Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9830659 \ AC EXPL 22-967
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van
1.de vennootschap onder firma
[eiseres sub 1] , h.o.d.n. [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2. [eiser sub 2] , vennoot,3. [eiser sub 3] , vennoot,
beiden wonende in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [handelsnaam] ,
gemachtigde: mr. N. Roovers,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,3. [gedaagde sub 3] ,
allen wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [achternaam gedaagden 1 t/m 3] ,
gemachtigde: mr. L. Kruiswijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 18,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 17 tot en met 40b,
- de akte van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] met producties 19 tot en met 23,
- de akte van [handelsnaam] met productie 41a tot en met c,
- de mondelinge behandeling van 1 november 2022.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[handelsnaam] huurt sinds 1 mei 2014 van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [handelsnaam] exploiteert een [.] (afhaal)restaurant in het gehuurde.
2.2.
De initiële huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat [handelsnaam] het in het gehuurde gevestigde restaurant heeft overgenomen en een procedure tot indeplaatsstelling is gevoerd. Per 1 juni 2020 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst is grotendeels vergelijkbaar met de initiële huurovereenkomst, maar wijkt in ieder geval af op de volgende punten, samengevat:
- de bovenwoning hoort niet meer bij het gehuurde,
- de huurprijs is € 2.000,- per maand en kan tot 1 juni 2025 niet worden verhoogd,
- na het voltooien van de renovatie van de bovenverdieping wordt een huurverlaging van € 350,- per maand doorgevoerd,
- de huurder verplicht zich ertoe alle medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden aan de bovenverdieping,
- de huurder is verplicht mee te werken aan het verplaatsen/verbeteren van de afzuigunit,
- de huurder draagt de kosten van het verplaatsen/verbeteren van de afzuigunit,
- de huurder zal zich met de verhuurder inspannen om de begane grond te renoveren.
2.3.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] is na het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst begonnen aan een renovatie van een gedeelte van het pand waarin het gehuurde zich bevindt.
2.4.
[handelsnaam] stelt dat zij een lange tijd overlast heeft ondervonden van de bouwwerkzaamheden en dat de renovatie nog niet is afgerond. Een behoorlijke bedrijfsvoering wordt hierdoor ernstig belemmerd en [handelsnaam] stelt daardoor schade te hebben geleden. Die schade is totaal € 15.736,- bestaat uit:
- de misgelopen winst in juni tot en met september 2021 ter hoogte van € 10.380,- exclusief btw, de aanvankelijk in de dagvaarding gevorderde btw over dit bedrag is door [handelsnaam] tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken,
- de misgelopen inkomsten uit de gokautomaat in juni, juli en september, ter hoogte van totaal € 3.600,-,
- € 485,- voor het gebruik van water en elektriciteit door de bouwvakkers, en
- € 1.271,- in verband met de vervanging van de schoorsteen/afvoerbuis.
Voorwaardelijk, dat wil zeggen voor het geval de door [handelsnaam] gevorderde schade niet kan worden vastgesteld, verzoekt [handelsnaam] een deskundige te benoemen om de schade te begroten en voor zover nodig tevens toe te zien op de afronding/het herstel van de bouwwerkzaamheden.
2.5.
Daarnaast vordert [handelsnaam] primair op grond van wanprestatie als bedoeld in artikel 6:74 BW en subsidiair op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW onmiddellijke voltooiing van de renovatiewerkzaamheden en ook de gepaste opruimwerkzaamheden op de benedenverdieping, waaronder in ieder geval:
- het aanbrengen van een rust- en/of slaapruimte en douche voor de kok die voldoet aan de door de autoriteiten en/of verzekeraar gestelde eisen, zoals is toegezegd,
- het oplossen van de ventilatieproblemen in de keuken,
- de renovatie- en/of herstelwerkzaamheden in de opslagruimte, waaronder: de vloer, de wand, het probleem van de waterlekkende koeling, de aansluitingen voor de wasmachine, de vervanging van het dak in de (gasten)toiletten van het restaurant, een oplossing voor de verwarmingsproblemen, installatie van een hordeur en afgrendeling van de meterkast in de eetruimte van het restaurant.
2.6.
[handelsnaam] vordert ook dat de kantonrechter [achternaam gedaagden 1 t/m 3] beveelt de reservesleutels terug te geven en te stoppen met het verbruiken van elektriciteit en water voor rekening van [handelsnaam] . [handelsnaam] heeft ten slotte gevorderd dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] haar proceskosten betaalt. Tot slot vordert [handelsnaam] dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] wordt veroordeeld tot, voor zover nodig, het plaatsen van een nieuwe afzuiginstallatie dan wel de kosten daarvan te betalen.
2.7.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] is het niet eens met de vorderingen van [handelsnaam] . [achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist dat [handelsnaam] een lange tijd overlast heeft ondervonden van de renovatie en dat zij daardoor schade heeft geleden. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] kan bovendien de wijze waarop [handelsnaam] haar schade heeft berekend niet volgen. Eind juni 2021 zijn volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de werkzaamheden begonnen. Daarvóór zijn werkzaamheden verricht (plaatsen dakkappelen) die niet van invloed waren op de exploitatie van het restaurant. Eerst op 6 juli 2021 heeft [handelsnaam] geklaagd en tot dat moment is het afhaalrestaurant steeds open geweest. Daarna zijn er incidenteel dagen geweest waarop het afhaalrestaurant gesloten was, aldus [achternaam gedaagden 1 t/m 3] .
2.8.
De renovatie bestond uit de realisatie van twee appartementen en een uitbouw met trapopgang en is volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] afgerond. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt dat het deel van de vordering van [handelsnaam] dat ziet op voltooiing van de renovatie moet worden afgewezen, omdat de punten waarvan [handelsnaam] voltooiing vordert geen onderdeel uitmaken van de renovatie, maar zien op verbetering en aanpassing van het gehuurde. Voor een aantal punten geldt dat [handelsnaam] daarvoor zelf aansprakelijk is op grond van de huurovereenkomst.
2.9.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft [handelsnaam] vanaf 1 januari 2021 tot 3 januari 2022 maandelijks € 350,- te weinig huur betaald, totaal € 4.200,-. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert in reconventie betaling van dat bedrag, een contractuele boete ter hoogte van € 98.000,- en de buitengerechtelijke incassokosten. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert ook een schadevergoeding van € 1.060,- vanwege de schade die [handelsnaam] volgens haar aan de cv-ketel heeft veroorzaakt, een verklaring voor recht dat [handelsnaam] aansprakelijk is voor schade toegebracht aan een kunststofkozijn en een verbod tot overnachting in het gehuurde. Als de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt, vordert [achternaam gedaagden 1 t/m 3] dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot betaling van € 12.250,- voor het vervangen van de afzuiginstallatie en dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot het onderhouden en repareren van de elektronische installatie van het gehuurde. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert ook dat [handelsnaam] haar werkelijke buitengerechtelijke en gerechtelijke proceskosten, nader op te maken bij staat, betaalt.
2.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in conventie
Schadevergoeding
Misgelopen winst juni tot en met september 2021
3.1.
[handelsnaam] stelt dat zij van juni tot en met september 2021 € 10.380,- exclusief btw aan winst is misgelopen als gevolg van (de overlast door) de renovatie. Zij heeft ter onderbouwing de winst- en verliesrekening over 2021 overgelegd, met daarin ook het resultaat van 2020. [handelsnaam] berekent haar vordering aan de hand van het verschil in de winst per maand in vergelijking tot de winst in de maand daarvoor.
3.2.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist dat uit deze stukken kan worden afgeleid dat [handelsnaam] winst is misgelopen als gevolg van de renovatie. Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] is de winst lager, omdat er hogere kosten zijn opgenomen.
3.3.
[handelsnaam] heeft in reactie daarop aangevoerd dat de omzet weliswaar niet is gedaald maar dat deze als vanzelfsprekend had moeten groeien, maar dat acht de kantonrechter onvoldoende. [handelsnaam] heeft bovendien verklaard dat zij het restaurant (maar) twee dagen heeft gesloten vanwege de werkzaamheden. De kantonrechter is vanwege het voorgaande van oordeel dat [handelsnaam] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij in de genoemde periode als gevolg van de renovatiewerkzaamheden door [achternaam gedaagden 1 t/m 3] € 10.380,- aan winst is misgelopen. Dit deel van de schadevergoedingsvordering wijst de kantonrechter daarom af.
Misgelopen inkomsten gokautomaat
3.4.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist ook dat [handelsnaam] inkomsten uit de gokautomaat is misgelopen en stelt daarbij dat de door [handelsnaam] gestelde misgelopen inkomsten van € 3.600,- niet te herleiden zijn uit de cijfers die [handelsnaam] heeft overgelegd. De omzetderving kan volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] slechts zijn veroorzaakt tijdens de twee dagen waarop [handelsnaam] haar restaurant had gesloten. De kantonrechter kan evenmin uit de overgelegde stukken, noch uit de stellingen van [handelsnaam] , opmaken dat [handelsnaam] inkomsten uit de gokautomaat is misgelopen. [handelsnaam] heeft deze vordering daarom onvoldoende onderbouwd en daarom wordt die afgewezen.
Gebruik water en elektriciteit
3.5.
[handelsnaam] stelt dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] , althans de mensen die in opdracht van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] werkzaamheden hebben verricht, gebruik hebben gemaakt van water en elektriciteit en dat de kosten van dat verbruik € 485,- bedragen. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft dit niet betwist.
3.6.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt echter dat [handelsnaam] geen aanspraak meer kan maken op een vergoeding, omdat zij het aanbod van de aannemer om de kosten te vergoeden, heeft afgewezen. De aannemer is naar het oordeel van de kantonrechter echter niet de meest gerede partij om de kosten te vergoeden, omdat hij in opdracht van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] aan het werk was. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [handelsnaam] nog steeds rechtstreeks bij [achternaam gedaagden 1 t/m 3] aanspraak kan maken op een vergoeding en wijst dit deel van de vordering van [handelsnaam] toe.
Tussenconclusie
3.7.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] wordt veroordeeld tot betaling van € 485,- voor het verbruik van elektriciteit en water door de aannemer. De vorderingen tot schadevergoeding in verband met de misgelopen inkomsten worden afgewezen. Omdat [handelsnaam] nauwelijks een begin van de onderbouwing van haar schade heeft aangeleverd, en deze geenszins aannemelijk is geworden, komt de voorwaardelijke vordering tot het benoemen van een deskundige voor het vaststellen van de schade, niet voor toewijzing in aanmerking. Naar het oordeel van de kantonrechter had [handelsnaam] haar schade betrekkelijk eenvoudig nader kunnen onderbouwen. Bij gelijkblijvende omzet is de enkele stelling dat deze had moeten groeien onvoldoende.
3.8.
De gevorderde schadevergoeding die verband houdt met de afvoerbuis van de afzuiginstallatie wordt hierna behandeld, samen met de andere vorderingen die verband houden met de afzuiginstallatie.
De afzuiginstallatie
3.9.
De kantonrechter gaat uit van de volgende omstandigheden. Het gehuurde beschikt over een afzuiginstallatie. Die afzuiginstallatie is ongeveer dertig jaar oud en is in het gehuurde geïnstalleerd door de eerste huurder die in het gehuurde een restaurant exploiteerde. [handelsnaam] is namelijk niet de eerste partij die een ( [.] ) restaurant in het gehuurde exploiteert. In februari 2022 heeft er een storm gewoed en ontstond er een gevaarlijke situatie op het dak vanwege de afvoerbuis. Er heeft toen een reparatie plaatsgevonden door [onderneming 1] voor een bedrag van € 1.271,- exclusief btw. [onderneming 1] heeft dat bedrag bij [handelsnaam] in rekening gebracht. [handelsnaam] wil dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de kosten van [onderneming 1] aan haar vergoedt.
3.10.
Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] is de afzuiginstallatie in februari 2022 gerepareerd op een wijze die in strijd is met wet- en regelgeving. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft een deskundige ( [onderneming 2] ) ingeschakeld om de installatie te laten beoordelen. [onderneming 2] komt tot de conclusie dat de installatie meer dan dertig jaar oud is, niet voldoet aan de geluidsnormen, niet optimaal functioneert en lek is. De installatie voldoet volgens [onderneming 2] niet aan de milieunormen en is gevaarlijk. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft later, in augustus 2022 nog een deskundige ( [onderneming 3] ) ingeschakeld voor een inspectie. [onderneming 3] komt – kort gezegd – tot de conclusie dat de installatie op meerdere punten ernstig is vervuild, verouderd en niet meer te reinigen is. Volgens [onderneming 3] is brandgevaar ‘heel erg aanwezig’. [onderneming 3] durft het niet aan om een hogere afvoerbuis op het dak te installeren.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt dat vervanging van de installatie noodzakelijk is.
3.11.
De Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht (hierna: RUD) heeft op 17 maart 2022 een controle uitgevoerd bij [handelsnaam] naar aanleiding van de recente aanpassing van de afvoerbuis en klachten van omwonenden over de geur. De RUD heeft op 7 april 2022 een schriftelijke waarschuwing aan [handelsnaam] gestuurd. De installatie voldoet niet aan de eisen en [handelsnaam] is daardoor in overtreding. [handelsnaam] is gesommeerd om uiterlijk 20 mei 2022 de overtreding te beëindigen.
3.12.
[handelsnaam] heeft de uitkomsten van de inspecties door de deskundigen niet volledig erkend, maar zij vordert wel dat indien en voor zover de bevoegde autoriteiten zich op het standpunt stellen dat de installatie van de afvoerbuis niet aan de veiligheidsvoorschriften voldoet, de kantonrechter [achternaam gedaagden 1 t/m 3] beveelt om voor haar rekening een nieuwe afvoerbuis te laten plaatsen. [handelsnaam] stelt in het kader van haar vordering die ziet op het voltooien van de renovatiewerkzaamheden dat er sprake is van ventilatieproblemen in de keuken. [handelsnaam] wil dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] die oplost.
3.13.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert, voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt, dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot betaling van € 12.250,- aan [handelsnaam] ten behoeve van de vervanging van de afzuiginstallatie. Ter onderbouwing heeft [achternaam gedaagden 1 t/m 3] een daartoe uitgebrachte offerte overgelegd.
3.14.
Het restaurant is op dit moment, in verband met de problemen met de afzuiginstallatie, gesloten en de afzuiginstallatie wordt niet meer gebruikt. De kantonrechter leidt uit het voorgaande af dat partijen het erover eens zijn dat de afzuiginstallatie niet meer naar behoren werkt en dat de recent geplaatste nieuwe afvoerbuis op het dak nu nog niet voldoet aan de eisen. De problemen met de afzuiginstallatie moeten dus worden opgelost, hetzij door vervanging hetzij door reparaties. De vraag die partijen verdeeld houdt, is wie de kosten daarvan moet dragen.
3.15.
De tussen partijen geldende huurovereenkomst sluit de aansprakelijkheid van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] op een groot aantal onderwerpen uit. [handelsnaam] heeft hier tegenin gebracht dat zij
– kort gezegd – vanwege haar beperkte kennis van de Nederlandse taal niet volledig heeft begrepen welke verplichtingen zij aanging bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dit is echter een risico dat voor rekening van [handelsnaam] blijft; zij is een ondernemer en sluit een zakelijke overeenkomst in een taal die zij kennelijk niet volledig beheerst. Het had op de weg van [handelsnaam] gelegen om zich daarbij te laten adviseren. Dat de bepalingen in de huurovereenkomst in overwegende mate ten gunste van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] zijn geformuleerd doet daaraan niet af, omdat dat in zakelijke huurovereenkomsten niet ongebruikelijk is. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [handelsnaam] heeft ingestemd met de bepalingen in de huurovereenkomst en daaraan dus is gebonden.
3.16.
De kantonrechter komt op grond van de huurovereenkomst tot de conclusie dat [handelsnaam] aansprakelijk is voor (de kosten van) het onderhoud, reparaties en eventuele vervanging van de afzuiginstallatie. De kantonrechter leidt dit onder meer af uit artikel 9.2. waarin is bepaald:
‘9.2 Huurder heeft het pand gehuurd door middel van indeplaatsstelling, en heeft diverse wijzigingen aangebracht zodat het pand kan worden gebruiken als (afhaal)restaurant. Huurder is verantwoordelijk voor deze wijzigingen die in het verleden zijn gedaan zijn i.v.m. het gebruik als afhaal.’
Eén van de wijzigingen die door een eerdere huurder is aangebracht ten behoeve van het gebruik van het gehuurde als (afhaal)restaurant is het aanbrengen van de afzuiginstallatie. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft de installatie kennelijk niet zelf geplaatst, betaald of onderhouden en de installatie is dus onlosmakelijk verbonden met de wijze waarop de huurder het gehuurde wenst te exploiteren.
3.17.
Ook uit artikel 9.3 kan worden afgeleid dat [handelsnaam] verantwoordelijk is voor de afzuiginstallatie, omdat hierin is bepaald dat [handelsnaam] (in het kader van de renovatie) moet meewerken aan het verplaatsen en verbeteren van de afzuigunit en verantwoordelijk is voor de kosten. Deze bepaling zou overbodig zijn als partijen hebben beoogd dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] geheel aansprakelijk is voor de afzuiginstallatie. [handelsnaam] heeft in dit kader nog gesteld dat een afzuigunit niet hetzelfde is als een afzuiginstallatie, de kantonrechter acht het verschil in de betekenis van deze woordkeuze – bij gebrek aan nadere toelichting door [handelsnaam] – in dit geval verwaarloosbaar.
3.18.
Daar komt bij dat in artikel 13.1 is bepaald dat [handelsnaam] verplicht is tot al het inwendig onderhoud en reparaties, waaronder begrepen aanschrijvingen van overheidswege zoals dat van de RUD. En in artikel 13.5 staat:
’13.5 Huurder is aansprakelijk voor goed en vakkundig onderhoud, reparatie en gebruik van de (warm)waterinstallatie en van de ventilatie- en airconditioninginstallatie, gas-, water en elektriciteitsinstallatie, ook wat betreft geheel of gedeeltelijke vernieuwingen aan deze installatie.’
3.19.
Al het voorgaande leidt ertoe dat [handelsnaam] aansprakelijk is voor het onderhoud en de eventuele vervanging van de afzuiginstallatie, inclusief de afvoerbuis op het dak.
3.20.
De kantonrechter weegt in dit kader ook mee dat uit de inspectierapporten en de brief van de RUD naar voren komt dat de ernstige problemen op dit moment, die mogelijk leiden tot de noodzaak van vervanging van de installatie, met name te wijten zijn aan het (gebrek aan) onderhoud van de installatie.
3.21.
Dit betekent voor de vordering in conventie dat de door [handelsnaam] gevorderde schadevergoeding in verband met de vervanging van de afvoerbuis wordt afgewezen. Dat geldt ook voor de voorwaardelijke vordering als genoemd onder III van het petitum: de kantonrechter zal [achternaam gedaagden 1 t/m 3] niet bevelen om voor haar rekening de afzuiginstallatie te vernieuwen.
3.22.
De reconventionele vordering tot vergoeding van de kosten van vervanging van de afzuiginstallatie wijst de kantonrechter ook af. [handelsnaam] is verantwoordelijk voor de werkzaamheden die aan de afzuiginstallatie moeten worden verricht en zij moet de kosten daarvan dragen. De grondslag om [handelsnaam] reeds nu te veroordelen tot betaling van een bedrag aan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] dat is gebaseerd op een (niet door [handelsnaam] goedgekeurde) offerte voor werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd, ontbreekt. Partijen zullen met deze uitgangspunten met elkaar in nader overleg moeten treden om tot een oplossing te komen voor de problemen met de afzuiginstallatie.
Voltooiing van de renovatiewerkzaamheden
3.23.
De kantonrechter merkt ten aanzien van dit deel van de vordering van [handelsnaam] op, dat het uitgangspunt is dat het interieur van het gehuurde, te weten de benedenverdieping, op grond van de wet voor rekening komt van [handelsnaam] , tenzij anders is overeengekomen. Met uitzondering van de douche, heeft [handelsnaam] niet onderbouwd dat partijen andere afspraken hebben gemaakt over werkzaamheden aan het interieur van het gehuurde.
Rust- en/of slaapruimte en douche
3.24.
[handelsnaam] stelt dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft toegezegd om een rust- en/of slaapruimte en douche voor de kok te realiseren. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist dat er is gesproken over het realiseren van een slaapruimte en stelt daarbij dat het niet is toegestaan om te slapen in het gehuurde.
3.25.
De kantonrechter overweegt als volgt. Dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft toegezegd een rust- en/of slaapruimte voor de kok zou realiseren, is niet gebleken. Wel blijkt naar het oordeel van de kantonrechter uit de Whatsapp berichten tussen partijen (productie 4 bij de dagvaarding) dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] een douche voor [handelsnaam] zou realiseren. In het gesprek geeft [gedaagde sub 1] als tip voor twee weken een douche te huren via een bepaalde website en hij doet daarbij de mededeling dat dan de douche wel klaar is. [handelsnaam] vraagt vervolgens specifiek om een termijn en [gedaagde sub 1] antwoordt daarop dat de badkamer en de tegels binnen twee weken klaar zijn. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] is deze toezegging kennelijk niet nagekomen. Dat de reden is gelegen in het niet aanschaffen van materialen door [handelsnaam] is niet gebleken. Daarom zal de kantonrechter [achternaam gedaagden 1 t/m 3] gebieden een doucheruimte te realiseren binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-.
Opruimwerkzaamheden van stof en/of puin in het restaurant
3.26.
[handelsnaam] heeft niet onderbouwd dat er op dit moment nog sprake is van stof en puin in het restaurant als gevolg van de renovatie die [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft uitgevoerd. Daarom wordt het gevorderde op dit punt afgewezen.
Werkzaamheden in de opslagruimte
De vloer
3.27.
Ter onderbouwing van haar vordering op dit punt, heeft [handelsnaam] een foto van een onafgewerkte vloer overgelegd. [handelsnaam] heeft niet gesteld of onderbouwd waarom [achternaam gedaagden 1 t/m 3] deze vloer moet afwerken/herstellen. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft daarentegen gesteld dat [handelsnaam] de werkzaamheden aan de vloer heeft gefrustreerd, omdat zij de koeling niet wilde verplaatsen. [handelsnaam] heeft dit niet weersproken. Dat de vloer niet is afgewerkt, is volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] het gevolg daarvan. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering daarom af.
De wand
3.28.
[handelsnaam] heeft gevorderd dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de werkzaamheden aan de wand in de opslagruimte voltooit en onderbouwt dat met een foto van een deel van een wand die niet is betegeld. De kantonrechter begrijpt daaruit dat [handelsnaam] eist dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de wand betegelt. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft gesteld dat zij bereid was tegels te laten plaatsen op kosten van [handelsnaam] , maar [handelsnaam] was daartoe niet bereid. De wand is onderdeel van het interieur dat [handelsnaam] moet verzorgen en van een andersluidende afspraak is niet gebleken. Ook niet in de Whatsapp berichten waarnaar [handelsnaam] in dit verband verwijst (productie 4 bij de dagvaarding), omdat die gaan over de douche. Deze vordering is daarom niet toewijsbaar.
De waterlekkende koeling
3.29.
Ten aanzien van de lekkage in de koeling geldt dat niet is gebleken dat de koeling een installatie is die onder de verantwoordelijkheid van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] valt. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] kan dus niet worden aangesproken voor herstel van de koeling. De kantonrechter wijst deze vordering af.
De aansluiting voor de wasmachine
3.30.
[handelsnaam] vordert dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] een aansluiting voor de wasmachine realiseert. Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] is dat een wens tot verbetering van het gehuurde die [handelsnaam] zelf kan realiseren. [handelsnaam] heeft echter onderbouwd dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft toegezegd de wasmachine aan te sluiten, zoals blijkt uit de Whatsapp berichten in productie 4 bij de dagvaarding. De kantonrechter zal daarom [achternaam gedaagden 1 t/m 3] gebieden tot het aanleggen van een aansluiting voor de wasmachine binnen dertig dagen na de betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 2.500,-.
De vervanging van het dak in de (gasten)toiletten van het restaurant
3.31.
[handelsnaam] heeft dit deel van haar vordering onderbouwd met een foto van een open(gebroken) plafond, kennelijk in een toilet. [handelsnaam] heeft niet onderbouwd waarom de staat van het plafond is te wijten aan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] en op grond waarvan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] het plafond moet afwerken. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering daarom af.
Een oplossing voor de verwarmingsproblemen
3.32.
[handelsnaam] heeft dit deel van haar vordering niet onderbouwd. Het is niet duidelijk welke verwarmingsproblemen er zijn en op grond waarvan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] die voor [handelsnaam] moet oplossen. Deze vordering wordt afgewezen.
Installatie van een hordeur
3.33.
[handelsnaam] heeft dit deel van haar vordering niet onderbouwd. Het is niet duidelijk op grond waarvan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] gehouden kan worden tot het installeren van een hordeur. De kantonrechter wijst deze vordering af.
Afgrendeling van de meterkast in de eetruimte
3.34.
[handelsnaam] heeft dit deel van haar vordering onderbouwd met een foto van een onafgewerkte meterkast, kennelijk in de restaurantruimte. [handelsnaam] heeft niet onderbouwd waarom de staat van (de afwerking van) de meterkast is te wijten aan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] en op grond waarvan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] deze meterkast moet afwerken. Deze vordering wordt afgewezen.
Tussenconclusie
3.35.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] moet een doucheruimte en een aansluiting voor de wasmachine voor [handelsnaam] realiseren, omdat de kantonrechter ervan uitgaat dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] dat heeft toegezegd. Voor de overige vorderingen geldt dat [handelsnaam] onvoldoende heeft onderbouwd dat de verantwoordelijkheid voor herstel of verbetering bij [achternaam gedaagden 1 t/m 3] ligt.
Teruggave reservesleutels
3.36.
Volgens [handelsnaam] bestaat er geen verplichting om een reservesleutel van het restaurant aan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] te verstrekken. [handelsnaam] heeft in het verleden een reservesleutel aan [achternaam gedaagden 1 t/m 3] verstrekt en wil die nu terug. Tijdens de mondelinge behandeling is echter gebleken dat de sloten inmiddels zijn vervangen. Dat leidt ertoe dat het belang van [handelsnaam] bij deze vordering ontbreekt. Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter daarom af.
Gebruik elektriciteit en water
3.37.
[handelsnaam] stelt dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] nog steeds elektriciteit via haar aansluiting verbruikt. Het gaat om het verbruik bij de overloop en/of de trap. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist dat zij elektriciteit via de aansluiting van [handelsnaam] verbruikt; er is inmiddels een afzonderlijke aansluiting geïnstalleerd en de overloop en/of de trap zijn daarop aangesloten. [handelsnaam] heeft in het licht van de betwisting door [achternaam gedaagden 1 t/m 3] , onvoldoende onderbouwd dat derden nog gebruik maken van haar elektriciteit. Dat derden gebruik maken van de wateraansluiting van [handelsnaam] , heeft zij geheel niet onderbouwd. Dit deel van de vordering wijst de kantonrechter daarom af.
Conclusie in conventie
3.38.
De kantonrechter veroordeelt [achternaam gedaagden 1 t/m 3] tot betaling van € 485,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] moet ook een doucheruimte en een wasmachineaansluiting realiseren. De vorderingen van [handelsnaam] worden voor het overige afgewezen, omdat die onvoldoende zijn onderbouwd dan wel omdat het belang van [handelsnaam] daarbij ontbreekt. Voor benoeming van een deskundige om toe te zien op het herstel/de renovatie ziet de kantonrechter gelet op het voorgaande geen aanleiding.
Proceskosten
3.39.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
De huurachterstand
3.40.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt dat er sprake is van een huurachterstand ter hoogte van € 4.200,- en zij baseert dat op het volgende. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is vastgelegd dat de huurprijs per 1 juni 2020 € 2.000,- per maand bedraagt. In artikel 4.9 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat vanaf het moment dat de renovatie van de bovenverdieping is voltooid een huurprijs van € 1.650,- per maand verschuldigd is. Per 1 januari 2021 betaalt [handelsnaam] de lagere huurprijs van € 1.650,- terwijl de renovatie van de bovenverdieping pas per 3 januari 2022 is voltooid. [handelsnaam] heeft daardoor een jaar lang te weinig huur betaald, aldus [achternaam gedaagden 1 t/m 3] .
3.41.
[handelsnaam] betwist de huurachterstand. Zij stelt daarbij dat bij de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst in 2020 door [achternaam gedaagden 1 t/m 3] kenbaar is gemaakt dat de renovatie eind 2020 zou zijn voltooid. Dat was niet het geval. Desondanks heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat [handelsnaam] vanaf 1 januari 2021 de lagere huur mocht betalen, aldus [handelsnaam] . [achternaam gedaagden 1 t/m 3] betwist dat zij dit voorstel heeft gedaan.
3.42.
De kantonrechter gaat er echter wel van uit dat [handelsnaam] met instemming van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] de lagere huur heeft betaald. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft de maandelijkse betalingen tot deze procedure zonder protest geaccepteerd. Zij heeft [handelsnaam] niet eerder aangesproken. De renovatie was eind 2020 nog niet afgerond, maar [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het ook volgens haar planning (zoals die bestond ten tijde van het aangaan de van de huurovereenkomst en op basis waarvan de bepaling over de verlaging van de huurprijs is ingegeven) de bedoeling was om de renovatie pas per 3 januari 2022 af te ronden. Dat de planning die [handelsnaam] medio 2020 is voorgehouden, is uitgelopen kan inmiddels – nadat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] een jaar lang de lagere huur heeft geaccepteerd – [handelsnaam] niet worden tegengeworpen. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] daarom af. Dat leidt er ook toe dat de vordering tot betaling van de contractuele boete vanwege de huurachterstand ter hoogte van € 98.000,- niet toewijsbaar is.
Ontbinding van de huurovereenkomst
3.43.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert ook dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [handelsnaam] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen. In de eerste plaats omdat [handelsnaam] volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] te weinig huur heeft betaald, maar gelet op de overwegingen over die huurachterstand komt die gestelde tekortkoming als grondslag te vervallen. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt daarnaast dat [handelsnaam] zich niet aan haar onderhoudsverplichtingen houdt: zij onderhoudt de afzuiginstallatie niet, met alle gevolgen van dien. [handelsnaam] vergoedt de door haar aan het gehuurde aangebrachte schade niet, weigert aan haar verzekeringsplicht te voldoen en om onderhoud uit te voeren aan de elektrische installatie, aldus [achternaam gedaagden 1 t/m 3] . [handelsnaam] gebruikt daarnaast het gehuurde in strijd met de bestemming door haar werknemer in het gehuurde te laten overnachten en zij weigerde haar medewerking aan de renovatie. [handelsnaam] komt haar toezeggingen over de renovatie niet na en weigert contractuele boetes en kostenvergoedingen te betalen. [handelsnaam] schiet volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] structureel en herhaaldelijk tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [handelsnaam] betwist al deze aantijgingen en betwist dat zij geen goede huurder zou zijn.
3.44.
De kantonrechter overweegt dat een groot aantal van de punten die [achternaam gedaagden 1 t/m 3] noemt als grondslag voor de ontbinding, punten van discussie zijn in deze procedure die veelal neerkomen op de vraag wie er verantwoordelijk is voor bepaalde zaken en verrichtingen, zoals de onderhoudsverplichtingen van de afzuiginstallatie en de elektrische installatie. Ook de verplichtingen over en weer met betrekking tot de renovatie is een punt van geschil. Dat dit uitsluitend aan [handelsnaam] te wijten is volgt de kantonrechter niet. Dat [handelsnaam] de contractuele boetes niet heeft betaald, kan haar bovendien niet worden tegengeworpen: die is zij niet verschuldigd. [handelsnaam] heeft verder onweersproken gesteld dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] ervan wist dat haar kok een aantal keren in het gehuurde heeft overnacht. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft evenmin weersproken dat [handelsnaam] het gehuurde niet als woning gebruikt.
3.45.
In het licht van deze overwegingen komt de kantonrechter tot de conclusie dat [handelsnaam] weliswaar blijkt te zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, maar dat deze tekortkomingen zijn vanwege de discussies tussen partijen van onvoldoende betekenis om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Daarom laat de kantonrechter de huurovereenkomst ongewijzigd in stand en wordt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen.
Aansprakelijkheid schade aan kunststofkozijn
3.46.
Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft [handelsnaam] een hor geplaatst door die rechtstreeks in een kunststof kozijn te schroeven. Volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft dat geleid tot schade aan het kozijn en daarom vordert zij een verklaring voor recht dat [handelsnaam] aansprakelijk is voor de schade aan het kunststof kozijn. [handelsnaam] betwist dat zij schade heeft veroorzaakt. De kantonrechter is van oordeel dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] dit deel van haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd: het is niet duidelijk om welk kunststofkozijn het gaat en hoe en in welke mate die is beschadigd. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Vergoeding vanwege beschadiging cv-ketel
3.47.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert een vergoeding voor de schade die zij stelt te hebben geleden doordat [handelsnaam] de cv-ketel onherstelbaar heeft beschadigd. [handelsnaam] heeft volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] bij het bijvullen van de cv-ketel de druk te hoog laten oplopen, waardoor de cv-ketel is gaan overstromen. Er is een lekkage ontstaan in de cv-ketel en de elektronica daarvan is onherstelbaar beschadigd geraakt. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt dat zij de ketel in 2017 heeft laten installeren en dat die door toedoen van [handelsnaam] acht jaar eerder dan gemiddeld (volgens [achternaam gedaagden 1 t/m 3] is de gemiddelde levensduur 12-15 jaar) is vervangen. De vergoeding die [achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert bedraagt € 1.060,- en is gebaseerd op de resterende waarde (2/3 van € 1.590,-) van de cv-ketel.
3.48.
[handelsnaam] betwist dat de cv-ketel in 2017 is geplaatst, de kantonrechter begrijpt daaruit dat [handelsnaam] de berekening van de schadevergoeding ter discussie stelt. [handelsnaam] stelt daarnaast dat bij het installeren van de cv-ketel de aansluiting niet goed is dichtgemaakt en dat het die aansluiting was die lekte.
3.49.
De kantonrechter is van oordeel dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] onvoldoende heeft onderbouwd dat er door toedoen van [handelsnaam] schade is ontstaan. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft evenmin het door haar gevorderde schadebedrag voldoende onderbouwd. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Verbod tot overnachten
3.50.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert een verbod tot overnachten in het gehuurde. Het restaurant is al enige tijd gesloten. Niet is gebleken dat [handelsnaam] of haar werknemers thans overnachten in het gehuurde. Het belang van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] bij deze vordering is door haar ook overigens onvoldoende onderbouwd; de enkele omstandigheid dat het gehuurde geen woonbestemming heeft, is onvoldoende. Daarom wijst de kantonrechter de vordering af.
Voorwaardelijke vordering: de kosten voor het vervangen van de afzuiginstallatie
3.51.
De kantonrechter verwijst naar hetgeen is overwogen onder 3.19 van dit vonnis.
Voorwaardelijke vordering: onderhoud van de elektrische installatie
3.52.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] stelt dat [handelsnaam] op grond van de huurovereenkomst aansprakelijk is voor het onderhoud van en reparaties aan de elektrische installatie. Zowel de verzekeraar van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] als de verzekeraar van [handelsnaam] hebben aangegeven dat de huidige staat van de elektrische installatie van het gehuurde onvoldoende is. [achternaam gedaagden 1 t/m 3] vordert dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot zodanig onderhoud en/of reparaties aan de elektrische installatie dat die voldoet aan de eisen die de verzekeraar stelt.
3.53.
[handelsnaam] heeft niet betwist dat de elektrische installatie op dit moment niet voldoet aan de eisen voor de verzekering. Volgens [handelsnaam] is de elektrische installatie niet op orde als gevolg van de renovatie. Zij heeft dit standpunt echter niet nader onderbouwd. [handelsnaam] kan daarom niet worden ontslagen van haar verplichting om de elektrische installatie te onderhouden en te laten repareren. Die verplichting volgt uit het eerder geciteerde artikel 13.5 van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst daarom dit deel van de vordering van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] toe, met een termijn van drie maanden en onder oplegging van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-.
Conclusie in reconventie
3.54.
De huurovereenkomst tussen partijen blijft ongewijzigd in stand. Er is geen sprake van een huurachterstand. De reconventionele vorderingen van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] worden afgewezen, met uitzondering van de vordering met betrekking tot de elektrische installatie.
Proceskosten
3.55.
[achternaam gedaagden 1 t/m 3] heeft gevorderd dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot betaling van de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten op grond van artikel 14.7 van de huurovereenkomst. De proceskosten zouden in dat geval nader bij staat moeten worden opgemaakt.
3.56.
Partijen hebben echter ook in reconventie beiden gedeeltelijk ongelijk gekregen. De vordering van [handelsnaam] tot ontbinding van de overeenkomst wordt afgewezen. Ook de vordering tot nakoming wordt (grotendeels) afgewezen. De kantonrechter zal de proceskosten daarom tussen partijen compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. De kantonrechter acht het niet redelijk om in dit geval [handelsnaam] daarnaast alsnog te veroordelen tot betaling van de werkelijke proceskosten op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [achternaam gedaagden 1 t/m 3] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de anderen tot de hoogte van die betaling zijn bevrijd om aan [handelsnaam] te betalen € 485,- met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 13 april 2022 tot de voldoening,
4.2.
gebiedt [achternaam gedaagden 1 t/m 3] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een nakomt, de anderen tot nakoming zijn bevrijd, tot het voor rekening van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] aanbrengen van een douche die voldoet aan de door de autoriteiten en/of verzekeraar gestelde eisen, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag of gedeelte daarvan dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van € 5.000,-,
4.3.
gebiedt [achternaam gedaagden 1 t/m 3] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een nakomt, de anderen tot nakoming zijn bevrijd, tot het voor rekening van [achternaam gedaagden 1 t/m 3] realiseren van een aansluiting voor de wasmachine in het gehuurde, binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag of gedeelte daarvan dat [achternaam gedaagden 1 t/m 3] niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van € 2.500,-,
4.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
4.7.
veroordeelt [handelsnaam] tot het zodanig onderhouden en repareren van de elektrische installatie van het gehuurde dat de installatie voldoet aan de eisen die de verzekeraar hieraan stelt, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag of gedeelte daarvan dat [handelsnaam] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,-,
4.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op
30 november 2022.