Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4033
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 11.682.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. Daarbij is de waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift overgelegd.
Het beroep is behandeld op 9 november 2021 via een skype-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar [naam] is verschenen, bijgestaan door [naam] , taxateur.
Vaststaande feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande villa/landhuis, gebouwd in 2007. De woning heeft een inhoud van 4.113 m³, een kelder van 2.185 m³, een zwembad van 73 m², een overkapping van 70 m² en een vrijstaande berging/schuur van 50 m³. De woning is gelegen op een kavel met een oppervlakte van 33.335 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 5.000.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de door hem vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
Beoordeling
3. Omdat eiser de juistheid van de waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet de beroepsgrond van eiser en wat hij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken.
4. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend.
Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser uitgelegd welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
5. Eiser stelt dat de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling van de woning veel minder is dan waar verweerder van uitgaat. Eiser vindt dat vanwege de scheurvorming en de slechte staat van het stucwerk en de dakgoten kwaliteit en uitstraling hooguit een 3 kunnen scoren en het onderhoud een 2. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de woning veel gebreken heeft, verwijst hij naar een aantal foto’s. Eiser stelt dat hij veel geld moet investeren om de scheuren en het stucwerk te herstellen. De waarde is daarom te hoog vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar marktgegevens van drie woningen in [plaats] , te weten [adres] , [adres] en [adres] opgenomen in de taxatiematrices in het verweerschrift. De KOUDVL-factoren van de woning zijn op 5 gesteld, met uitzondering van de factor uitstraling die op 4 is gesteld. De heffingsambtenaar vindt vooral [adres] goed vergelijkbaar. Deze woning is verkocht op 31 januari 2019 voor € 11.000.000,-, heeft 142 m³ minder inhoud, heeft geen kelder en heeft 22.000 m² minder grond. De taxateur heeft alle KOUDVL-factoren van die referentiewoning op 5 gesteld. Op de zitting heeft de taxateur over de scores van de KOUDVL-factoren toegelicht dat die van 1 tot en met 5 lopen, waarbij 5 de hoogste score is en 3 als gemiddeld geldt. Objecten in het topsegment krijgen altijd een 5 op alle onderdelen, zoals het geval is bij eisers woning en ook bij de [adres] . Met de score van 4 voor de uitstraling van eisers woning is volgens de taxateur de scheurvorming, voor zover deze invloed zou hebben op de waarde, maximaal verdisconteerd. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat voor het verschil tussen de scores bij de factor uitstraling met stappen van 25% wordt gerekend. Hij heeft er verder op gewezen dat eiser het perceel in 2006 heeft gekocht voor € 10.000.000,-, waarna hij de oude woning heeft gesloopt en de huidige woning heeft gebouwd, waarvan de bouwkosten € 2.800.000,- bedroegen.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoogte van de woningwaarde per m3 van de woning van € 1.872,- in vergelijking met de aangedragen referentiewoningen niet aannemelijk heeft gemaakt. Voor de referentiewoningen [adres] en [adres] geldt dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom die lager scoren op de KOUDVL-factoren, en hoe dat zich verhoudt tot de woningwaarde per m3 van eisers woning. Voor de best vergelijkbare referentiewoning [adres] geldt dat de daarvoor in de matrix opgenomen woningwaarde per m3 van € 2.085 niet de woningwaarde per m3 van eisers woning van 1.872 kan onderbouwen, als wordt uitgegaan van een correctie van 25% voor de factor uitstraling. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt, omdat die waarde op geen enkele wijze is onderbouwd.
Conclusie
9. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 10.500.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Griffierecht en proceskosten
10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).
12. De rechtbank wijst eisers verzoek om vergoeding van immateriële schade af, aangezien geen sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn nu de uitspraak binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] vast op € 10.500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, mr. R.C. Stijnen en
mr. J.R. van Es-de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.