Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1868
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 762.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 2 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 742.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 november 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [A] .
Feiten
2. De woning is een in 2001 gebouwde geschakelde woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 175 m2 en een kaveloppervlakte van 613 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 680.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [woonplaats] en één verkoop in [plaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] en [adres 4] in [plaats] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Ingetrokken beroepsgrond
9. Op de zitting heeft eiser de grond dat de woning van eiser geen geschakelde, maar een twee-onder-een-kapwoning betreft ingetrokken.
Afnemend grensnut
10.1
Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. Verder voert eiser aan dat de genoemde referentiewoningen 28 m2 minder grondoppervlakte hebben en 370 m2 minder kaveloppervlakte. Het waardeverschil van € 127.000,- kan hiermee niet worden onderbouwd.
10.2
Daags voor de zitting, op 27 oktober 2022, heeft eiser aanvullende stukken ingediend. De rechtbank stelt voorop dat in beginsel partijen vrij zijn om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen tot elf dagen voor de zitting. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om de aanvullende stukken van eiser niet toe te laten. De aanvullende stukken zien op een eerder ingebrachte grond in het beroepschrift met betrekking tot de prijs per eenheid van de grond. Daarbij betreft het één pagina, waarop de kadastrale percelen van de woning van eiser te zien zijn. De stukken zijn niet van zodanige aard, dat de heffingsambtenaar daar kort voor de zitting geen kennis van heeft kunnen nemen. De ingezonden stukken worden daarom meegenomen in de beoordeling.
10.3
Op de zitting heeft eiser toegelicht dat het bij zijn eigendom horende perceel met [perceel] voor een groot gedeelte een groenstrook en een slootje betreft. Een deel van het perceel heeft daarom een andere bestemming en er dient een extra staffeling toegepast te worden. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de grondstaffel geldt voor het gehele perceel ongeacht de functie van het bestemmingsplan. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het verschil in de grondwaarde tussen de woning en [adres 2] € 57.010,- is, en dat het perceel met [perceel] in 2002 is aangekocht voor € 44.044,-. Gelet op de stijging van de grondprijs en bouwkavels in de afgelopen periode, ziet de heffingsambtenaar geen reden om een extra staffeling toe te passen.
10.4
De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De verschillen in grondwaarde zijn niet zodanig groot dat er een extra staffeling toegepast moet worden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de woning van eiser een grotere kavel heeft dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Waarderingsinstructie
11. Eiser stelt dat de waarde van de woning niet onderbouwd kan worden met minder dan drie referentiewoningen. Er wordt daardoor niet voldaan aan de instructies van de Waarderingskamer. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar en geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden bij haar oordeel of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is ook niet gebleken dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met deze instructie. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep drie referentiewoningen heeft aangedragen die de waarde van de woning van eiser onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
12. Verder voert eiser aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, die zijn namelijk meer dan twintig jaar oud. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat er sprake is geweest van een inpandige opname en dat is gekeken naar de staat van onderhoud en voorzieningen. Er is geconstateerd dat het om normale voorzieningen gaat die nog niet gerenoveerd dienen te worden. Aan de hand van de overgelegde foto’s van eiser en naar aanleiding van wat is aangevoerd op de zitting ziet de rechtbank geen aanleiding om het standpunt van de heffingsambtenaar als onjuist te beschouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
13. Tot slot stelt eiser dat de woning aan de [adres 5] te koop heeft gestaan op de waardepeildatum voor € 599.000,- en dat deze verkoop een goede indicatie is van de waarde in het economisch verkeer. Op de zitting is toegelicht dat het gaat om de vraagprijs, niet de verkoopprijs. Bij de waardering van de WOZ-waarde wordt gebruik gemaakt van goed vergelijkbare verkopen rondom de waardepeildatum. De vraagprijs van een woning kan niet worden meegenomen in de waardering van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Eversteijn, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.