Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1042
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 289.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, C. Bakker.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2017 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 111 m2 en is gelegen op een kavel van 94 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 195.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 289.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 augustus 2020 voor € 406.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 juli 2019 voor € 351.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 mei 2020 voor € 385.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Recht van overpad
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
De staat van onderhoud
9. Eiser stelt dat er sprake is van vochtoverlast. Volgens eiser is er sprake van lekkages in de woning. Daarnaast is er sprake van een lekkage van het dak. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat dergelijke gebreken normaliter nog onder de garantie van de aannemer vallen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat er sprake is van een ernstige en structurele vochtproblematiek op basis van de door eiser overgelegde foto’s. Eiser maakt niet aannemelijk dat er sprake is van vochtoverlast die niet meer onder de garantie van de aannemer valt en van een zodanige omvang is dat dat een waardedrukkende werking heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
10.1
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan of nabij een drukke doorgaande weg. Verweerder betwist dit. Volgens verweerder is de woning gelegen in een rustig straatje waar alleen bestemmingsverkeer komt. Eiser heeft dit onvoldoende weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
10.2
Eiser wijst erop dat de woning op ongeveer 50 meter van een school is gelegen. Eiser stelt dat hij hiervan geluidsoverlast ervaart. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de school op minimaal 120 meter is gelegen vanaf de woning. De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van eiser alleen al daarom niet kan slagen. Daarbij komt dat eiser niet onderbouwt dat er sprake is van geluidsoverlast en dat deze geluidsoverlast een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
10.3
Eiser stelt verder dat er geen stoep aanwezig is. Volgens eiser sta je bij het uitstappen van de woning direct op de weg. De rechtbank is van oordeel dat verweerder referentiewoningen ( [adres 3] en [adres 4] ) heeft geselecteerd die net zoals de woning van eiser geen voortuin hebben. Eiser heeft dit niet voldoende weersproken. Een eventuele waardedrukkend effect in verband met het niet hebben van een voortuin is dus verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van de woning; onbewoonbaar
11. Eiser stelt dat de woning op de toestandsdatum (1 januari 2021) nog niet gereed was. Volgens eiser was de woning al wel opgeleverd, maar vanwege de gebreken was deze niet bewoonbaar. De woning dient daarom gewaardeerd te worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder betwist dit. Volgens verweerder is de woning in 2017 gereed gemeld. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt welke gebreken de woning heeft waaruit blijkt dat de woning onbewoonbaar is. Eiser heeft ook geen schriftelijke stukken overgelegd waaruit dat blijkt. Bijvoorbeeld, stukken waaruit blijkt dat eiser de aannemer heeft gesommeerd om de gebreken te verhelpen. Bovendien blijkt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hierop is een uitzondering, namelijk als er sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw (artikel 17 lid 4 Wet WOZ), dat nog niet geschikt is te worden gebruikt overeenkomstig de beoogde bestemming. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hiervan sprake is. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.