Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/89
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 313.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 9 december 2022. Eiser was daarbij aanwezig. Ook was de heffingsambtenaar, de heer [heffingsambtenaar] daarbij aanwezig, vergezeld door [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2012. De woning heeft een hoofdgebouw met een inhoud van 273 m³, een berging van 18 m³ en een parkeerplaats.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 289.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 313.000,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoning en de woning. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar in de bezwaar- en beroepsfase nieuwe of extra referentiewoningen mag aandragen voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Bij de beoordeling of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De woning is vergeleken met referentiewoningen die in [woonplaats] zijn gelegen, die van hetzelfde type (appartementen) zijn, die rondom dezelfde periode zijn gebouwd en een vergelijkbare uitstraling hebben. Daarom vindt de rechtbank de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De rechtbank vindt met name de referentiewoning [adres 2] een goede vergelijking. Dit appartement is weliswaar een wat groter appartement, maar het is wel in hetzelfde appartementsgebouw gelegen en daarom qua ligging een van de beste vergelijkingen. De heffingsambtenaar heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar de ligging, de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de referentiewoningen en de woning hetzelfde beoordeeld met een ‘3’, gemiddeld. De rechtbank ziet dat [adres 3] en [adres 4] een hogere gerealiseerde prijs p/m³ hebben van respectievelijk € 1.114, en € 1.179 en dat [adres 2] een iets lagere prijs p/m³ heeft van € 1.089 dan de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft toegelicht de lagere prijs p/m³ van [adres 2] kan worden verklaard doordat de woning groter is dan de woning van eiser, waardoor sprake is van een afnemende meerwaarde van de extra kubieke meters.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
10. Eiser vindt de ligging van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] niet vergelijkbaar met de ligging van zijn woning. Zijn woning ligt namelijk boven supermarktketens, heeft uitzicht op een groot parkeerterrein en er is sprake van veel geluidsoverlast van supermarktbezoekers en van de dichtbij geplaatste afvalcontainers. Volgens de heffingsambtenaar hoeft niet in het bijzonder rekening gehouden te worden met de ligging, er is geen sprake van aanmerkelijk slechtere ligging van de woning ten opzichte van [adres 3] en [adres 4] en [adres 2] heeft een vergelijkbare ligging in het appartementengebouw.
11. De rechtbank vindt niet dat de ligging van de referentiewoningen in zijn geheel maakt dat er geen vergelijking mogelijk is met de woning, omdat woningen niet identiek hoeven zijn voor de vergelijking. De rechtbank vindt verder dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat van de ligging van zijn woning een objectief waardedrukkende nadelige invloed uitgaat. De ligging boven supermarktketens kan voor een potentiële koper namelijk ook voordelen hebben, zoals het gemak van voorzieningen die dichtbij zijn. Voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde dan komt dat tot uitdrukking in het verkoopcijfer van de referentiewoning aan [adres 2] , die in hetzelfde appartementencomplex als eisers woning is gelegen. Ook zijn de verkoopcijfers p/m³ van [adres 3] en [adres 4] hoger (€ 1.114 en € 1.179) dan de woningwaarde p/m³ van eisers woning (€ 1.100), waardoor er ruimte is in de waardebepaling om met een eventueel waardedrukkend effect rekening te houden. De rechtbank ziet haar overtuiging dat de waarde niet te hoog is vastgesteld op dit punt verder gesterkt door de extra verkoopcijfers in de matrix van de woningen aan [adres 5] en [adres 6] die in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen. Deze woningen zijn weliswaar meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht, maar de prijzen (€ 1.018 p/m³ en € 1.188 p/m³) zijn in lijn met de woningwaarde p/m³ van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar verder onvoldoende rekening gehouden met de grote verschillen die bestaan tussen de WOZ-waardes van de woningen aan [straat] voor het belastingjaar 2021. Met uitzondering van zijn woning en de woningen aan [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] zijn voor alle andere appartementen aan [straat] lagere WOZ-waardes vastgesteld. Eiser verwijst daarbij naar een overzicht met procentuele stijgingen van de WOZ-waardes tussen het belastingjaar 2020 en 2021.
13. De rechtbank is het ook op dit punt niet met eiser eens. Uit de vergelijking met de (procentuele stijging van) WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, kan niet worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Uit het doel en de strekking van de Wet WOZ volgt dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers. Een stijging of daling van de WOZ-waardes van andere woningen is daarom niet van belang. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Wel kan het zo zijn dat de heffingsambtenaar gelijke gevallen ten onrechte ongelijk heeft behandeld. Voor WOZ-zaken zou dat betekenen dat de WOZ-waardes van identieke panden lager zouden zijn vastgesteld. Dat is in dit geval niet zo. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de WOZ-waardes van de woningen die het meest lijken op de woning van eiser ( [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 8] en [adres 9] ) niet lager zijn gewaardeerd, maar hetzelfde. De rechtbank ziet dat in het overzicht van eiser van de WOZ-waardes van de appartementen aan [straat] , de woningen met dezelfde vermelde oppervlakte als het appartement van eiser (86 m²), dezelfde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 hebben van € 313.000,-. Van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen is dus geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwegen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.