Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/3782 en UTR 21/266
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , statutair gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: M. van Campenhout RT RDMW),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Bij beschikking van 30 juni 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 2.400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Ook bij deze beschikking is aan eiseres een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen, waarbij de waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2018 heeft de rechtbank geregistreerd onder procedurenummer UTR 21/266. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2019 heeft de rechtbank geregistreerd onder procedurenummer UTR 20/3782.
De heffingsambtenaar heeft in beide procedures een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , eigenaar. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2012 gebouwd pand, specifiek ontworpen voor gebruik als casino / speelautomatenhal. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.244 m² en is gelegen in het winkelcentrum [locatie 1] .
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij bepleit voor de belastingjaren 2018 en 2019 een waarde van € 1.513.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.400.000,- voor de beide belastingjaren.
Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar de waarde voor de beide belastingjaren niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beoordelingskader
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar voor beide belastingjaren een verweerschrift en een taxatierapport van 15 februari 2021 overgelegd. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen. Op basis van deze methode is de waarde getaxeerd op € 2.800.000,-. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Daarnaast heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak berekend op € 2.500.000,-.
De Wet WOZ [1] bepaalt dat indien de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt, de WOZ-waarde wordt vastgesteld op deze hogere waarde.
De beoordeling van het geschil
Eigen huurcijfer
4. Voor de huurwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de eigen huurprijs van de onroerende zaak van € 280.700,- per jaar, zoals vermeld in het huurcontract en in het formulier huurinformatie.
5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte van het eigen huurcijfer is uitgegaan, omdat dat eigen huurcijfer niet marktconform is. Gerealiseerde huurprijzen van objecten met soortgelijke grootte en bestemmingsplantechnische gebruiksmogelijkheden in [locatie 1] laten dat zien. De heffingsambtenaar heeft nagelaten een zorgvuldig onderzoek te doen naar de huurovereenkomst die gesloten is tussen gelieerde partijen, waarbij de huurprijs tot stand is gekomen op basis van een op voorhanden zijnde overname van de exploitatie. Ook is in de huurprijs wel degelijk goodwill verdisconteerd.
6. De rechtbank overweegt dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. Degene die stelt dat het eigen huurcijfer niet geschikt is, moet ook aannemelijk maken dat de overeengekomen huur niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen.
7. De rechtbank maakt uit de op 2 juli 2016 door verhuurder en huurder getekende huurovereenkomst op dat sprake is van een verwevenheid van partijen. Daardoor is aannemelijk dat deze overeenkomst gesloten is tussen gelieerde partijen. In dit geval is echter uit de toelichting van de zijde van de heffingsambtenaar gebleken van zodanige bijzondere omstandigheden die maken dat feitelijk sprake is van een zakelijke overeenkomst tussen niet gelieerde partijen. De heffingsambtenaar is afgegaan op het vragenblad huurinformatie, waarop mede-eigenaar [A] heeft vermeld dat er geen relatie is tussen huurder en verhuurder. Ook heeft de bedrijfsleider tijdens het bezoek van de taxateur op
12 februari 2021 bevestigd dat er geen relatie is tussen de eigenaar en de huidige Duitse huurder [bedrijf] . Daarbij heeft hij in het gesprek ook bevestigd dat er geen goodwill is betaald. Die informatie is niet weersproken door eiseres. Daarbij komt dat tussen partijen niet in geschil is dat, voortvloeiend uit de zekerheidstelling genoemd in artikel 6 van de huurovereenkomst, kort na de gesloten huurovereenkomst een andere overeenkomst is gesloten met de Duitse huurder, de huidige gebruiker/huurder die de huurovereenkomst heeft overgenomen vanwege de exploitatievergunning. Tussen die partijen bestaat geen gelieerde verhouding en met het oog daarop is aannemelijk dat de overeengekomen huurprijs als zakelijk is aan te merken.
Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overeengekomen huur niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Eiseres heeft alleen gesteld dat uit een aantal artikelen uit de huurovereenkomst volgt dat de huurprijs niet kan worden gebruikt als huurwaarde, maar zij heeft dit niet gemotiveerd onderbouwd. Die artikelen op zichzelf rechtvaardigen niet de conclusie dat geen sprake is van een zakelijke overeenkomst met een marktconforme huur.
De rechtbank ziet dus geen reden waarom het eigen huurcijfer voor zowel het belastingjaar 2018 als belastingjaar 2019 niet tot uitgangspunt zou kunnen dienen.
De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
8. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor te hoog is en dat niet duidelijk is hoe de factor is berekend en welke transacties zijn gebruikt. Daarbij is er onvoldoende rekening mee gehouden dat sprake is van een specifieke indeling en afwerking als speelautomatenhal, waardoor de onroerende zaak niet voor iedere huurder aantrekkelijk is. Indien de exploitatievergunning niet wordt verlengd of de exploitatie wordt gestaakt dan hebben de indeling en afwerking een negatieve waarde. Dat maakt dat het risico op leegstand groot is. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde opslagrisico is daarom te laag.
9. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor berekend bij gebrek aan voldoende vergelijkbare marktgegevens via de zogeheten bottom-up methode, daarbij is de kapitalisatiefactor bepaald op basis van het nettoaanvangsrendement (NAR), de exploitatielasten en de kosten koper. Het NAR is de som van het basisrendement en een opslag voor de risico’s die samenhangen met de zogeheten frictieleegstand (de gebruikelijke leegstand wegens het wisselen van huurders), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico’s (de risico-opslag).
De taxateur heeft zich voor de risico-opslag voor het belastingjaar 2018 gebaseerd op de landelijke Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum
1 januari 2017 (Taxatiewijzer 2018) en die voor het belastingjaar 2019 op de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, huurwaardekapitalisatie, maar dan voor de waardepeildatum
1 januari 2018 (Taxatiewijzer 2019). De taxateur heeft voor beide jaren een opslagrisico van 5,7% gehanteerd. Op de zitting heeft hij toegelicht dat hij daarbij heeft aangesloten bij Winkels, regio West, ongeveer in het midden van de bandbreedte beste locaties, vanwege de goede ligging.
10. In de Taxatiewijzer 2018 is op basis van een marktanalyse van verkooptransacties bepaald dat voor winkels op beste locaties per 1 januari 2017 een opslagrisico geldt binnen een bandbreedte van minimaal 3,99% en maximaal 7,07%. Voor de overige locaties geldt een bandbreedte van 4,99% en maximaal 8,07%. In de Taxatiewijzer 2019 is bepaald dat voor winkels op beste locaties per 1 januari 2018 een opslagrisico geldt binnen een bandbreedte van minimaal 2,17% en maximaal 4,19%. Voor de overige locaties geldt een bandbreedte van 5,09% en maximaal 5,32%. Deze marktanalyses zijn echter niet meer dan een indicatie. De taxateur moet altijd lokaal marktonderzoek doen om de cijfers uit de taxatiewijzer te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank is van de zijde van de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het hanteren van 5,7% voor het opslagrisico niet heeft geleid tot een te hoge kapitalisatiefactor. Het gehanteerde opslagrisico ligt voor het belastingjaar 2019, ten gunste van eiseres, al buiten de bandbreedte. De rechtbank overweegt daartoe dat ook in het geval zou worden aangesloten bij het voor eiseres meest gunstige (hogere) opslagrisico, waarbij wordt uitgegaan van “overige locaties”, zoals eiseres voorstaat, de daaruit voortkomende lagere kapitalisatiefactor nog steeds leidt tot een waarde die ruim boven de vastgestelde waarde van € 2.400.000,- ligt.
De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Beroep op gelijkheidsbeginsel
12. Eiseres doet ook nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de speelautomatenhal aan [adres 2] met een vergelijkbare bruto vloeroppervlakte en een betere ligging op een A1 locatie in [locatie 2] . De WOZ-waarde van dat pand is na bezwaar verlaagd van € 2.055.000,- naar € 1.538.000,-, omdat volgens de heffingsambtenaar bruikbare referenties aantoonden dat de WOZ-waarde moest worden verlaagd.
13. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel dient eiseres minimaal twee vergelijkbare gevallen te noemen. Dat heeft eiseres niet gedaan. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het object [adres 2] op een te lage waarde is vastgesteld.
Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
14. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij het standpunt van eiseres deelt dat de onroerende zaak een specifiek pand betreft, gebouwd met specifieke aanpassingen ten behoeve van het gebruik als speelautomatenhal / casino. Om die reden heeft de taxateur van de heffingsambtenaar juist ook een berekening opgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak berekend op € 2.500.000,-. De toelichting die op de berekening is gegeven kan de rechtbank goed volgen. Wat eiseres daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot de conclusie dat de gecorrigeerde vervangingswaarde laat zien dat de vastgestelde waarde € 2.400.000,- te hoog zou zijn.
Conclusie
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatierapporten en de gegeven toelichting op de beide waarderingsmethoden, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor de beide belastingjaren niet te hoog is.
16. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is uitgesproken op 27 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.