Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4381
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [gemeente] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft eiseres op de voet van artikel 28 van Pro de Wet WOZ op verzoek een beschikking van 28 februari 2021 afgegeven. In de beschikking is de WOZ-waarde van de woning van € 563.000 aan eiseres bekendgemaakt. De waarde geldt voor het kalenderjaar 2020, naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de digitale zitting van 30 november 2022. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door A. de Graaf, als waarnemer van haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn [Taxateur 1] en taxateur [Taxateur 2] verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 2007. De woning heeft een hoofdgebouw van 481 m³, een aanbouw van 46 m³ en een vrijstaande berging van 11 m³. De woning ligt op een perceel van 260 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 527.000.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 563.000.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiseres met vier andere woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] (verkocht op 5 oktober 2020 voor € 562.500), [adres 6] (verkocht op 24 juli 2020 voor € 615.000), [adres 4] (verkocht op 30 juni 2020 voor € 450.000) en [adres 5] (verkocht op 3 februari 2017 voor € 525.000) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Allereerst, in de twijfels van eiseres of [adres 6] daadwerkelijk zou zijn verkocht omdat hij daarover geen informatie heeft, gaat de rechtbank niet mee nu de heffingsambtenaar de koopovereenkomst heeft overgelegd. Eiseres stelt verder dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen buiten de referentieperiode zijn gerealiseerd. De rechtbank begrijpt dat eiseres met de referentieperiode doelt op de in de rechtspraak doorgaans gehanteerde richtlijn dat een verkoopcijfer geschikt is voor de vergelijking indien deze binnen een periode van één jaar voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd. Hoewel deze periode geen harde grens is, is de rechtbank het met eiseres eens dat de transactiedata van de referentiewoningen behoorlijk ver de waardepeildatum afliggen. De verkoopcijfers zijn respectievelijk 22 maanden ( [adres 5] ), 18 maanden ( [adres 4] ), 19 maanden ( [adres 6] ) en 21 maanden ( [adres 2] ) van de peildatum 1 januari 2019 verwijderd. De rechtbank begrijpt de keuze van de heffingsambtenaar om aansluiting te zoeken bij referentiewoningen die zijns inziens de beste vergelijkingen vormen, maar de rechtbank vindt de verkoopcijfers van de referentiewoningen gelet op het relatief lange tijdsverloop onvoldoende om daaruit op te kunnen maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar weliswaar heeft aangegeven met de waardeontwikkeling rekening te hebben gehouden door de verkoopcijfers te indexeren, maar dat heeft hij verder niet inzichtelijk gemaakt.
8. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of eiseres haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat eiseres de waarde niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met een taxatierapport.
9. Nu partijen hun verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 550.000.
Proceskosten en griffierecht
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal zij bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 550.000 naar waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Veldman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2023.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.