Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2415
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 382.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 1 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 369.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 november 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, C. van Abbe. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, R. Janmaat, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1935 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 91 m2 en is gelegen op een kavel van 170 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 351.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 369.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 7 juni 2020 voor € 418.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 mei 2020 voor € 399.710,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 352.600,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij twee woningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De grondstaffel en de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 5]
8. Eiser heeft de beroepsgronden, dat verweerder de grondstaffel niet heeft onderbouwd en dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 5] de waarde niet onderbouwt, op de zitting ingetrokken. Deze gronden hoeven dan ook niet te worden besproken.
De indexering
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardig procespositie van partijen te ontstaan. De rechtbank stelt voorop dat zij ervan uitgaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet, en ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van het toepassen van een indexering, althans van een cijfermatige toepassing van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet, nu niet is gebleken dat er sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van het verstrekte indexeringspercentage op de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
De door verweerder aangedragen referentiewoningen
10. Eiser stelt dat [adres 4] niet goed vergelijkbaar is, omdat deze woning ten tijde van verkoop in een betere staat verkeerde. Verweerder heeft dit gemotiveerd betwist door te wijzen op de taxatiematrix. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen omdat uit de taxatiematrix blijkt dat zowel de woning als [adres 4] dezelfde waardering hebben op de KOUDV-factoren. Eiser onderbouwt niet, bijvoorbeeld door middel van foto’s, dat [adres 4] in een betere staat verkeerde ten tijde van verkoop. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woningen
11. Eiser draagt de woningen [adres 6] en [adres 7] aan als goed vergelijkbare woningen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze woningen minder goed vergelijkbaar zijn omdat het een andere type woning (tussenwoning) is. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen nu de woning van eiser een hoekwoning betreft. Daarbij komt dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 december 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.