Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/301
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 388.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 januari 2021. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. Eiser en de gemachtigde van eiser zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de uitnodiging naar het juiste adres is verzonden, waarna de zaak op de zitting is behandeld. Vervolgens is het onderzoek gesloten.
Inleiding
1. De woning is een in 1935 gebouwde tussenwoning met een berging van 6 m² en een berging van 12 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 109 m² en ligt op een kavel van 238 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 388.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de verkoopcijfers van de volgende drie in [plaats 2] gelegen woningen:
- 2 e [adres 2] , verkocht op 7 juni 2019 voor € 560.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 februari 2019 voor € 530.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 april 2019 voor € 525.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 388.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen uit dezelfde bouwperiode en die gelet op onder meer de ligging, uitstraling en grootte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. De rechtbank stelt vast dat voor de woning een prijs per vierkante meter (€ 2.339,-) is gehanteerd die ruim onder de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen ligt (tussen de € 3.421,- en € 3.994,-), ondanks dat de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen vergelijkbaar zijn. Daaruit blijkt volgens de rechtbank dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Eiser vraagt in zijn beroepschrift aan verweerder om verzamelde marktgegevens en de analyse van die marktgegevens over te leggen. De rechtbank vindt dat deze beroepsgrond vrij algemeen en ruim is geformuleerd. Verweerder heeft op 21 juni 2021 een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend met een nadere uitleg van de onderbouwing van de waarde. Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht hoe de waarde is opgebouwd. De rechtbank stelt vast dat verweerder in reactie op de beroepsgronden van eiser een taxatiematrix heeft overgelegd, waar door eiser niet meer op is gereageerd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat verweerder hiermee alsnog heeft voldaan aan het verzoek van eiser.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.