Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5132
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Feiten
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 5] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 376.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1965 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met overkapping, tuinhuis, serre en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m2 en een kaveloppervlakte van 463 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 333.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat er sprake is van een verschrijving in de taxatiematrix. De referentiewoning [adres 1] ligt ook in het [wijk] , net als de woning van eiser. Verder ligt de woning van eiser net als de [adres 1] ook aan een drukke doorgaande weg, met sluipverkeer. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Nieuwe gronden
9.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen. Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens. Verder stelt eiser op zitting dat de kwalificatie van de woning en de referentiewoningen in de bewaarfase anders zijn dan in de taxatiematrix.
9.4
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 30 maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Correctie onderlinge verschillen
10. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV+L factoren, zijn gecorrigeerd. Met deze grond suggereert eiser dat verweerder correctiepercentages hanteert en deze niet inzichtelijk maakt. Eiser kan daarin niet worden gevolgd. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren aan de hand van vastgestelde percentages corrigeert, is niet gebleken. Verweerder is ook niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Matige onderhoudstoestand
11. Eiser stelt dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert en matige isolatie heeft. Volgens eiser is er sprake van een slechte fundering en dient de betume op het dak vervangen te worden. Het verder isoleren van de muren is vanwege de bouwstijl van de woning ook niet mogelijk. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de staat van onderhoud vergelijkbaar is met de referentiewoningen; deze zijn allemaal op ‘voldoende’ gewaardeerd. Eiser heeft de noodzaak voor de onderhoud van het dak en de slechte fundering niet onderbouwd. De enkele stelling dat hier sprake van is, acht de rechtbank onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
12. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de specifieke ligging. De woning ligt nabij het spoor, snelweg en studentenwoningen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de ligging verdisconteerd is. De referentiewoning [adres 1] ligt in dezelfde straat als de woning van eiser. Het verschil tussen de prijs per m2 van de woning van eiser en de [adres 1] bedraagt € 1.382,-. Hiermee acht verweerder dat er voldoende ruimte is om een minder goede ligging in vergelijking met de referentiewoningen op te vangen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 4]
13. Tot slot stelt eiser dat de woning aan de [adres 4] niet bruikbaar is, omdat deze te ver afwijkt van de verkoopwaarde om als goede onderbouwing te dienen. Verweerder heeft in beroep andere referentiewoningen gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Verweerder is vrij in het kiezen van de referentiewoningen. Hierbij is [adres 4] niet gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.