Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/528766 / HA ZA 21-667
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 10 oktober 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] BV,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. G.W. Lie,
tegen
[gedaagde], notaris bij
[notariskantoor]
[notariskantoor]
kantoorhoudend in [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.G. Rosenquist.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [notariskantoor] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 september 2021, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord van 21 december 2021, met bijlagen;
- de e-mail van 16 juni 2022 van deze rechtbank waarin een comparitie is bepaald;
- de aan de zijde van [eiseres] nagezonden producties, genummerd 12 en 13.
1.2.
De comparitie is gehouden op 10 oktober 2022. Namens [eiseres] was de heer [A] , zelfstandig bevoegd bestuurder van [eiseres] , samen met mr. Lie, aanwezig. Op de zitting was tevens mevrouw [gedaagde] , samen met mr. Rosenquist, aanwezig. Door of namens partijen is antwoord gegeven op vragen van de rechtbank en zijn de standpunten, mede aan de hand van spreekaantekeningen, nader toegelicht. De spreekaantekeningen zijn bij de processtukken gevoegd. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak gedaan.
2.De beslissing
De rechtbank
2.1.
wijst de vorderingen af;
2.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [notariskantoor] tot op heden begroot op € 1.440,00, vermeerderd met de wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
2.3.
veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [notariskantoor] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis van € 85,00,
- te vermeerderen met de wettelijke rente, indien betaling niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
2.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
3.De gronden van de beslissing
Achtergrond
3.1.
Bij koopovereenkomst van 29 september 2017 heeft [eiseres] het pand aan de [adres] in [plaats] verkocht aan de heer [B] (hierna: [B] ). Bij de transactie waren, naast [eiseres] en [B] , verschillende andere partijen betrokken. [eiseres] liet zich bijstaan door [bedrijf 1] als verkopend makelaar en door haar boekhouder [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ).
3.2.
Omdat [B] onvoldoende financiële middelen had voor de financiering van de koopprijs van het pand is [eiseres] [B] te hulp geschoten en heeft zij aan [B] een lening van
€ 70.000,00 verstrekt.
3.3.
Eind oktober 2017 kreeg [notariskantoor] de opdracht voor het passeren van de notariële leveringsakte met betrekking tot het pand aan de [adres] in [plaats] . Eind november 2017 kwam daar een akte voor de hiervoor genoemde lening bij.
3.4.
Naar aanleiding van voornoemde opdracht heeft [notariskantoor] op 1 december 2017 [B] per e-mail geïnformeerd dat een hypothecaire zekerheid voor het leenbedrag van
€ 70.000,00 niet mogelijk was omdat de eerste hypotheekhouder daar geen toestemming voor verleende. [notariskantoor] vermeldt in dit verband dat een notariële akte van geldlening wel mogelijk is.
3.5.
[eiseres] heeft [notariskantoor] aansprakelijk gesteld omdat [notariskantoor] volgens [eiseres] haar onvoldoende heeft geïnformeerd bij het opstellen van de notariële akte van geldlening. Volgens [eiseres] heeft [notariskantoor] haar, en in het bijzonder haar bestuurders [A] en [C] , niet gewezen op de verschillen tussen een notariële akte van geldlening en een hypothecaire inschrijving. Daarnaast heeft [notariskantoor] volgens [eiseres] in het kadaster geen melding gedaan van de in de notariële akte van geldlening genoemde voorwaarden waaronder de lening is verstrekt. [eiseres] vordert gezien het voorgaande – primair – een verklaring voor recht dat [notariskantoor] schadeplichtig tekort is geschoten in de verplichting [eiseres] te wijzen op de verschillen tussen een notariële akte van geldlening en een hypothecaire inschrijving. [eiseres] vordert eveneens een verklaring voor recht dat [notariskantoor] schadeplichtig tekort is geschoten ten opzichte van [eiseres] in de plicht en mogelijkheid om melding te doen bij het kadaster betreffende de verplichting van [B] om niet zonder toestemming van [eiseres] andere geldleningen aan te gaan betreffende het pand aan de [straat] in [plaats] , al dan niet met hypotheekverlening. Subsidiair vordert [eiseres] te verklaren voor recht dat [notariskantoor] tekort is geschoten in haar plicht tot zorgvuldigheidsbetrachting en informatieverstrekking jegens [eiseres] .
3.6.
Volgens [notariskantoor] moeten de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. [notariskantoor] stelt dat [eiseres] in overleg met [B] zelf tot de beslissing is gekomen dat een notariële en geen hypothecaire lening zou worden verstrekt. Daarnaast was het volgens [notariskantoor] niet mogelijk om de in de notariële akte van geldlening opgenomen voorwaarden in te schrijven in het kadaster omdat die voorwaarden geen goederenrechtelijk karakter hebben.
Motivering
3.7.
De rechtbank heeft de vorderingen van [eiseres] afgewezen en heeft hiervoor de volgende motivering gegeven.
3.8.
De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat een notaris ten opzichte van zijn opdrachtgever de zorgvuldigheid in acht dient te nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. De inhoud van de zorgplicht van de notaris hangt mede af van de inhoud van de aan hem gegeven opdracht, van de maatschappelijke achtergrond van de partijen die zich tot hem hebben gewend en van de kennis waarvan mag worden verondersteld dat partijen die bezitten. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de notaris bij het verlijden van een akte niet kan volstaan met een zakelijke toelichting op de inhoud van de aktes, maar gehouden is tot het geven van verdergaande informatie, en met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden risico’s. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] op dit laatste doelt als zij stelt dat [notariskantoor] onvoldoende voorlichting heeft gegeven over de verschillen tussen een notariële akte van geldlening en een hypothecaire inschrijving. De zorgplicht van de notaris vindt evenwel haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte heeft gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen was vereist voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandelingen.
3.9.
Naar aanleiding van de informatie van de makelaar van [eiseres] heeft [notariskantoor] onderzocht of het mogelijk was om een hypotheek te vestigen als zekerheid voor het leenbedrag van € 70.000,00. Zoals ook onder 3.4 is uiteengezet bleek dit niet mogelijk omdat de eerste hypotheekhouder daarvoor geen toestemming verleende. Het voorgaande is op 1 december 2017 per e-mail door [notariskantoor] aan [B] gecommuniceerd met de mededeling om met [eiseres] hierover in overleg te treden.
3.10.
Op 6 december 2017 is [notariskantoor] namens [eiseres] door [bedrijf 1] vervolgens geïnformeerd over de uitkomst van dat overleg. [eiseres] en [B] waren als alternatief een achtergestelde lening overeengekomen waarbij [B] 8% rente op jaarbasis verschuldigd was. Ook werd overeengekomen dat een ander pand van [B] (in de [straat] in [plaats] ) direct via [bedrijf 1] te koop zou worden aangeboden indien [B] niet uiterlijk op 15 juni 2018 aan zijn verplichtingen had voldaan. Ter zake van die verplichting werd een contractuele boete van € 250,00 per dag overeengekomen. Bij e-mail van 19 december 2017 heeft [bedrijf 2] nog een aanvulling op de gemaakte afspraken gedaan, inhoudende dat niet alleen op eerste verzoek hypothecaire zekerheid zal worden verstrekt, maar ook dat [B] zal verklaren dat niet zonder toestemming van [eiseres] op het pand aan de [straat] andere hypotheken ten behoeve derden zullen worden gevestigd. [notariskantoor] heeft deze afspraken vervolgens in een notariële akte vastgelegd.
3.11.
Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] zelf met [B] de voorwaarden waaronder de lening is verstrekt heeft afgestemd en zij deze afspraken heeft gemaakt om het gemis van een hypothecaire zekerheid te ontvangen. [notariskantoor] had daar geen rol bij. [eiseres] werd bijgestaan door hulppersonen ( [bedrijf 1] en [bedrijf 2] ) die er in de overgelegde correspondentie met [notariskantoor] blijk van gaven de (concept)akte volledig te begrijpen en de indruk wekte dit ook met [eiseres] te hebben afgestemd. [eiseres] is bovendien niet ingegaan op het aanbod in de diverse e-mails van [notariskantoor] gericht aan [eiseres] om bij eventuele vragen contact op te nemen om deze te bespreken, ook niet naar aanleiding van de gestuurde conceptakten. [eiseres] heeft er daarnaast voor gekozen om de akten via een volmacht te laten passeren en is dus niet op kantoor bij [notariskantoor] verschenen en daarmee de mogelijkheid van een toelichting bij het passeren van de akte ongebruikt gelaten.
3.12.
De rechtbank vindt hier verder van belang dat de opdracht aan [notariskantoor] er op neer kwam dat zij de aktes diende op te maken en te passeren op basis van de door partijen uit onderhandelde koop- en leningsovereenkomst. Onder deze omstandigheden mag een notaris afgaan op de informatie die haar wordt aangeleverd en reikt de zorgplicht niet zover dat zij partijen verdergaand dan hier is gedaan moet informeren over de betekenis van de onderliggende afspraken. Daarbij weegt de betrokkenheid van de aan de zijde van [eiseres] aanwezige adviseurs ( [bedrijf 1] en [bedrijf 2] ) mee in de mate van de te geven voorlichting. [notariskantoor] mocht gezien de omstandigheden waaronder de (voorwaarden van de) lening aan [B] tot stand is gekomen er op vertrouwen dat [eiseres] de inhoud van de akte voldoende begreep. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [notariskantoor] partijen dus afdoende voorgelicht. Zij heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mocht worden verwacht. De gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat [notariskantoor] schadeplichtig tekort is geschoten in de verplichting [eiseres] te wijzen op de verschillen tussen een notariële akte van geldlening en een hypothecaire inschrijving en de subsidiaire vordering inhoudende te verklaren voor recht dat [notariskantoor] tekort is geschoten in haar plicht tot zorgvuldigheidsbetrachting en informatieverstrekking jegens [eiseres] , zullen daarom worden afgewezen.
3.13.
De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht dat [notariskantoor] schadeplichtig tekort is geschoten ten opzichte van [eiseres] in de plicht en mogelijkheid om melding te doen bij het kadaster van de verplichting van [B] om niet zonder toestemming van [eiseres] andere geldleningen aan te gaan betreffende het pand aan de [straat] in [plaats] , al dan niet met hypotheekverlening, zal eveneens worden afgewezen. Redengevend daarvoor is dat op grond van artikel 3:17 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) alleen rechtshandelingen kunnen worden ingeschreven die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn. Het gaat dan uitsluitend om rechtshandelingen met een goederenrechtelijk karakter. De afspraak tussen [eiseres] en [B] heeft juist geen goederenrechtelijk karakter. Er is ook geen werking naar derden. De afspraak betreft een verbintenis die een persoonlijk recht met betrekking tot een registergoed verschaft. Dergelijke rechtshandelingen zijn dus juist niet inschrijfbaar. [eiseres] heeft nog gesteld dat een onvolledige of onjuiste inschrijving een aantekening in het kadaster oplevert. Zij heeft echter nagelaten haar stelling op dit punt nader gemotiveerd te onderbouwen. Dat moet, gezien de betwisting van [notariskantoor] , voor haar risico blijven.
3.14.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [notariskantoor] worden veroordeeld. De kosten zijn begroot op € 1.440,-, bestaande uit € 314,- aan griffierecht en € 1.126,- aan advocatensalaris. De door [notariskantoor] gevorderde nakosten evenals als de wettelijke rente zullen, als niet weersproken, worden toegewezen en zijn begroot zoals vermeld in 2.3.
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. J.P. Killian en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2022, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt op 12 oktober 2022.
type: BEv(M 4998
coll: