Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2898
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J.J.J. van der Tuuk).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 302.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de hybride zitting van 15 november 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, P.J.G. Jansen.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1920 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een berging en garage. De woning heeft een bruto-inhoud van 259 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 302.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 oktober 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 april 2019 voor € 345.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 april 2019 voor € 326.250,-;
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt ( [locatie] ) zijn gelegen, waarbij één woning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgrond 1: de KOUDV-factoren
8.1
Eiser stelt zich ten eerste op het standpunt dat de waardering van de KOUDV-factoren van zijn woning over de jaren heen zijn aangepast, zonder dat er iets veranderd is aan de woning. Eiser vindt dit onterecht en willekeurig. Hierbij wijst eiser op dat de kwaliteit en het onderhoudsniveau van een ‘2’ naar een ‘3’ is verhoogd. Ook is de doelmatigheid in de loop der jaren gewaardeerd op ‘1’, vervolgens verhoogd naar ‘2’ en nu verhoogd naar ‘3’. De rechtbank kan het standpunt van eiser niet volgen. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en staat derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren. Elk jaar beoordeelt de taxateur de woning opnieuw en dat zijn dus niet, anders dan waar eiser van uitgaat, vaste, onveranderlijke gegevens. Het is dus mogelijk dat de KOUDV-factoren in een ander belastingjaar een andere waardering krijgen. Ter zitting is door de taxateur namens de heffingsambtenaar een toelichting gegeven over waardering van de factor “ doelmatigheid”. De rechtbank acht dit plausibel. De beroepsgrond slaagt dus niet.
8.2
Het standpunt van eiser dat de kwaliteit gewaardeerd is op ‘3’ volgt de rechtbank niet. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt namelijk dat de kwaliteit is gewaardeerd op een ‘2’. Voor het onderhoud is de rechtbank van oordeel dat eiser niet onderbouwt waarom het onderhoud een lagere waardering moet krijgen. Eiser maakt daarmee niet aannemelijk dat de staat van onderhoud slechter is dan de waardering ‘3’. De beroepsgrond slaagt niet.
8.3
Daarnaast stelt eiser dat de waardering op uitstraling moet worden verlaagd naar ‘2’. Het zink van horizontale delen is namelijk bedekt met zwart EPDM (Ethyleen-Propyleen-Dieen-Monomeer) dakbedekking vanwege lekkages. Dit hangt over de randen en is met witte kampeerklemmen vastgezet. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij bij de woning langs is geweest en dat de EPDM-dakbedekking niet te zien is vanaf de buitenkant. Eiser heeft het standpunt van verweerder niet onderbouwd weersproken. De rechtbank acht het standpunt van verweerder dat het EPDM de uitstraling niet verlaagt. aannemelijk De beroepsgrond slaagt niet.
8.3
Eiser stelt verder dat er sprake is van een erfdienstbaarheid. Dit betreft de badkamer van de buren die boven de keuken (en daarmee de grond) van eiser is gelegen. Er zijn daardoor meerdere keren lekkages ontstaan in zijn keuken. Volgens eiser moet daarom de waardering voor de doelmatigheid worden verlaagd. De rechtbank volgt het standpunt niet. Immers, als de badkamer weg zou zijn, dan wordt de woning van eiser daar meer doelmatiger door. Daarbij komt dat een erfdienstbaarheid op zichzelf niet waardedrukkend is. Voor een waardedrukkend effect van een erfdienstbaarheid is van belang of er sprake is van een dienend erf. Dit is niet het geval. Eiser heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat hij wordt belemmerd in zijn eigen gebruik, zoals bijvoorbeeld bij een recht van overpad wel het geval is. Hierbij dient namelijk de eigenaar van het dienende erf te accepteren dat de eigenaar van het heersende erf in zijn tuin (over zijn grond) loopt. Iets vergelijkbaars is hier niet aan de hand. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
8.4
Wat betreft het standpunt van verweerder de KOUDV-factoren niet afzonderlijk ter toetsing staan, overweegt de rechtbank als volgt. De KOUDV-factoren vormen een onderdeel van de onderbouwing van de waarde van een object. Daarmee zijn ze onderdeel van de bepaling van de woz-waarde en daarmee zijn ze ook onderdeel van de discussie over deze waarde. Het standpunt van verweerder is in die zin dan ook wellicht te kortaf. Maar dit verandert niets aan de uitkomst. Verweerder stelt zich hierover in het verweerschrift terecht op het standpunt dat uiteindelijk alleen de totale eindwaarde ter beoordeling staat. Ervan afgezien dat het uiteindelijk om het eindoordeel gaat, is verweerder ook ingegaan op de afzonderlijke KOUDV-factoren. De zinsnede van verweerder over de toetsing van de factoren is niet doorslaggevend. Het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat is hier het geval. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Beroepsgrond 2: schending van de hoorplicht
9. Eiser stelt dat verweerder hem niet heeft gehoord en desondanks uitspraak op bezwaar heeft gedaan. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Eiser heeft niet verzocht om een hoorzitting, zodat verweerder niet gehouden was om een hoorzitting te organiseren. Dit volgt uit artikel 25, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat in afwijking van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor de heffing van gemeentelijke belastingen van toepassing is op grond van artikel 231 lid 1 van de Gemeentewet. In deze artikelen is namelijk bepaald dat een belanghebbende op zijn verzoek wordt gehoord. Uit het bezwaarschrift van eiser blijkt dat hij heeft gevraagd om extra/aanvullende informatie. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kwalificeert als een verzoek om gehoord te worden. Verweerder hoefde eiser dus niet uit te nodigen voor een hoorzitting. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.M. Mol, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.