Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4968
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 996.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 2 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 2009 gebouwde vrijstaande woning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 209 m2 en een kaveloppervlakte van 883 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 735.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Nieuwe gronden
9.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen. Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens. Verder stelt eiser op zitting dat de kwalificatie van de woning en de referentiewoningen in de bewaarfase anders zijn dan in de taxatiematrix. Ook stelt eiser dat de woning ondoelmatig is omdat de tweede verdieping met een vlizotrap bereikbaar is. Dit maakt de tweede verdieping minder bruikbaar. Tevens stelt eiser nog dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
9.4
De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 18 maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Indexeringspercentage
10.1
Volgens eiser is in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Volgens eiser kan niet worden gecontroleerd of de gehanteerde indexering wel correct is. Er worden alleen maar verkoopcijfers vermeldt.
10.2
De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet, en ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden. De beroepsgrond van eiser slaagt niet, nu niet is gebleken dat er sprake is geweest van een cijfermatige toepassing van het verstrekte indexeringspercentage op de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
Inzichtelijkheid van de objectonderdelen
11.1
Eiser voert aan dat geen inzicht is gegeven in de objectonderdelen en de waardes van deze onderdelen ten aanzien van de referentiewoningen. Hierdoor dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
11.2
De rechtbank ziet met eiser dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen waardes aan de objectonderdelen heeft toegekend. In beroep heeft verweerder in de taxatiematrix wel waardes toegekend aan de verschillende objectonderdelen (de bijgebouwen, de grond en het hoofdgebouw). Op verweerder rust echter geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
12. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de ligging naast een sportcomplex. De achtertuin grenst aan het veld en dit zorgt voor overlast. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat onder andere de woningen aan de [adres 7] ook dicht op elkaar liggen langs een doorgaande weg en een appartementencomplex. Volgens de taxateur was het niet mogelijk om een identiek vergelijkbaar (buur)pand te vinden op de waardepeildatum. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de achtertuin direct grenst aan een sportveld. De achtertuin ligt niet direct aan het sportveld omdat er nog wat water en een kleine weg tussen zit. Daarnaast heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de ligging aan een sportveld een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 8]
13. Tot slot stelt eiser dat de referentiewoning aan de [adres 8] niet vergelijkbaar is. Het staat verweerder vrij om in beroep nieuwe referentiewoningen aan te dragen om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Verweerder heeft in beroep de woning aan de [adres 8] niet meegenomen in de waardering. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.