Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2460
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 309.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 januari 2021. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.E. Boersma, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1950 gebouwde twee-onder-een-kapwoning
met berging van 8 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 82 m² en ligt op een kavel van 345 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 309.000,-.
De beoordeling van de zaak
Wat is het beoordelingskader?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier woningen:
- [adres 2] ( [plaats 3] ), verkocht op 3 oktober 2019 voor € 371.136,-;
- [adres 3] ( [plaats 3] ), verkocht op 4 mei 2019 voor € 385.000,-;
- [adres 4] ( [plaats 2] ), verkocht op 24 mei 2019 voor € 365.000,-;
- [adres 5] ( [plaats 2] ), verkocht op 22 oktober 2018 voor € 389.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat de verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers van twee-onder-een-kap-woningen die wat betreft grootte, bouwperiode en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopcijfers zijn bovendien niet meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum gerealiseerd. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. De woningwaarde per vierkante meter van de woning is lager (€ 2.563,-) dan de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs (€ 2.803,50) per vierkante meter van de gebruikte referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Eigen verkoopcijfer
8. Eiser voert aan dat er geen vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen hoeft te worden gemaakt, omdat er in dit geval naar het eigen verkoopcijfer van de woning kan worden gekeken. De woning is namelijk op 9 augustus 2019 verkocht voor € 216.000,-. Verweerder vindt dat het eigen verkoopcijfer niet kan worden gebruikt, omdat de koop geen marktconforme koop is geweest.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht de waarde onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat een (recent) eigen koopcijfer leidend is. Van het eigen koopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen koopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. In dit geval heeft verweerder toegelicht dat geen dat sprake is van een marktconforme verkoop omdat eiser de woning heeft gekocht uit een verhuursituatie van de woningbouwvereniging, zonder dat de woning aan overig publiek ten verkoop is aangeboden. Eiser heeft op de zitting bevestigd dat de woning niet op de vrije markt is aangeboden en dat hij eerder de huurder van de woning was. Het is om die reden onvoldoende aannemelijk dat het door eiser betaalde bedrag gelijk is aan dat wat zou zijn betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende koper. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
10. Eiser voert aan dat de woning een minder gunstige ligging heeft dan de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , die aan de westzijde van de [straat] zijn gelegen. De referentiewoningen liggen 100 meter verder van het treinspoor en de snelweg verwijderd dan de woning. Daarnaast is de woning aan een plantsoen gelegen, anders dan de woningen op nummer [1] en [2] .
11. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de twee referentiewoningen doordat zij ook aspecten hebben die hun ligging ongunstig maken. De rechtbank stelt allereerst vast dat [adres 1] , [1] en [2] woningen zijn, die aan dezelfde weg en in de nabijheid van het treinspoor en de snelweg zijn gelegen. Dit aspect speelt dus in meer of in mindere mate bij de referentiewoningen. Bovendien heeft verweerder op de zitting toegelicht dat [adres 2] en [adres 3] bij een rotonde zijn gelegen waar de provinciale weg zich afsplitst richting [plaats 3] . Daarnaast liggen ze nabij een doorgaande weg en een industrieterrein. De referentiewoningen zijn daardoor volgens verweerder ook minder gunstig gelegen. De rechtbank vindt het, mede gelet op de toelichting van verweerder, niet aannemelijk dat de woning dusdanig slechter is gelegen dan de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , dat daarvan een extra waardedrukkende invloed uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert verder aan dat de woning is gelegen tussen twee huurwoningen in. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning. Met de enkele stelling dat de woning aan weerszijden huurders heeft, heeft eiser onvoldoende onderbouwd waarom daarmee sprake is van een waardedrukkend effect. Eiser heeft ook niet aangevoerd dat er overlast wordt ondervonden van de huurders. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen taxatierapporten
13. Eiser heeft zelf twee taxatierapporten overgelegd. Daaruit blijkt volgens eiser dat de waarde te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport van 10 mei 2019, dat is opgesteld bij verkoop van de woning, is de woning getaxeerd op € 220.000,-. In het taxatierapport van 7 augustus 2019, dat is opgesteld ten behoeve van een financiering, is de woning getaxeerd op € 225.000,-. De rapporten vormen voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Zoals verweerder op de zitting heeft toegelicht, zijn de daarin opgenomen referentiewoningen niet of minder geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Over de referentiewoningen uit het beide rapporten heeft verweerder toegelicht dat zij te ver, namelijk meer dan een jaar, van de waardepeildatum zijn afgelegen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daarnaast is aannemelijk dat het taxatierapport van 7 augustus 2019 niet voldoet aan de Wet WOZ-criteria. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen uit dit rapport niet op de vrije markt zijn aangeboden, maar zijn verkocht aan de zittende huurders. Van een vergelijking met markconforme verkoopcijfers is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.