Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9721612 UC EXPL 22-1525 LT/44506
Vonnis van 18 januari 2023
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 februari 2022;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende incidentele vordering tot voeging, tevens houdende vordering in reconventie, tevens houdende verzoek om mondelinge behandeling;
- het vonnis in incident van 29 juni 2022, waarin deze zaak is gevoegd met de zaak met zaaknummer 9721609 UC EXPL 22-1524 en voor beide zaken een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2022.
Op deze mondelinge behandeling zijn beide partijen samen met hun gemachtigde verschenen en is de zaak gevoegd behandeld met de zaak met zaaknummer 9721609 UC EXPL 22-1524. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door of namens partijen de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser] als huurder en [gedaagde] als verhuurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor een kamer in de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Partijen zijn in de huurovereenkomst een huurprijs van € 212,00 per maand overeengekomen.
2.2.
In de huurovereenkomst staat verder onder meer het volgende:
“(…)
Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een
minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.
Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening
gebracht.
(…)
3.3
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen
(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan
drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt
met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de
huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd
verlengd. (…)”
2.3.
[eiser] heeft de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is en heeft de huurprijs per 1 mei 2020 vastgesteld op € 105,85 per maand. De uitspraak van de huurcommissie is op 8 december 2021 naar partijen verzonden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
€ 1.804,55 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de betaling;
€ 327,53 aan buitengerechtelijke incassokosten;
de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.2.
[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. [eiser] heeft de eerste zeventien maanden van de huurovereenkomst een huurprijs van € 212,00 per maand betaald, terwijl hij volgens de uitspraak van de huurcommissie van 8 december 2021 slechts € 105,85 per maand verschuldigd was. [eiser] heeft dus zeventien maanden lang € 106,15 (€ 212,00 - € 105,85) te veel aan huur betaald, zodat hij in totaal € 1.804,55 (17 x € 106,15) onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [eiser] heeft [gedaagde] twee keer per brief gesommeerd dit bedrag terug te betalen, maar [gedaagde] heeft dit tot op heden niet gedaan. Omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiser] de vordering uit handen heeft moeten geven, maakt [eiser] ook aanspraak op de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vordering. Volgens [gedaagde] is de overeengekomen aanvangshuurprijs wel degelijk redelijk, gelet op de huidige woningmarkt (in [plaats] ). De terugvordering van [eiser] is naar mening van [gedaagde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat dergelijke terugvorderingen de verhuur van woningen onvoldoende rendabel maken en er zodoende voor zorgen dat het aanbod van woningen nog minder wordt. [gedaagde] wil dan ook dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen en dat [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [gedaagde] de veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[gedaagde] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.
Tussen partijen is een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand is gekomen. Deze overeenkomst liep van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022. [gedaagde] heeft het einde van de huurovereenkomst tijdig aangezegd, zodat [eiser] sinds 1 juni 2022 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [eiser] moet het gehuurde daarom ontruimen.
3.6.
[eiser] is het niet eens met de vordering. Volgens [eiser] hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten, met een minimumduur van twaalf maanden. In dit verband heeft [eiser] ten aanzien van artikel 3.1 van de huurovereenkomst, waarin de duur van de overeenkomst is geregeld, een beroep gedaan op de contra-proferentemregel van artikel 6:238 lid 2 BW. Hiertoe heeft [eiser] gesteld dat deze bepaling in de huurovereenkomst voor meerdere redelijke uitleggen vatbaar is.
Naar mening van [eiser] is de huurovereenkomst dus nog niet geëindigd. [eiser] wil dan ook dat de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen.
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Onverschuldigd betaalde huur
4.1.
In conventie moet worden beoordeeld of [gedaagde] het door [eiser] gevorderde bedrag aan onverschuldigd betaalde huur moet voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit het geval.
4.2.
Wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder een uitspraak heeft gedaan, worden partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden over hetzelfde punt een beslissing van de rechter heeft gevorderd.
Als [gedaagde] het niet eens was met de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs, dan had hij dus binnen acht weken nadat aan hem de onder 2.3 vermelde uitspraak van de huurcommissie is verzonden, een beslissing van de rechter moeten vorderen over dit punt. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Partijen worden daarom geacht vanaf aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 105,85 per maand te zijn overeengekomen. [gedaagde] kan de redelijkheid van deze huurprijs nu niet opnieuw ter discussie stellen. [gedaagde] heeft verder niet betwist dat [eiser] de eerste zeventien maanden van de huurovereenkomst € 212,00 per maand aan huur heeft betaald, zodat vast staat dat [eiser] gedurende zeventien maanden € 106,15 (€ 212,00 - € 105,85) per maand te veel aan huur heeft betaald. Dit betekent dat [eiser] , zoals hij heeft gesteld, in totaal € 1.804,55 (17 x € 106,15) aan huur onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [eiser] heeft het recht dit bedrag terug te vorderen. De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht over de rendabiliteit van de verhuur van woningen geen grond om te oordelen dat de uitoefening van dit recht door [eiser] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
4.3.
Gelet op het voorgaande wordt het door [eiser] gevorderde bedrag aan onverschuldigd betaalde huur toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW wordt als onweersproken en op de wet gegrond eveneens toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.4.
[eiser] maakt ook aanspraak op € 327,53 aan buitengerechtelijke incassokosten.
4.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat deze gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten de dubbele redelijkheidstoets niet kan doorstaan, omdat de gemachtigde van [eiser] slechts twee korte aanmaningen heeft verstuurd naar [gedaagde] .
4.6.
De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt. In deze zaak is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing. In artikel 1 van het Besluit is bepaald dat het Besluit geldt voor een uit overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom. Weliswaar is de grondslag voor de verbintenis in dit geval onverschuldigde betaling als bedoeld in artikel 6:203 BW, maar de verbintenis zelf betreft terugbetaling van teveel betaalde huur en dat vloeit voort uit de huurovereenkomst. Nu het Besluit van toepassing is, is de dubbele redelijkheidstoets niet aan de orde. De kantonrechter moet alleen vaststellen of er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, waarbij het versturen van één brief (aanmaning) al voldoende is, en of de gevorderde vergoeding overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief. Dat is in deze zaak het geval. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom toegewezen.
Proceskosten
4.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- informatiekosten € 4,71 (€ 3,89 x 21% btw)
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde €
187,00(0,5 x 2 punten x tarief € 187,00)
187,00(0,5 x 2 punten x tarief € 187,00)
Totaal € 277,71
4.8.
Bij de begroting van het gemachtigdensalaris is het volgende in aanmerking genomen. Zoals hiervoor onder 1.1 vermeld, is deze zaak gevoegd met de zaak met zaaknummer 9721609 UC EXPL 221524. In die vergelijkbare zaak, die speelt tussen een oudhuisgenoot van [eiser] en [gedaagde] , is de oud-huisgenoot van [eiser] – net als [eiser] – bijgestaan door mr. Gabrelian. In beide zaken heeft mr. Gabrelian een nagenoeg identieke dagvaarding uitgebracht. Daarnaast heeft hij één mondelinge behandeling bijgewoond, waarbij de zaken gezamenlijk zijn behandeld. Het salaris voor de dagvaarding en mondelinge behandeling wordt daarom in redelijkheid gehalveerd.
4.9.
De nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
in reconventie
Kwalificatie huurovereenkomst
4.10.
In reconventie gaat het om de vraag of tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW tot stand is gekomen of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur.
4.11.
Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden.
4.12.
In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (zie hiervoor onder 2.2). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [eiser] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.
4.13.
Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (zie hiervoor onder 2.2). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’.
4.14.
Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [gedaagde] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [eiser] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De enkele stelling van [eiser] dat de makelaar van [gedaagde] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [eiser] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [gedaagde] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [eiser] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.15.
Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [eiser] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [gedaagde] hoefde [eiser] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [eiser] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [eiser] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging.
4.16.
De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor onder 4.12 tot en met 4.15 is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.
Ontruiming en dwangsom
4.17.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] het einde van de tussen partijen gesloten tijdelijke huurovereenkomst correct en tijdig heeft aangezegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 1 juni 2022 is geëindigd en dat [eiser] inmiddels zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [eiser] moet het gehuurde daarom ontruimen. Hiertoe zal [eiser] worden veroordeeld. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid vastgesteld op een maand na betekening van dit vonnis.
4.18.
[gedaagde] heeft gevorderd een dwangsom te verbinden aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. De deurwaarder is op grond van de wet echter reeds bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming. Omdat [gedaagde] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast een dwangsom toe te wijzen. De door [gedaagde] gevorderde dwangsom zal dan ook bij gebrek aan belang worden afgewezen.
Proceskosten
4.19.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 374,00 (2 punten x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde.
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
- € 1.804,55 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 14 februari 2022 tot de betaling;
- € 327,53 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 273,00, waarin begrepen € 187,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 93,50 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] om het gehuurde binnen een maand na betekening van dit vonnis te ontruimen met al degenen en al datgeen zich van zijnentwege in het gehuurde bevindt en het gehuurde onder afgifte van alle sleutels (terug) op te leveren aan [gedaagde] ;
5.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.