ECLI:NL:RBMNE:2022:897

• Datum uitspraak: 9 februari 2022
• Publicatiedatum: 9 maart 2022
• Zaaknummer: 9216235 UC EXPL 21-3710
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Wagenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Renovatievoorstel sociaal verhuurder niet onredelijk; geen recht op wettelijke verhuiskostenvergoeding

Bo-Ex, een sociale verhuurder, heeft een renovatie- en onderhoudsplan voor een complex met 192 appartementen opgesteld, inclusief het appartement van eiser. Na een draagvlakmeting waarbij 74% van de huurders instemde, besloot Bo-Ex het plan uit te voeren. Eiser stemde niet in en vorderde onder meer de verklaring dat het renovatievoorstel onredelijk is en dat hij recht heeft op een wettelijke verhuiskostenvergoeding.

De kantonrechter stelt vast dat het renovatievoorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn bij instemming van minstens 70% van de huurders. Eiser kon dit vermoeden alleen weerleggen met concrete feiten, wat niet slaagde. De draagvlakmeting was transparant en anoniem uitgevoerd. De renovatiewerkzaamheden betroffen vooral verbeteringen die het wooncomfort verhogen, terwijl de onderhoudswerkzaamheden het vervangen van bestaande voorzieningen betroffen.

De kantonrechter volgt de Hoge Raad in de uitleg dat alleen renovatiewerkzaamheden die op zichzelf verhuizing noodzakelijk maken recht geven op een verhuiskostenvergoeding. Hier waren de renovatiewerkzaamheden relatief beperkt en vonden deze grotendeels buiten de woning plaats, zodat geen verhuizing noodzakelijk was. Eiser verbleef tijdelijk in een door Bo-Ex aangeboden logeerwoning en zijn inboedel bleef in het appartement. De ongeriefsvergoeding van €250 is redelijk geacht gezien de overlast. De overige klachten van eiser, waaronder over de draagvlakmeting, betaalde opties en schade aan inboedel, worden ongegrond verklaard. De vordering wordt afgewezen en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het renovatievoorstel is niet onredelijk en eiser heeft geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9216235 UC EXPL 21-3710 aw/1370

Vonnis van 9 februari 2022

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J. Zaim,

tegen:

de stichting

Stichting Bo-Ex '91 ,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Bo-Ex,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1. De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

- de dagvaarding met 11 producties is op 3 mei 2021 bij Bo-Ex bezorgd,

- Bo-Ex heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft 5 producties bijgevoegd,

- [eiser] heeft de aanvullende productie 12 nagezonden,

- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 december 2021. De heer [eiser] is verschenen vergezeld van zijn gemachtigde, mr. J. Zaim en een tolk in de Arabische taal. Namens Bo-Ex zijn verschenen mevrouw [A] , [functie] bij Bo-Ex en mr. M.P.H. van Wezel, gemachtigde van Bo-Ex. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 12 januari 2022 vonnis zal worden gewezen. Die datum is niet gehaald, de vonnisdatum is nader bepaald op 9 februari 2022.

2. Waar gaat het om?

2.1.

Bo-Ex is sociaal verhuurder. [eiser] huurt sinds 6 juli 2005 van Bo-Ex het appartement gelegen op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] (hierna: het appartement). Het betreft een sociale huurwoning. [eiser] bewoont het appartement samen met zijn echtgenote en hun drie kinderen van 12, 11 en 7 jaar oud.

2.2.

In de loop van 2019 heeft Bo-Ex het plan opgevat om het complex [straatnaam] te renoveren. Dat complex bestaat uit twee flats van elk 96 appartementen, waaronder het appartement van [eiser] . Bo-Ex heeft in de periode 14 maart 2019 tot 14 april 2021 een aantal bewonersavonden georganiseerd, waarop zij haar plannen aan de bewoners/huurders van het complex heeft gepresenteerd.

2.3.

Bo-Ex heeft in samenwerking met de bewonerscommissie een plan van aanpak opgesteld, dat zij in februari 2021 aan haar huurders heeft voorgelegd in de vorm van het boekje “Basisplan aanpak [straatnaam] even – Onderhoud en renovatie in bewoonde staat” (hierna: het Plan). Bo-Ex heeft aan haar huurders, waaronder ook [eiser] , gevraagd om met het plan in te stemmen. Zij heeft een draagvlakmeting onder haar huurders laten verrichten door adviesbureau [adviesbureau] . De huurders is gevraagd om vóór of tegen het Plan te stemmen, door het ter beschikking gestelde stemformulier in te vullen en in een dichtgeplakte enveloppe bij Bo-Ex af te geven vóor maandag 1 maart 2021 om 12:00 uur. Omdat Bo-Ex op die sluitingsdatum nog niet alle stemformulieren van haar huurders had ontvangen, heeft zij de termijn waarbinnen kan worden gestemd verlengd tot 9 maart 2021. Bo-Ex heeft aan de huurders te kennen gegeven dat de stemming anoniem is, in die zin dat Bo-Ex en de bewonerscommissie niet te weten krijgen wat de individuele huurder heeft gestemd.

2.4.

[eiser] heeft niet ingestemd met het Plan. Bij brief van 10 maart 2021 heeft Bo-Ex aan [eiser] laten weten dat 74% van de huurders heeft ingestemd met het Plan en dat daarom aan dat Plan uitvoering zal worden gegeven.

2.5.

In het Plan staan de volgende uitgangspunten centraal: (1) behoud van het complex; (2) verbeteren van het wooncomfort; (3) de verbeterwerkzaamheden worden uitgevoerd zonder huurverhoging. De werkzaamheden bestaan uit zowel onderhouds- als verbeter- en duurzaamheidswerkzaamheden. Voor de huurders is een Sociaal Plan opgesteld dat onderdeel is van het Plan, waarin onder andere is opgenomen dat de renovatiewerkzaamheden in bewoonde staat zullen plaatsvinden, maar dat aan alle huurders voor de duur van 5-6 weken kosteloos een gemeubileerde logeerwoning wordt aangeboden vanwege de overlast die gepaard zal gaan met de dringende onderhoudswerkzaamheden (met name vernieuwen badkamer, keuken en toilet). Bo-Ex adviseert haar huurders van die mogelijkheid gebruik te maken. De werkzaamheden in en rond de woning zullen ruim 8 weken duren. Als de woning aan de binnenkant klaar is zal de aannemer mogelijk nog aan de buitenkant of in het trappenhuis bezig zijn, zo is vermeld in het Plan.

2.6.

In het appartement van [eiser] zijn door Bo-Ex renovatie- en onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd volgens het Plan. [eiser] en zijn gezin hebben in de periode 16 juni tot 27 juli 2021 gebruik gemaakt van de door Bo-Ex aangeboden logeerwoning, waarna zij zijn teruggekeerd naar het appartement.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) voor recht zal verklaren dat het renovatievoorstel van Bo-Ex onredelijk is;

b) voor recht zal verklaren dat sprake is van renovatie en dat [eiser] recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00 te vermeerderen met contractuele of wettelijke rente;

c) voor recht zal verklaren dat indien er schade wordt verricht dit door Bo-Ex dient te worden vergoed na vaststelling door deskundigen;

d) Bo-Ex te veroordelen in de proceskosten en nakosten, met de wettelijke rente daarover.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag (naar de kantonrechter begrijpt) dat het Plan onredelijk is omdat:

a. a) de draagvlakmeting die Bo-Ex heeft gedaan en die is opgenomen in het Plan, niet goed is verlopen;

b) de werkzaamheden niet in bewoonde staat kunnen plaatsvinden mede wegens de gezondheidssituatie van [eiser] en zijn echtgenote en hun gezinssituatie; er was een noodzaak tot verhuizen en [eiser] heeft daarom recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Ook op grond van het Utrechtse Participatie Model & Algemeen Sociaal Plan (ASP) waarbij Bo-Ex partij is, bestaat aanspraak op een verhuiskostenvergoeding omdat de werkzaamheden niet in bewoonde staat uitgevoerd kunnen worden. Andere sociale verhuurders (Portaal) hebben wel verhuiskostenvergoedingen aan hun huurders betaald;

e) de huurders hoge bedragen moeten betalen voor allerlei opties;

f) de ongeriefsvergoeding van € 250,00 die Bo-Ex in het Plan aanbiedt disproportioneel is gezien de omvang, aard en duur van de werkzaamheden;

g) diverse, eerst ter zitting aangevoerde argumenten.

Verder stelt [eiser] dat Bo-Ex de schade moet vergoeden die mogelijk zal worden veroorzaakt aan zijn inboedel tijdens de werkzaamheden in de woning.

3.3.

Bo-Ex heeft gemotiveerd betwist dat de draagvlakmeting niet goed is verlopen. Zij betwist ook dat zij de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd is en dat het Plan onredelijk zou zijn omdat daarin geen verhuiskostenvergoeding is opgenomen of omdat de overige daarin opgenomen vergoedingen niet toereikend zouden zijn. Zij wijst erop dat er in het Plan ook een regeling is opgenomen voor eventuele schade aan de inboedel die het gevolg is van de werkzaamheden en dat [eiser] geen schade bij haar heeft gemeld.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] stelt dat hij niet heeft ingestemd met het Plan, dat een voorstel is tot het verrichten van zowel onderhouds- als renovatiewerkzaamheden. Op grond van de wet kan [eiser] als het gaat om een voorstel tot het verrichten van renovatiewerkzaamheden (hierna: renovatievoorstel) binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% of meer van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW). De kantonrechter vat de vordering van [eiser] daarom op als gericht tegen het renovatievoorstel van Bo-Ex, dat onderdeel uitmaakt van het Plan. Bo-Ex heeft die kennisgeving aan [eiser] gedaan bij brief van 10 maart 2021. De dagvaarding is uitgebracht op 3 mei 2021, dat is binnen de wettelijke termijn. [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering.

4.2.

Omdat in dit geval 74% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd, wordt het voorstel op grond van de wet vermoed redelijk te zijn. Het is in deze rechtszaak aan [eiser] om feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan het renovatievoorstel ten opzichte van hem niet redelijk zou zijn (artikel 7:220 lid 3 BW). De verschillende bezwaren die [eiser] tegen het voorstel heeft aangevoerd zullen hierna, achtereenvolgens worden besproken.

Draagvlakmeting

4.3.

Volgens [eiser] is de draagvlakmeting door Bo-Ex ongeldig, omdat deze niet op een onafhankelijke en transparante manier heeft plaatsgevonden. De stemformulieren moesten namelijk in de brievenbus van Bo-Ex worden gedeponeerd, zo stelt [eiser] .

4.4.

De wet bepaalt dat de verhuurder bij een voorgenomen renovatie het initiatief moet nemen door aan de huurder(s) schriftelijk een redelijk renovatievoorstel te doen. Als het gaat om renovatie van een complex van tien of meer woningen, zoals hier aan de orde is, dan wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Het is in dat geval dus nodig om een draagvlakmeting onder de huurders te doen. Bo-Ex heeft die meting niet zelf gedaan, maar laten uitvoeren door adviesbureau [adviesbureau] waardoor de stemming anoniem heeft kunnen plaatsvinden in die zin, dat Bo-Ex niet bekend was met de keuze voor of tegen het Plan van de individuele huurders. Dat Bo-Ex de huurders heeft gevraagd de stemformulieren in haar brievenbus te deponeren (en niet in de brievenbus van [adviesbureau] ) is geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de door [adviesbureau] vastgestelde uitslag van de stemming, mede in aanmerking genomen dat Bo-Ex uitdrukkelijk heeft gevraagd het stemformulier in een
dichtgeplakte enveloppe bij haar door de brievenbus te doen. Het bezwaar dat [eiser] heeft aangevoerd tegen de wijze waarop de draagvlakmeting heeft plaatsgevonden, is daarom ongegrond.

Verhuiskostenvergoeding

4.5.

[eiser] meent dat het renovatievoorstel niet redelijk is omdat daarin niet de wettelijke verhuiskostenvergoeding is opgenomen. Volgens [eiser] was het noodzakelijk om te verhuizen vanwege de aard van de werkzaamheden, die niet mogelijk waren in bewoonde staat, zeker gezien de gezondheidssituatie van hem en zijn echtgenote en de gezinssituatie met drie minderjarige kinderen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

4.6.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, het volgende overwogen over het recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding bij renovatie (r.o. 3.4.3. van dat arrest; ECLI:NL:HR:2016:726):

“Ingevolge art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7)”

4.7.

Dit betekent dat bij samenloop van renovatie- en andere werkzaamheden er eerst moet worden bezien welke werkzaamheden kwalificeren als renovatiewerkzaamheden en welke niet. Alleen als de renovatiewerkzaamheden op zich, geheel los van de overige werkzaamheden, een verhuizing noodzakelijk maken, dan bestaat recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

4.8.

Tussen partijen bestaat discussie over de vraag welke van de in het Plan genoemde werkzaamheden renovatiewerkzaamheden zijn in de zin van de wet. Over dat te maken onderscheid heeft de Hoge Raad in hetzelfde, hiervoor al genoemde arrest het volgende overwogen:

“Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. (…)

Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (…). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.

Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.”

4.9.

Met toepassing van die maatstaven is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een samenloop van renovatie- en onderhoudswerkzaamheden. Als renovatiewerkzaamheden kunnen worden aangemerkt de werkzaamheden die op pagina 6 van het Plan zijn opgesomd onder de aanhef “Verbeteringen aan de binnen- en buitenkant van uw woning/complex”, namelijk:

- videofoon bij entree;

- verbeteren brandveiligheid van uw woning;

- plaatsen rookmelders;

- valdorpel aan onderzijde voordeur;

- geluidsabsorptie in trappenhuizen;

- vernieuwen kader bij entree pui;

- hekje bij trappen naar tuin indien / niet aanwezig

- zonnepanelen (optioneel, 4 stuks per woning)

- isoleren plafond bergingen/garages;

- hang- en sluitwerk PKVW (politie keurmerk veilig wonen);

- plaatsen van Eneco Toon, de slimme thermostaat die behalve temperatuur ook verbruik meet;

- mechanische ventilatie met ventilatie warmtepomp;

- isoleren gevel (gevel isolatie en HR ++ glas);

- verbeteren van de tochtdichting rondom en langs de kozijnen;

- een mengkraan met één hendel op het aanrechtblad;

- extra wandcontactdoos bij aanrechtblok;

- tegelwerk badkamer tot aan plafond.”

De overige werkzaamheden zijn in het Plan opgesomd op pagina 5 onder de aanhef “Onderhoud aan de binnen- en buitenkant van uw woning/complex”. Onder die onderhoudswerkzaamheden worden ook de vervanging van badkamer, toilet en keuken genoemd. Anders dan [eiser] meent zijn dit geen renovatiewerkzaamheden, omdat Bo-Ex onbetwist heeft gesteld dat geen sprake is van een uitbreiding van functionaliteiten of terugplaatsing van luxere voorzieningen, maar alleen van vernieuwing van de bestaande, door gebruik en tijdsverloop verouderde voorzieningen. Er is dus geen sprake van een verandering of toevoeging die (in objectieve zin) gericht is op een toename van het woongenot. Dit doet er uiteraard niet aan af dat [eiser] (in subjectieve zin) meer woongenot zal ervaren als de verouderde voorzieningen worden vervangen door gelijksoortige, nieuwe voorzieningen. De kantonrechter volgt Bo-Ex dus in het door haar gemaakte onderscheid tussen renovatie- en onderhoudswerkzaamheden op pagina’s 5 en 6 van het Plan.

4.10.

De renovatiewerkzaamheden zijn in dit geval relatief beperkt en deze vinden voor een groot deel buiten de woning plaats. De renovatiewerkzaamheden zijn dan ook aanzienlijk minder ingrijpend voor de huurder dan de onderhoudswerkzaamheden, waaronder begrepen de vervanging van keuken, badkamer en toilet. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat die renovatiewerkzaamheden op zich, los van de onderhoudswerkzaamheden, geen verhuizing noodzakelijk maken. De persoonlijke omstandigheden die [eiser] heeft aangevoerd kunnen niet tot een ander oordeel leiden. [eiser] heeft namelijk niet toegelicht waarom de door hem gestelde, specifieke medische situatie van hem en zijn echtgenote en/of de samenstelling van zijn gezin, gelet op de aard en omvang van de
renovatie werkzaamheden een verhuizing toch noodzakelijk zouden maken.

4.11.

Het ASP is gesloten tussen Utrechtse woningcorporaties en huurdersorganisaties. [eiser] is bij het ASP geen partij. Hij kan aan het ASP daarom geen recht op een verhuiskostenvergoeding ontlenen voor zover die bepalingen geen deel uitmaken van het renovatievoorstel, nog daargelaten dat Bo-Ex ook volgens het ASP alleen een verhuiskostenvergoeding hoeft aan te bieden als
de renovatiewerkzaamheden niet in bewoonde staat kunnen plaatsvinden. Van die situatie is hier geen sprake, zoals hiervoor onder 4.10. al is overwogen. Dat andere sociaal verhuurders bij andere renovatieprojecten in Utrecht wel verhuiskostenvergoedingen aan huurders zouden hebben betaald, doet voor de beoordeling van de vordering van [eiser] verder niet ter zake. Het gaat er in deze rechtszaak namelijk om of
[eiser] bij
dit renovatieproject van Bo-Ex recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat is niet het geval.

4.12.

Verder constateert de kantonrechter dat [eiser] feitelijk niet is verhuisd. Hij heeft gedurende de tijd dat er werkzaamheden in het appartement werden verricht, met zijn gezin verbleven in een door Bo-Ex aangeboden, gemeubileerde logeerwoning. Zijn inboedel is in het appartement achtergebleven en hij heeft alleen zijn persoonlijke spullen hoeven meenemen. Ook om die reden heeft hij geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

4.13.

Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat [eiser] geen recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Het renovatievoorstel is niet onredelijk wegens het ontbreken van die vergoeding. Alle klachten van [eiser] over de uitvoering van de werkzaamheden en de ervaren overlast, die hij ter onderbouwing van zijn aanspraak op verhuiskostenvergoeding heeft aangevoerd, doen gelet op het hiervoor vermelde beoordelingskader dat de Hoge Raad heeft gegeven niet ter zake en behoeven daarom hier niet besproken te worden. Op die klachten van [eiser] zal hierna, onder r.o. 4.16. e.v. nog worden ingegaan.

Betaalde opties

4.14.

In het Plan biedt Bo-Ex aan haar huurders maatwerk aan door middel van opties, zoals de keuze van de kleur van het tegelwerk en de indeling van de keuken (pagina 19 van het Plan). Het gaat daarnaast om luxere voorzieningen tegen betaling, zoals een hangtoilet in plaats van een standaard toilet, een aansluiting voor een vaatwasser of wasdroger, plaatsing van een afzuigkap, of werkzaamheden die op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder zijn, zoals binnenschilderwerk (punt 17 dagvaarding). Sommige opties zijn gratis, voor andere moet worden betaald via de huur/servicekosten (pagina 7 van het Plan). Volgens [eiser] is het ontstellend dat Bo-Ex haar huurders de hoge kosten van de opties laat betalen.

4.15.

Dat standpunt van [eiser] volgt de kantonrechter niet. [eiser] is begunstigde van een onderhouds- en renovatieproject door Bo-Ex, waarbij zijn appartement door Bo-Ex volledig wordt opgeknapt en gerenoveerd zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Bo-Ex biedt haar huurders daarnaast de mogelijkheid om persoonlijke keuzes voor extra voorzieningen te maken, waarbij sommige voorzieningen betaald zullen moeten worden ofwel via de huur ofwel via de servicekosten. [eiser] hoeft van de geboden extra opties geen gebruik te maken. Ook zonder die extra opties worden alle in het Plan voorgestelde renovatie- en onderhoudswerkzaamheden door Bo-Ex verricht. De kantonrechter ziet niet in waarom die gang van zaken onredelijk of zelfs ontstellend zou zijn. Ook dit bezwaar van [eiser] tegen het renovatievoorstel wordt verworpen.

De ongeriefsvergoeding en de overige bezwaren

4.16.

Volgens [eiser] is de ongeriefsvergoeding van € 250,00 die hij van Bo-Ex heeft ontvangen veel te laag. Hij heeft veel overlast en ongemak gehad van de werkzaamheden. Hij was genoodzaakt om met zijn gezin verhuizen naar de logeerwoning en die was niet naar zijn behoefte ingericht, omdat bij de keukeninrichting geen rekening was gehouden met de mediterraanse keuken. Hij heeft daarom zijn eigen pannen mee moeten nemen. Ook was er in de logeerwoning lange tijd geen wifi beschikbaar, terwijl zijn kinderen op dat moment online les kregen vanwege corona. Om die reden moesten ook de computers meegenomen worden. Na terugkomst in het appartement heeft het maanden geduurd voordat de opleverpunten verholpen waren. Het was stoffig en een puinhoop in het appartement. Hij heeft schade geconstateerd aan de inboedel (aan vinyl, muren slaapkamer en klein tafeltje). Vrienden en familie hebben hem geholpen, hij heeft geen enkele hulp van Bo-Ex gehad. Ten tijde van de mondelinge behandeling waren de werkzaamheden in het appartement op een enkel opleverpunt na voltooid, maar vonden er nog wel werkzaamheden plaats in het trappenhuis. De geur van de daarbij gebruikte lijm geeft volgens [eiser] overlast en is schadelijk voor de gezondheid. Bo-Ex had hem daarom langer de logeerwoning moeten aanbieden, totdat de werkzaamheden helemaal klaar zouden zijn.

4.17.

De kantonrechter stelt voorop dat de renovatiewerkzaamheden en met name de (dringende) onderhoudswerkzaamheden zoals Bo-Ex deze heeft uitgevoerd of nog uitvoert, niet kunnen plaatsvinden zonder dat [eiser] daar enig ongemak van ondervindt. [eiser] is op grond van de wet verplicht om aan dringende onderhoudswerkzaamheden zijn medewerking te verlenen en hij moet als goed huurder enig ongemak dulden. Bo-Ex heeft de impact van de onderhoudswerkzaamheden onderkend en zij heeft aan [eiser] kosteloos een ingerichte logeerwoning aangeboden, waar hij heeft verbleven gedurende de tijd dat er in het appartement werkzaamheden plaatsvonden. Daarnaast heeft hij een ongeriefsvergoeding ontvangen van € 250,00. Bo-Ex is hem daarmee naar het oordeel van de kantonrechter voldoende tegemoet gekomen. Dat de keuken van de logeerwoning wat de aanwezige pannen betreft niet was berekend op de mediterrane keuken, dat er enige tijd geen wifi verbinding is geweest, dat de computers voor de kinderen meegenomen moesten worden, dat er bij terugkomst in het appartement nog opleverpunten waren en dat er werkzaamheden in het trappenhuis plaatsvonden, maakt dat niet anders. Dat valt onder het hiervoor bedoelde ongemak, dat [eiser] als goed huurder moet dulden. Wat betreft het verplaatsen van de inboedel voorafgaand aan of na afloop van de werkzaamheden en het schoonmaken en opruimen van de woning, heeft [eiser] hulp gehad van familie en vrienden. Hij heeft geen kosten hoeven maken en hij heeft de hulp van Bo-Ex niet nodig gehad. Verder heeft Bo-Ex ter zitting gesteld dat het Plan voorziet in een vergoeding voor het geval er na terugkomst in de woning schade aan de inboedel blijkt te zijn als gevolg van de verrichte werkzaamheden. Bo-Ex heeft onbetwist gesteld dat [eiser] de gestelde schade aan de inboedel nooit bij haar heeft gemeld. De kantonrechter kan over die gestelde schade ook niet beslissen omdat de vordering van [eiser] niet ziet op die schade, die hij overigens ook niet heeft geconcretiseerd en onderbouwd.

4.18.

[eiser] is begunstigde van een onderhouds- en renovatieproject, waarbij zijn appartement op kosten van Bo-Ex volledig is opgeknapt en verbeterd, zonder dat hij meer huur hoeft te betalen. Hij heeft ter zitting verklaard dat hij sindsdien aanzienlijk meer woongenot ervaart. Daar staat tegenover dat hij enig ongemak heeft moeten incasseren, waarvoor hij van Bo-Ex € 250,00 heeft ontvangen. De kantonrechter is van oordeel dat noch de hoogte van die vergoeding, noch alle hiervoor onder 4.16. door [eiser] genoemde klachten tot de conclusie kunnen leiden dat het renovatievoorstel van Bo-Ex ten opzichte van [eiser] niet redelijk is.

Conclusie

4.19.

Het renovatievoorstel is ten opzichte van [eiser] niet onredelijk. Hij heeft geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Het renovatievoorstel houdt een schaderegeling in voor het geval de huurder bij terugkomst in de woning schade aan de inboedel constateert. [eiser] heeft daarom geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat Bo-Ex de eventuele schade aan de inboedel die het gevolg is van de werkzaamheden aan hem moet vergoeden. De vordering van [eiser] zal in zijn geheel worden afgewezen.

Proceskosten

4.20.

[eiser] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. Dat betekent dat hij zijn eigen kosten draagt en de kosten van Bo-Ex aan haar betaalt. Die kosten aan de zijde van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 622,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 311,00).

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 622,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022.