 1] behoort.

Standpunt [gedaagde]

4.8.

[gedaagde] stelt dat het gehuurde altijd haar hoofdverblijf is geweest. Zij erkent wel dat zij gedurende langere periodes niet in het gehuurde heeft verbleven. Dit houdt volgens [gedaagde] verband met haar broze gezondheid. Ter onderbouwing verwijst zij naar een door haar ingediend overzicht van ziekenhuisafspraken en -opnames in de periode van februari 2018 tot en met januari 2023. [gedaagde] betoogt dat zij voor de herstelperiode na een ingreep veelal bij haar dochter in [plaats 1] logeert. Deze stelling wordt ondersteund door een verklaring van [B] , vgl. punt 2.15. Naar eigen zeggen zijn er periodes geweest waarin [gedaagde] gedurende twee tot drie maanden bij haar dochter heeft verbleven. Dit betreft bijvoorbeeld de periode van 12 november 2021 tot en met de eerste week van 2022 en 18 maart 2022 tot en met 15 juni 2022. [gedaagde] betoogt dat zij in deze periodes wel gedurende een week of een aantal dagen in het gehuurde heeft verbleven. Vanwege medische redenen zou [gedaagde] in de periode van 17 september tot en met 18 oktober 2022 en 9 november tot en met 28 november 2022 niet in het gehuurde zijn geweest. Voor de overige periodes stelt [gedaagde] dat zij vanwege de coronapandemie in het gehuurde is verbleven en niet naar buiten is gegaan, zelfs niet voor boodschappen.

Verder betwist [gedaagde] de juistheid van de verklaringen van de omwonenden. [gedaagde] meent dat de bewoonster van nummer [nummeraanduiding 8] wraak wil nemen omdat de zoon van [gedaagde] twee keer een conflict met haar ( [C] ) zou hebben gehad. Volgens [gedaagde] zou [C] de andere buren opstoken zodat [gedaagde] het gehuurde zou moeten verlaten. Ter onderbouwing legt [gedaagde] een verklaring van haar zoon over, vgl. punt 2.16. Ten slotte betwist [gedaagde] dat zij in de nacht voorafgaand aan het huisbezoek niet in het gehuurde zou hebben overnacht, vgl. punt 2.8.

Conclusie

4.9.

De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagde] een verklaring heeft gegeven voor de lange aaneengesloten periodes dat zij niet in het gehuurde aanwezig was. Het ontbreekt echter geheel aan gegevens waaruit volgt dat zij buiten deze (herstel)periodes wél in het gehuurde aanwezig was. [gedaagde] heeft hiertoe geen verklaringen van andere omwonenden, of andere gegevens (zoals pinbetalingen of kassabonnen van betalingen in de nabijheid van het gehuurde) overgelegd. De verklaringen van haar kinderen zijn, tegenover de verklaringen en onderzoeken van de kant van [eiseres] , daarvoor niet voldoende. De stelling dat [gedaagde] tijdens de coronaperiode steeds in het gehuurde aanwezig was, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Haar aanwezigheid zou – mede vanwege de gehorigheid van het flatgebouw – door haar boven- en onderburen zijn bemerkt. Verder zou [eiseres] haar in die periode in ieder geval een aantal keren thuis hebben moeten aantreffen omdat zij dagelijks bij het gehuurde is langsgegaan. Op zijn minst zou [eiseres] haar telefonisch hebben kunnen bereiken in het gehuurde. Aannemelijk is verder dat [gedaagde] de talloze briefjes onder haar voordeur zou hebben bemerkt en opgeruimd, ook omdat het gehuurde tijdens het huisbezoek opvallend net en opgeruimd was, vgl. punt 2.8.

Verder acht de voorzieningenrechter de stelling van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de verklaringen van de omwonenden ongeloofwaardig zouden zijn, omdat zij – onder leiding van [C] (bewoonster nr. [nummeraanduiding 8] ) – zouden samenspannen tegen [gedaagde] . De voorzieningenrechter hecht om die reden wel grote waarde aan deze verklaringen van de omwonenden. Te meer omdat in ieder geval drie van de zes verklaringen afkomstig zijn van personen die woonachtig zijn op dezelfde verdieping als [gedaagde] . Alles overwegende is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde] , zeker gegeven de hiervoor genoemde verzwaarde stelplicht, onvoldoende tot geen feitelijke gegevens heeft verstrekt, zodat zij de stelling van [eiseres] dat zij in het gehuurde geen hoofdverblijf heeft, onvoldoende heeft betwist en deze stelling van [eiseres] voor juist moet worden aangenomen. De kantonrechter is aldus van oordeel dat, ook als in aanmerking wordt genomen hetgeen onder 4.4 is overwogen ten aanzien van de maatstaf voor de beoordeling van een ontruimingsvordering in kort geding, voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. In dat licht prevaleert het belang van [eiseres] – als toegelaten instelling – bij een rechtmatige en doelmatige toedeling van haar sociale huurwoningen (voor zorg- en hulpbehoeftigen) boven het belang van [gedaagde] . Gelet op de aard en de ernst van de tekortkoming, en de omstandigheid van het grote woningtekort, is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter gerechtvaardigd op de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemprocedure vooruit te lopen. De voorzieningenrechter zal de ontruiming toewijzen, met dien verstande dat de zij de termijn voor de ontruiming stelt op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Gezien het belang van [eiseres] bij ontruiming, zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Omdat het niet hebben van het hoofdverblijf de grondslag is voor deze ontruiming, kan de voorzieningenrechter in het midden laten of er sprake is geweest van illegale onderverhuur.

4.10.

De gevorderde dwangsom op de ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Met dit vonnis beschikt [eiseres] immers over een titel om het gehuurde zelf, via de weg van de reële executie, gedwongen te laten ontruimen. [eiseres] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd waarom zij daarnaast nog belang heeft bij een financiële prikkel voor [gedaagde] om tot ontruiming over te gaan.

4.11.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren zal ook worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de (voorzieningen)rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. [eiseres] heeft daarnaast gevorderd dat indien [gedaagde] met ontruiming in gebreke blijft, zij de achtergebleven goederen eigenmachtig mag afvoeren en vernietigen. Omdat [eiseres] (haar belang bij) deze vordering in het geheel niet heeft onderbouwd, zal deze worden afgewezen.

4.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 751,03, betreffende € 125,03 voor de dagvaarding, € 128,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak, gelegen aan het [straat 2] [nummeraanduiding 2] te ( [postcode 2] ) [plaats 2] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle eventueel daarin aanwezige personen en zaken die zich aan de kant van [gedaagde] in en om deze onroerende zaak bevinden te verlaten en ontruimen, en geheel leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 751,03, waarin begrepen € 498,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit kort geding vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2023.