Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/439
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: W.G Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 december 2021.
Eiser heeft voor het jaar 2021 een aanslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2020 vastgesteld op € 793.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de WOZ-aanslag gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 756.000,-. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 7 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] . Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 2017 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 166 m2 en een kaveloppervlakte van 315 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 655.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] ,
[adres 3] en [adres 4] en [adres 5] .
4 . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft gekozen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen zijn weliswaar wat verder weg gelegen van de woning, maar de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er geen vergelijkbare verkopen waren rondom de waardepeildatum in dezelfde wijk. De rechtbank kan deze toelichting volgen, de referentiewoningen zijn ook niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling ook voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de grondoppervlakte van de woning van eiser niet 174 m2, maar 166 m2 is. De woningwaarde per m2 stijgt hierdoor naar € 2.840,-. De rechtbank vindt dat de nieuwe woningwaarde nog steeds in lijn ligt met de woningwaarde per m2 van de referentiewoningen (€2.814,-, € 2.979,-, € 2.815,-, en
€ 3.116,-).
5 . Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Systeem van de Wet-WOZ
6. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige jaren met 18 procent is gestegen en dat de WOZ-waarden van de woningen in zijn straat met gemiddeld 1 procent zijn verlaagd.
7 . De beroepsgrond van eiser slaagt niet. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse indexering. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum of een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan of uit een indexering van een vorige WOZ-waarde, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid.
Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsregel
8. Tot slot voert eiser aan dat de vastgestelde waarde in strijd is het gelijkheidsbeginsel. Eiser vergelijkt zijn woning met de WOZ-waarden van de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] . De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woningen aan de [adres 6] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] twee-onder-een-kapwoningen zijn. De woning aan de [adres 7] is een vrijstaande woning. Volgens de heffingsambtenaar is er geen sprake van identieke woningen, omdat er verschillen zijn.
9. Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan, omdat de woningen die eiser noemt twee-onder-een-kapwoningen zijn en daarom niet vergelijkbaar met zijn woning die slechts via de garage met de naastgelegen woning verbonden is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangeboden het griffierecht te vergoeden, omdat het voor eiser niet duidelijk is waarop de waardevermindering in bezwaar gebaseerd is. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2023 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.