Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3032
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
Bij besluit van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 674.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix en taxatieverslagen en een overzicht van verkooptransacties in de gemeente [gemeente] ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2022 op een online zitting behandeld. Eiser is verschenen en verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 164 m² (of 175 m2 met berging en dakkapel) en ligt op een kavel van 298 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van
€ 484.000 ,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen: [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] , [adres 4] te [plaats 2] .
Behandelaar bezwaar en beroep verweerder
4. Eiser heeft aangevoerd dat het bezwaar en beroep door dezelfde persoon zijn behandeld. Dit is in het fiscale recht niet toegestaan. Hierover overweegt de rechtbank dat de beoordeling van het bezwaar losstaat van de beoordeling die de rechtbank over het beroep van eiser maakt. Dat het bezwaar en beroep door dezelfde persoon is behandeld namens verweerder, is daarvoor niet relevant. Voorts is ook niet gebleken van redenen op grond waarvan dit niet zou zijn toegestaan.
Oordeel rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waardestijgingen
7. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde te veel is gestegen ten opzichte van de vorige vastgestelde waarden. In één jaar tijd is de waarde met 53,18 % gestegen. Ook is het eigen aankoopcijfer bruikbaar omdat sprake is van een gering aantal jaren vanaf de aankoop en de vaststelling van de huidige WOZ-waarde. In het bestreden besluit is verweerder niet ingegaan op de prijsontwikkeling en de WOZ-waarden van 2016 tot en met 2021. De waardebepalingen van de jaren ervoor zijn wel relevant.
8. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Nu er dichter bij de waardepeildatum goed vergelijkbare verkopen hebben plaatsgevonden en de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest, is de aankoopprijs van de woning echter te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven. De woning heeft eiser immers 5,5 jaar geleden gekocht.
9. Verder overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage van 53,8 procent kan dan ook niet zonder meer een reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Hierover heeft verweerder ook aangegeven dat er een andere manier van beoordeling van WOZ-waardes heeft plaatsgevonden dan in vorige jaren. Alle woningen zijn opnieuw ingemeten en er is gekeken of alle gegevens wel klopten. Sommige gegevens klopten niet, waardoor er andere WOZ-waardes konden ontstaan. Het kan dus zijn dat de vorige WOZ-waardes op een andere manier zijn beoordeeld, waardoor nu sprake is van een verschil van 53,8 procent tussen de WOZ-waarde van de woning in 2021 en de WOZ-waarde van de woning in 2022. De beroepsgrond slaagt niet.
Hoorzitting en onderbouwende stukken
10. Eiser voert verder aan dat hij geen oproep heeft gehad voor een hoorzitting en geen inzage heeft gehad in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Het is voor eiser als leek niet kenbaar dat hij om onderbouwende stukken moet vragen.
11. De rechtbank overweegt dat uit artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, volgt dat een betrokkene, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, wordt gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift niet gevraagd om te worden gehoord. Daarom heeft verweerder eiser niet uitgenodigd voor een hoorzitting. Dit betekent dat de hoorplicht niet is geschonden.
12. Verder volgt uit artikel 40 van de Wet WOZ dat de heffingsambtenaar alleen de onderliggende stukken moet verstrekken als daarom wordt verzocht door een belanghebbende. In bezwaar heeft eiser niet verzocht om deze stukken waardoor verweerder niet verplicht was om de onderliggende stukken te overleggen.
Ligging van de woning
13. Eiser voert aan dat niet is weersproken dat de woning in de achterstandswijk [wijk] ligt. De woning van eiser krijgt voor ligging een twee, met de m2 prijs van € 568,-, terwijl de [adres 2] te [plaats 1] voor ligging een drie krijgt, met de m2 van € 387,-.
14. Hierover overweegt de rechtbank dat verweerder met de ligging rekening heeft gehouden in de matrix. De woning heeft een matige ligging en heeft daarvoor een kwalificatie 2 gekregen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de ligging 20 % in mindering gebracht in de berekening van de WOZ-waarde; dit komt neer op een bedrag van € 43.679,-. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Referentiewoningen
15. Over de referentiewoningen heeft eiser aangevoerd dat zij niet bruikbaar zijn omdat geen rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
16. De rechtbank overweegt dat uit de beslissing op bezwaar en de taxatiematrix niet blijkt dat er geen rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Ook heeft eiser niet onderbouwd dat er geen rekening is gehouden met de verschillen. Daarom slaagt de beroepsgrond van eiser niet.
[adres 5]
17. Volgens eiser is de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] een goede referentiewoning. De kenmerken van deze woning hebben meer waarde dan de woning van eiser. Het is vreemd dat verweerder deze woning geen goede referentiewoning vindt.
18. De rechtbank overweegt dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] niet een goed vergelijkbare woning is omdat de woning meer grond en een groter woonoppervlakte heeft. Ook heeft eiser verder niet aannemelijk gemaakt dat de woning aan de [adres 5] vergelijkbaar is met zijn woning. Het is namelijk onduidelijk wat de onderhoudstoestand van de woning is. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
[adres 2]
19. Ter zitting heeft eiser aangedragen dat hij het verschil tussen de vierkante meters grond van referentiewoning 1, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] , en de woning opvallend groot vindt.
20. De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de woning aan de [adres 2] wel vergelijkbaar is, ook al is de kavel van de referentiewoning 1 groter. De referentiewoning heeft meer grond, maar bij de waardebepaling daarvan is rekening gehouden met het afnemend grensnut. Dit houdt in dat de waarde van de grond afneemt naar mate er sprake is van meer m2. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de grondwaarde in [plaats 1] lager is dan de grondwaarde in [woonplaats] . Om deze redenen heeft verweerder referentiewoning 1 mogen meenemen in zijn onderbouwing van de WOZ-waarde.
Eindconclusie
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Wilpstra-Foppen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.