ECLI:NL:RBMNE:2022:5584

• Datum uitspraak: 16 december 2022
• Publicatiedatum: 22 december 2022
• Zaaknummer: UTR 22/1254
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een geschakelde twee-onder-een-kapwoning

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 16 december 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een geschakelde twee-onder-een-kapwoning. Eiser, eigenaar van de woning aan [adres 1] in [woonplaats], had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] vastgestelde waarde van € 2.051.000,- voor het belastingjaar 2021, die was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2020. De heffingsambtenaar had het bezwaar van eiser ongegrond verklaard, waarna eiser beroep instelde. Tijdens de zitting op 5 oktober 2022 werd de zaak behandeld, waarbij eiser werd bijgestaan door zijn echtgenote en de verweerder vertegenwoordigd was door zijn gemachtigden via een Teams-beeldverbinding.

De rechtbank overwoog dat de bewijslast bij de verweerder ligt om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde werd vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij verweerder vier referentiewoningen had geselecteerd. Eiser betwistte de geschiktheid van deze referentiewoningen en voerde aan dat zijn woning niet als een tussenwoning kon worden gekwalificeerd, maar als een geschakelde woning. De rechtbank volgde de uitleg van verweerder en oordeelde dat de referentiewoningen geschikt waren voor de waardebepaling.

Uiteindelijk concludeerde de rechtbank dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog was vastgesteld en dat verweerder voldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de bestreden uitspraak op bezwaar en stelde de waarde van de woning vast op € 1.840.000,-. Tevens droeg de rechtbank verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1254

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Mertens en T. Houkes).

Procesverloop

In de beschikking van 7 mei 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 2.051.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak van 3 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 5 oktober 2022 door middel van een hybride zitting. Eiser is verschenen, samen met zijn echtgenote [A] . Verweerder heeft zich door middel van een Teams-beeldverbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Inleiding

De woning was een in 1996 gebouwde werkplaats en is in de periode 2019 en 2020 verbouwd tot een woning. De woning is gewaardeerd als een geschakelde twee-onder-een kapwoning en heeft een gebruikersoppervlakte van 322 m² en een inhoud van 1258 m³.

De woning is op 20 augustus 2020 ‘gereed’ gemeld.

In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.408.000,-.

Naar aanleiding van het beroep heeft verweerder contact opgenomen met eiser en de waarde van de woning aangepast naar € 1.840.000,-. Eiser is het met deze aangepaste waarde ook niet eens en heeft in de aanvullende beroepsgronden zijn eis gewijzigd en een waarde van € 1.700.000,- voorgesteld.

De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning na het beroep heeft aangepast. Dit betekent dat het beroep tegen de oorspronkelijke waarde gegrond is. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de gewijzigde waarde in stand kan blijven.
Beoordelingskader

6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

7. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

9. Om de waarde van de woning van € 1.840.000,-. te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] :

• [adres 2] , verkocht op 1 april 2019 voor € 1.600.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 20 november 2018 voor € 2.150.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 1.860.000,-;
• [adres 5] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 1.860.000,-.

Zijn de referentiewoningen geschikt?

10. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder vier referentiewoningen geselecteerd die volgens verweerder alle twee-onder-een kapwoningen zijn. Eiser is het er niet mee eens en stelt dat de referentiewoningen vrijstaand zijn en zich bevinden in een omgeving met veel villa’s, terwijl de woning van eiser een tussenwoning is die aan twee zijden is geschakeld. Eiser heeft in dit kader een fotowijzer van de Waarderingskamer overgelegd met de definitie van een tussenwoning. Deze luidt als volgt:

Een tussenwoning is een eengezinswoning waarbij de tussenmuren aan andere panden grenzen en waarbij de woningen ten opzichte van elkaar in een gelijk vlak of lijn liggen. Ook de woning die de hoek vormt van een gesloten bouwblok (twee reeksen woningen zijn verbonden met elkaar) is een tussenwoning.

11. Verweerder heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de woning van eiser niet voldoet aan deze definitie omdat de woning niet in een gelijk vlak of lijn ligt ten opzichte van de andere woningen. Eiser betwist dit niet, maar stelt dat de uitzondering van de laatste zin van de definitie op zijn woning van toepassing is, namelijk:
Ook de woning die de hoek vormt van een gesloten bouwblok (twee reeksen woningen zijn verbonden met elkaar) is een tussenwoning.

11. De rechtbank overweegt als volgt. De vraag of de woning van eiser een tussenwoning is, heeft invloed op de vast te stellen waarde. In het algemeen heeft een tussenwoning, bij gelijkblijvende overige omstandigheden, vanwege het verschil in uitstraling een lagere waarde dan een al dan niet geschakelde twee-onder-een kapwoning. Verweerder heeft op de zitting gesteld dat in dit geval bij de woning van eiser het niet gaat om twee reeksen woningen die aan elkaar verbonden zijn. De rechtbank volgt deze uitleg van verweerder. Uit de foto’s in het dossier is te zien dat de woning van eiser aan één zijde aan een andere woning is geschakeld, namelijk aan de zijde van de woning [adres 6] . Aan de andere zijde is de woning niet aan een woning geschakeld. De woning van eiser is dus, niet geschakeld aan twee zijden, zodat de definitie van een tussenwoning van de Waarderingskamer niet op zijn woning van toepassing is. Verder heeft de woning volgens de rechtbank ook niet de uitstraling van een tussenwoning. Nu verweerder terecht heeft gesteld dat de woning van eiser geen tussenwoning is, acht de rechtbank de door verweerder aangedragen referentiewoningen geschikt om de WOZ-waarde te bepalen.
Onderlinge verschillen

11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en zijn woning. Volgens eiser liggen de referentiewoningen in een rustige en groene omgeving met villa’s, terwijl de woning van eiser geen achtertuin heeft en in een eenvoudige omgeving is gelegen naast een groot kantoorgebouw. Eiser stelt dat zijn woning aan twee zijden is omsloten door het parkeerterrein van het kantoorpand van [bedrijf] . Volgens eiser is het kantoorpand 12 meter hoog en is de hoofdingang daarvan gelegen op een afstand van 6 meter vanuit de voortuin van zijn woning. Eiser stelt dat deze hoofdingang voornamelijk wordt gebruikt door medewerkers, bezoekers en leveranciers. Dagelijks komen er ook koeriers, vrachtwagens en vuilniswagens. Gezien deze omstandigheden heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ligging van het kantoorpand naast de woning. Ook liggen naast de woning een afvalcontainersopslag en een fietsenstalling, die ook een waardedrukkend effect hebben.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. Verweerder heeft in dit verband naar voren gebracht dat hij met de ligging rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de grondwaarde. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij vanwege de ligging van een pand een correctie kan toepassen van maximaal 15 tot 20%. Verweerder heeft in dit geval de maximale aftrekpost toegepast door 20% te corrigeren op de grondwaarde. Daarbij heeft verweerder gesteld dat de andere referentiewoningen ook op drukke verkeerspunten liggen en dat sommige woningen zelfs direct aan een weg of een kruising liggen. Zo ligt de woning [adres 3] direct aan een kruising en een toegangspad. De woningen [adres 2] en [adres 4] liggen direct aan een straat zodat deze woningen meer last hebben van verkeersbewegingen. Verder stelt verweerder dat ook [adres 5] last heeft van minder privacy doordat de achtertuin grenst aan twee verschillende bedrijfsgebouwen, waarmee de situatie ter plaatse van de referentiewoningen niet zeer sterk afwijkt van de ligging van de woning. De rechtbank volgt deze uitleg van verweerder en overweegt dat de woning van eiser wat ligging betreft goed vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Verder volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat de overlast die eiser ervaart door het [bedrijf] vergelijkbaar is met de referentiewoningen, die aan drukke verkeerspunten liggen. Daarbij merkt de rechtbank op dat het kantoorgebouw in totaal zes ingangen heeft, zodat niet alle bezoekers door de ingang het dichtst bij de woning van eiser zullen komen. Verder is het [bedrijf] niet hoger gebouwd dan de toegestane hoogte zoals bedoeld in het bestemmingsplan. Bovendien heeft het parkeerterrein van het kantoorgebouw een slagboom en is het parkeerterrein alleen bestemd voor bezoekers en medewerkers. Dit maakt dat het aantal verkeersbewegingen bij de parkeergarage lager is dan bij een woning aan een gemiddelde openbare weg. Gelet hierop heeft verweerder met een aftrek van 20% van de grondwaarde voldoende rekening gehouden met de overlast die eiser ervaart door het kantoorgebouw.
Conclusie

11. De rechtbank is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat verweerder de waarde van de woning van € 1.840.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Zoals overwogen in rechtsoverweging 5 is het beroep gegrond. Dat betekent dat verweerder het griffierecht aan eiser zal moeten vergoeden. De rechtbank acht het beroep voor zover het ziet op de gewijzigde waarde ongegrond en ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien door de waarde, conform het gewijzigde standpunt van verweerder, vast te stellen op € 1.840.000,-.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 3 juni 2021;

- stelt de waarde van de woning vast op € 1.840.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.