Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/648
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 284.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 november 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, C. van Abbe. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Houkes.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1985 gebouwde appartement met een berging/schuur en een balkon/terras. De woning heeft een bruto-inhoud van 173 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 262.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 284.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 maart 2019 voor € 287.400,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 december 2019 voor € 277.425,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 februari 2018 voor € 237.400,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 januari 2018 voor € 239.900,-;
- [adres 6] , verkocht op 11 juli 2018 voor € 259.800,-;
- [adres 7] , verkocht op 9 januari 2018 voor € 257.400,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat met name de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 6] goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 8]
8. Eiser heeft de beroepsgronden, dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 2] een verkeerde inhoudsmaat heeft en dat de referentiewoning [adres 8] de waarde niet onderbouwt, op de zitting ingetrokken. Deze gronden hoeven dan ook niet te worden besproken.
Aandeel reservefonds Verening van Eigenaren (VvE)
9.1
Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de WOZ-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. De rechtbank merkt op dat verweerder de correcties van de VvE-reserves van de referentiewoningen niet inzichtelijk heeft gemaakt in de uitspraak op bezwaar, terwijl verweerder in de uitspraak op bezwaar wel heeft gemotiveerd dat er een correctie heeft plaatsgevonden van deze VvE-reserves.
9.2
De rechtbank overweegt dat een dergelijk gebrek niet hoeft te betekenen dat de uitspraak op bezwaar niet terecht is genomen. Verweerder heeft namelijk in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd uiteengezet waarom de uitspraak op bezwaar terecht is genomen. Bovendien kan een dergelijk gebrek in beroep worden hersteld. In dit geval heeft verweerder in beroep per referentiewoning inzichtelijk gemaakt wat het aandeel in de VvE-reserve is. Eiser heeft hierop kunnen reageren. Eiser is daarom niet in zijn processuele belangen geschaad. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
10. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] de waarde niet onderbouwt. Deze woning beschikt namelijk over een tuin van 140 m2. Dit heeft een grotere meerwaarde in vergelijking met de dakkapel van eiser. Volgens eiser onderbouwt deze woning daarom een lagere waarde. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor de tuin uitgaat van € 1.600,-. Dit is volgens eiser te weinig. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in voldoende mate heeft betwist en aangegeven dat hier niet sprake is van een tuin van 140 m2. Eiser heeft daar niet meer inhoudelijk op gereageerd. Evenmin heeft eiser onderbouwd waarom € 1.600,- niet juist is. De beroepsgrond slaagt niet.
De gedateerde voorzieningen
11. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van voorzieningen met ‘3’ heeft gewaardeerd. Eiser onderbouwt niet dat de staat van voorzieningen lager moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woningen
12. Eiser draagt de woningen [adres 9] en [adres 10] aan als goed vergelijkbare woningen. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Met de door verweerder gehanteerde referentiewoningen maakt verweerder de waarde aannemelijk, aangezien deze woningen in dezelfde straat zijn gelegen en dezelfde bouwjaar en uitstraling hebben (zie ook punt 6). Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde referentiewoningen niet gehanteerd zouden mogen worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 december 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.