Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2124
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [gemeente 2] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 854.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde is daarbij als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de digitale zitting van 30 november 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zicht laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [Taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1927. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 152 m², een berging van 13 m² en een berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 650 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en moet de waarde € 800.000 zijn.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 854.000.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie in [gemeente 2] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen).
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De verkoopcijfers van referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers en de referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar qua gebruiksoppervlakte, bouwjaar, ligging ( [gemeente 2] ) en uitstraling. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar bovendien aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser geeft in zijn beroepschrift aan inzicht te wensen in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen, zodat hij inzage heeft in de gemaakte keuzes, deze kan controleren en indien nodig, gemotiveerd kan betwisten. De heffingsambtenaar heeft in reactie op deze grond toegelicht dat de grondstaffelprijzen zijn gebaseerd op oudere grondtransacties binnen de gemeente die worden geactualiseerd op basis van de marktontwikkeling. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat de grondstaffel inhoudelijk niet in geschil is, nu de taxateur van eiser in zijn taxatierapport grotendeels dezelfde grondstaffel hanteert. Eiser heeft vervolgens aangegeven dat hij met de toelichting van de heffingsambtenaar dat de grondstaffel is gebaseerd op de grondprijzen van de gemeente en nu uit zijn taxatie hetzelfde is gebleken, uitgaat van de juistheid van de grondstaffel. Eiser heeft desgevraagd aangegeven geen inzicht meer te wensen in de transacties, zodat er geen geschil meer bestaat over de onderbouwing van de grondstaffel.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld, omdat een rekenkundige onderbouwing van de waardebepalende verschillen tussen de woning en de referentiewoningen ontbreekt. Volgens hem is sprake van een ‘black box’ en is zonder rekenkundige onderbouwing onvoldoende inzichtelijk of voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Eiser wijst erop dat hij in zijn taxatiematrix door het hanteren van KOLDU-factoren en correctiepercentages dit inzicht wel heeft gegeven.
11. De beroepsgrond slaagt niet. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waardes, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om bij het kwalificeren van de waardebepalende kenmerken of verschillen een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De heffingsambtenaar kan ook op een andere manier aannemelijk maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen en dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. In dit geval heeft de heffingsambtenaar dit inzicht in voldoende mate geboden door in beschrijvende zin de ligging en de niveaus van kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen te vermelden van de woning en de referentiewoningen. De gerealiseerde prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen en de gehanteerde waarde per vierkante meter bij de woning maken in samenhang met de beoordeling van de waardebepalende kenmerken, in voldoende mate inzichtelijk of de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Voor zover eiser stelt dat sprake is van een ‘black box’, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van KOLDU-factoren en dat voor de verschillen in de waardebepalende kenmerken niet wordt gerekend met correctiepercentages. De enkele stelling van eiser biedt geen aanknopingspunt om deze verklaring in twijfel te trekken. De heffingsambtenaar kan niet worden verplicht informatie te verstrekken die hij zelf niet kan raadplegen of worden verplicht inzicht te geven in (modelmatige) gegevens die bij de waardevaststelling niet zijn gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser betwist dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 2] in de taxatiematrix juist is. Volgens hem heeft deze woning niet een gebruiksoppervlakte van 145 m², maar van 171 m². Eiser verwijst ter ondersteuning van zijn standpunt naar makelaarsinformatie en een taxatiematrix die in het kader van een andere beroepsprocedure door de heffingsambtenaar is overgelegd. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat hij de oppervlakte bij het opstellen van de matrix aan de hand van de tekeningen bij de makelaarsinformatie heeft nagemeten. De nameting met de tekeningen wijkt volgens hem af van de woordelijke beschrijving van de oppervlakte in de makelaarstekst, omdat de berging en de kantoorruimte bij de gebruiksoppervlakte zijn opgeteld. De rechtbank vindt dit een voldoende overtuigende verklaring voor de afwijking in de matrix ten opzichte van de verkoopinformatie, nu de optelling van de berging, kantoorruimte en de gebruiksoppervlakte samen resulteert in een oppervlakte van 174 m² en daarmee slechts in geringe mate afwijkt van de in de verkoopinformatie genoemde oppervlakte van 171 m². Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verklaard dat in de taxatiematrix die in de andere beroepsprocedure is overgelegd sprake is van een foutieve dubbeltelling. De kantoorruimte was bij de gebruiksoppervlakte betrokken, maar tevens als apart bijgebouw vermeld. De rechtbank constateert dat eiser deze toelichting van de heffingsambtenaar verder niet meer heeft weersproken, zodat van de juistheid van deze toelichting wordt uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De woning verkeert in een gedateerde staat, er is sinds de jaren ’90 niets meer aan de woning gebeurd en er is sprake van bouwtechnische gebreken.
14. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen als zijnde ‘normaal’ en de staat van onderhoud en de kwaliteit als ‘voldoende’ beoordeeld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat voor de waardebepaling relevant is hoe de staat van de woning en de referentiewoningen, en de woningwaarde per m² en de prijzen per m² van de referentiewoningen zich tot elkaar verhouden en dat zijn beoordeling van de staat van de woning aansluit bij de taxatiematrix van eiser. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank constateert dat zowel in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar als in de taxatiematrix van eiser, waarin zijn woning en ook de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen staan, onderlinge verschillen wat betreft de staat van onderhoud en de voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen worden onderkend. Ook liggen de taxaties ongeveer in lijn met elkaar. Daar waar eiser bijvoorbeeld op een schaal van 1 t/m 10 uitgaat van een score 6 voor de staat van onderhoud van de woning en respectievelijk een score 8, 8 en 5 voor de staat van onderhoud van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , gaat de heffingsambtenaar uit van de beoordelingen ‘voldoende’ voor de woning en voor de referentiewoningen uit van respectievelijk ‘goed’, ‘voldoende tot goed’ en ‘eenvoudig/gedateerd’. De rechtbank ziet in de door eiser geschetste staat van de woning en de enkele foto’s van het sanitair, de gang en een scheur in de buitenzijde van de muur, geen aanleiding om de beoordeling van de heffingsambtenaar van de staat van de woning niet te volgen. Dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in de staat blijkt naar het oordeel van de rechtbank vervolgens uit de gehanteerde woningwaarde van de woning per m² (€ 3.255) en de prijzen p/m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 4.085, 3.650 en € 3.102). De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van het buurpand van eiser dat volgens hem gelijk is aan zijn woning, € 100.000 lager is vastgesteld, ondanks dat het buurpand in een betere staat verkeert en een 15% groter gebruiksoppervlak heeft.
16. Het is vaste rechtspraak dat de WOZ-waarde van een andere woning niet van belang is voor de beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. De heffingsambtenaar moet daarbij elk jaar de waarde vast te stellen met behulp van in de markt tot stand gekomen transactiecijfers. De WOZ-waarde van het buurpand ten opzichte van de WOZ-waarde van eisers woning is dus niet van belang. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit beroep niet. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Uit vaste rechtspraak volgt dat bij een beroep op deze regel, twee identieke objecten moet aanbrengen die lager zijn gewaardeerd dan de woning. Als identiek worden aangemerkt objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. In dit geval is dat niet aannemelijk gemaakt. Eiser noemt slechts één woning waarvan de WOZ-waarde lager zou zijn vastgesteld en heeft bovendien geen verdere gegevens overgelegd van het buurpand. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiser voert aan dat de vastgestelde waarde niet op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en ondeugdelijk is gemotiveerd. Zowel de primaire taxatie als de hertaxatie voldoen niet aan de vereisten van de Waarderingsinstructie omdat slechts twee verkoopcijfers worden genoemd.
18. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer het uitgangspunt is voor het toezicht van de Waarderingskamer op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten en samenwerkingsverbanden. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar het bevatten geen rechtsregels waaraan de rechtbank gebonden is. Dat de heffingsambtenaar twee verkopen hanteert in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar, betekent daarnaast niet dat de waarde niet op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of ondeugdelijk is gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Veldman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2023.
De rechter is verhinderdde uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.