ECLI:NL:RBMNE:2022:5474

• Datum uitspraak: 11 november 2022
• Publicatiedatum: 19 december 2022
• Zaaknummer: UTR 22/1051
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woning aan de hand van vergelijkingsmethode en taxatiematrix

In deze bestuursrechtelijke zaak staat de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning centraal. Verweerder heeft de waarde van de woning aan de [adres] vastgesteld op €525.000,- per 1 januari 2020. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van €480.000,- voor, onderbouwd met referentiewoningen en argumenten over gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand en ligging.

De rechtbank weegt de bewijslast en stelt vast dat verweerder de waarde met de vergelijkingsmethode heeft bepaald, gebruikmakend van een taxatiematrix met vergelijkbare woningen. De door eiser aangevoerde afwijkingen in gebruiksoppervlakte worden niet aannemelijk geacht, mede omdat verweerder de oppervlakte op basis van bouwtekeningen heeft vastgesteld. Ook de onderhoudstoestand is door verweerder adequaat beoordeeld als 'voldoende', waarbij de rechtbank het standpunt van verweerder volgt dat geen vervanging op korte termijn noodzakelijk is.

Ten aanzien van de referentiewoningen wijst de rechtbank het betoog van eiser af. Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht waarom de door eiser aangedragen woningen minder geschikt zijn als referentie. De ligging aan een drukke weg is volgens de rechtbank voldoende verdisconteerd in de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank concludeert dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld en verklaart het beroep van eiser ongegrond.

Uitkomst: Het beroep van eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1051

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: R. Taibi),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: B. Boersma).

Inleiding

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 525.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak van 29 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 15 september 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Beoordeling door de rechtbank.

Inleiding

De woning is een in 1960 gebouwde eindwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 155 m² en een kaveloppervlakte van 208 m².

In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 480.000,-.
Beoordelingskader

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Objectkenmerken

BAG-oppervlakte

6. In geschil is de gebruiksoppervlakte van de woning. Eiser heeft op zitting toegelicht dat verweerder de onjuiste gebruiksoppervlakte voor de woning heeft gehanteerd. Volgens eiser blijkt uit het taxatieverslag een gebruiksoppervlakte van 114 m² terwijl uit de BAG-gegevens blijkt dat de gebruikersoppervlakte van de woning 75 m² is. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de oppervlaktemaat van de woning in de overgelegde taxatiematrix is berekend aan de hand van bouwtekeningen. Eiser heeft dat niet betwist. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van de oppervlaktemaat van verweerder te twijfelen, omdat eisers betwisting niet op diezelfde bouwtekening berust. De afwijkende oppervlaktemaat in de BAG-registratie geeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van verweerders berekening. De reden daarvoor is dat onbekend is op welke informatie deze registraties van de oppervlaktemaat is gebaseerd en of deze nog actueel is. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor verweerder om de BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerdheid voorzieningen en achterstallig onderhoud

7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de keuken en de badkamer. Ook stelt eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de schimmelvorming, de gedateerde kozijnen, de scheurvormingen in de woning en het matige buitenschilderwerk. Om dit te onderbouwen heeft eiser foto’s overgelegd.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van de woning op ‘voldoende’ heeft gewaardeerd. Dit betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar dat vervanging op korte termijn niet noodzakelijk is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met hetgeen eiser stelt voldoende rekening is gehouden. Daarbij is van belang dat de taxateur een inpandige opname heeft verricht waaruit blijkt dat de scheurvormingen al meer dan tien jaar aanwezig zijn. Verweerder heeft aan de hand hiervan gesteld dat vervanging op korte termijn niet noodzakelijk is. De rechtbank volgt dit standpunt. Eiser heeft op zitting ook niet gemotiveerd weersproken dat de score van het onderhoud en de voorzieningen te hoog zijn gewaardeerd. Hij heeft alleen ongemotiveerd gesteld dat de toestand van de woning niet voldoet aan de eisen van deze tijd, maar de overgelegde foto’s wijzen daar niet op. De beroepsgrond slaagt niet.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] :

[adres 2] , verkocht op 20 september 2019 voor € 461.000,-;

[adres 3] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 802.000,-:

[adres 4] , verkocht op 29 juli 2019 voor € 464.000,-.

10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Volgens eiser vergelijkt verweerder de woning met bovenstaande referentiewoningen die qua gebruiksoppervlakte groter zijn en voor minder zijn verkocht.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Ligging

12. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan de drukke weg. De weg veroorzaakt geluids- en stankoverlast welke een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] dezelfde ligging hebben als de woning van eiser en dat de referentiewoning [adres 3] ook aan een drukke straat ligt. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De ligging van de woning is verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een extra correctie had moeten toepassen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woningen

13. Eiser stelt dat op basis van de taxatiematrix het niet mogelijk is om de WOZ-waarde van de woning te herleiden. Volgens eiser sluiten de door hem aangedragen woningen beter aan bij de woning. Eiser verwijst daartoe naar de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .

De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet en ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de gekozen referentiewoningen door verweerder niet bruikbaar of niet de best vergelijkbare woningen zijn. Op de zitting heeft verweerder gemotiveerd gesteld dat de aangedragen woningen van eiser minder geschikt zijn. Ten aanzien van de [adres 6] heeft verweerder toegelicht dat deze niet bestaat en dat dit de woning [adres 2] is die verweerder ook in de taxatiematrix heeft gebruikt. Voor de woning [adres 7] heeft verweerder gesteld dat deze qua ligging minder geschikt is omdat deze woning aan de andere kant van de straat ligt en die ligging minder is. Verweerder heeft verder gesteld dat [adres 7] als samenstel is verkocht en dat de verkoopprijs daarom minder goed analyseerbaar is. Ook ten aanzien van de [adres 5] heeft verweerder gesteld dat deze te ver van de waardepeildatum is verkocht. Bovendien is deze woning in een slechtere staat verkocht dan de staat van eisers woning waardoor het een minder geschikte woning is. Verweerder heeft verder toegelicht dat de analyse van de verkoopwaarde van deze woningen tot een hogere prijs per m² (€ 2496,-) leidt dan de huidige waarde van de woning (€ 2245,- per m²). Eiser heeft dat op zitting niet gemotiveerd weersproken en daarmee is niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Gelet op de uitleg van verweerder en op de omstandigheid dat eiser zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd bestaat er geen aanleiding voor een ander oordeel en gaat de rechtbank voorbij aan de door hem aangedragen woningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 november 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.