ECLI:NL:RBMNE:2022:5582

• Datum uitspraak: 16 december 2022
• Publicatiedatum: 22 december 2022
• Zaaknummer: UTR 22/1135
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak; waarde vastgesteld op basis van vergelijkingsmethode

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 16 december 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, vertegenwoordigd door R. Taibi, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap, die de waarde van de woning had vastgesteld op € 314.000,- per 1 januari 2020. Eiser betwistte deze waarde en stelde dat de woning in de vrije verkoop niet dat bedrag zou hebben opgebracht, en vroeg om een lagere waarde van € 290.000,-. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk had gemaakt door middel van een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in dezelfde buurt. De rechtbank concludeerde dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen in type woning, bouwjaar en onderhoudstoestand. Eiser's argumenten werden verworpen, en de rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, wat betekent dat eiser geen gelijk kreeg en geen griffierecht of proceskostenvergoeding ontving.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1135

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: R. Taibi),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 314.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak van 9 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 5 oktober 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1933 gebouwde bovenwoning en heeft een gebruikersoppervlakte van 63 m².

In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 290.000,-.
Beoordelingskader Wet WOZ

2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie andere woningen in [woonplaats] :

• [adres 2] , verkocht op 24 juni 2020 voor € 401.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 3 september 2020 voor € 375.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 15 december 2020 voor € 350.000,-.

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser is van mening dat op of rond de waardepeildatum de woning in de vrije verkoop beslist niet het bedrag van de WOZ-waarde zou hebben opgebracht. Eiser verzoekt om een transparante berekening te overleggen ter onderbouwing van de WOZ-waarde.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 314.000,- niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat alle drie referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde woonwijk liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft type, uitstraling en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Voor zover eiser een beroep doet op een gebrek aan een transparante berekening overweegt de rechtbank dat verweerder aan de hand van het verweerschrift en de taxatiematrix inzichtelijk en duidelijk een onderbouwing heeft gegeven van de WOZ-waarde van de woning zodat de beroepsgrond van eiser niet kan slagen.

8. Wat eiser verder in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onderlinge verschillen

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in type woning, bouwjaar, perceeloppervlak, woninginhoud en ligging ten opzichte van de woning van eiser.

10. De rechtbank volgt dit standpunt van eiser niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Uit de taxatiematrix volgt dat alle referentiewoningen en de woning van eiser in dezelfde buurt liggen en dus qua ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Verder blijkt ook dat de referentiewoningen een vergelijkbare bouwkwaliteit (voldoende) hebben. Wat betreft de kleine verschillen in gebruikersoppervlakte en onderhoudstoestand heeft verweerder in de taxatiematrix onder de kopjes ‘waarde-opbouw’ en ‘waarde-eliminatie’ daar voldoende rekening mee gehouden. Dit is ook terug te zien in de prijs per m² van de woning van eiser, die lager uitvalt dan de prijs per m² van de referentiewoningen. Gelet hierop ziet de rechtbank dan ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat sprake is van verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden, waardoor de WOZ-waarde te hoog zou zijn vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig onderhoud

11. Eiser meent verder dat de onderhoudstoestand van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 slecht was. Volgens eiser blijkt uit de overgelegde foto’s voldoende dat sprake is van scheurvormingen en schimmelvormingen.

12. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de scheurvorming is onderzocht en dat is gebleken dat het onderhoudstoestand van de woning op ‘voldoende’ is gewaardeerd. Volgens verweerder geven de overgelegde foto’s geen aanleiding om het onderhoudstoestand lager te waarderen en ook al zou rekening worden gehouden met een lagere onderhoudstoestand, dan vormt dat voor verweerder geen aanleiding voor een extra aftrek op de beschikte waarde. De waardering ‘voldoende’ betekent volgens verweerder dat het onderhoud niet op peil is, maar dat het onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk is. De rechtbank volgt deze uitleg van verweerder en overweegt dat de overgelegde foto’s geen aanleiding geven om het onderhoudsniveau lager te waarderen. Bovendien heeft eiser zowel in beroep als op de zitting de ernst van de scheurvorming niet onderbouwd met bewijsstukken. De rechtbank acht het daarom niet aannemelijk dat voor de scheurvorming een lagere waarde moet worden toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

14. Omdat verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank niet meer toe aan de bespreking van de door eiser aangedragen referentiewoningen.

15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.