Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1368
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 293.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 5 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R.A. Reijers, taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. De woning is een in 1988 gebouwde tussenwoning met een berging van 8 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 109 m² en ligt op een kavel van 139 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 277.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 293.000,-.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
1. [woning 1] , verkocht op 13 november 2018 voor € 325.000,-;
2. [woning 2] , verkocht op 2 juli 2018 voor € 311.111,-;
3. [woning 3] , verkocht op 2 februari 2018 voor € 255.000,-;
4. [woning 4] , verkocht op 8 november 2018 voor € 320.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, hoek- en rijwoningen gelegen in [woonplaats] ( [wijk] ), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waarde bepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [woning 1] , [woning 2] en [woning 4] de waarde van de woning niet goed onderbouwen, omdat zij in plaats van tussenwoningen allemaal hoekwoningen zijn. Volgens eiser had verweerder de woning alleen met referentiewoning [woning 3] moeten vergelijken. Op basis van de gerealiseerde verkoopprijs van deze referentiewoning blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt eiser dat de voorzieningen van de woning, net als bij [woning 3] , matig zijn.
8.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat [woning 2] ook een tussenwoning is, maar dat onjuist in de matrix is vermeld dat het gaat om een hoekwoning. De objectkenmerken kloppen volgens verweerder wel. Eiser heeft dit verder niet meer betwist. In zoverre kan het betoog van eiser dan ook niet slagen.
8.2.
De rechtbank oordeelt dat de hoekwoningen [woning 1] en [woning 4] bruikbaar zijn als referentiewoningen, mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen. Eiser heeft niet verder toegelicht waarom geen vergelijking kan worden gemaakt met hoekwoningen. Het enkele feit dat het hoekwoningen zijn, maakt volgens de rechtbank niet zonder meer dat er geen vergelijking mogelijk is met de woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen voor een hogere prijs zijn verkocht omdat zij als hoekwoningen meer grond hebben. Dit element is er volgens verweerder uitgehaald omdat de grondwaarde is meegerekend. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in kaveloppervlakte door de grondwaardes te berekenen aan de hand van de kaveloppervlaktes en de (gestaffelde) prijs per eenheid. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van de hoekwoningen [woning 1] (€ 2.190,-) en [woning 4] (€ 2.140,-) ten opzichte van de waarde van de woning per vierkante meter (€ 1.933,-) en de vergelijkbare kwalificatie van het onderhoud, de kwaliteit en voorzieningen, kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8.3.
De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen van de woning ‘matig’ zijn. Eiser heeft zijn standpunt namelijk niet verder onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s van de voorzieningen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de kwalificatie die verweerder heeft gehanteerd voor de voorzieningen (‘normaal’), niet passend is. Het verschil tussen de woningwaarde per vierkante meter (€ 1.933,-) en de gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van de referentiewoning [woning 3] (€ 1.729,-) kan vervolgens worden verklaard door het verschil in de voorzieningen. Ook daarom kan, anders dan eiser betoogt, niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
10. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
11. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
12. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat de rechtbank twee keer griffierecht heeft geheven. De nota’s griffierecht zijn afkomstig van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (het LDCR). De rechtbank wijst eiser erop dat hij zich voor de terugbetaling van het dubbel geheven griffierecht kan wenden tot het LDCR.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.