ECLI:NL:RBMNE:2022:5408

• Datum uitspraak: 7 december 2022
• Publicatiedatum: 15 december 2022
• Zaaknummer: 9689375 UC EXPL 22-1200
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderhoud en renovatie van speeltuintje tussen huurders en sociale verhuurder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, hebben de huurders, aangeduid als [eiseres sub 1] c.s., een vordering ingesteld tegen de sociale verhuurder, Stichting Mitros, met betrekking tot de renovatie van een speeltuintje dat behoort bij hun huurwoning. De huurders hebben gesteld dat Mitros toezeggingen heeft gedaan over het opknappen van het speeltuintje, maar dat deze niet zijn nagekomen. De procedure begon met een dagvaarding op 4 februari 2022, waarna verschillende schriftelijke stukken zijn ingediend door beide partijen. De huurders hebben onder andere een schets en offertes voor nieuwe speeltoestellen ingediend, maar Mitros heeft betwist dat zij zich verplicht heeft om deze specifieke toestellen te plaatsen.

De kantonrechter heeft op 7 december 2022 vonnis gewezen en de vorderingen van de huurders afgewezen. De rechter oordeelde dat niet is komen vast te staan dat Mitros zich verplicht heeft om de door de huurders gewenste speeltoestellen te plaatsen. De gemaakte afspraken met de Klachtencommissie werden niet als bindend beschouwd, en de rechter benadrukte dat de huurders niet het recht hebben om te bepalen welke speeltoestellen worden aangeschaft. Ook de vordering tot het plaatsen van grotere prullenbakken en bankjes werd afgewezen, omdat niet is aangetoond dat Mitros zich hiertoe had verplicht. De proceskosten werden toegewezen aan Mitros, en de uitspraak werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9689375 UC EXPL 22-1200 aw/1370

Vonnis van 7 december 2022

inzake

1. [eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats]

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder samen ook te noemen: [eiseres sub 1] c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

eisende partijen,

gemachtigde: mr. J. van Andel,

tegen:

de stichting

Stichting Mitros ,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Mitros,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F.S.P. van der Wal.

1. De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding is op 4 februari 2022 bij Mitros bezorgd,
• de 12 producties behorend bij de dagvaarding heeft [eiseres sub 1] c.s. bij akte van 16 februari 2022 nagezonden,
• Mitros heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft 6 producties bijgevoegd,
• daarna heeft [eiseres sub 1] c.s. schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek). Zij heeft de producties 13 t/m 23 bijgevoegd,
• tot slot heeft Mitros schriftelijk gereageerd (conclusie van dupliek),
• de kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat op 7 december 2022 vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

[eiseres sub 1] c.s. huurt van Mitros de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een complex van in totaal 39 woningen. Mitros was in 2021 eigenaar van (de appartementsrechten van) 36 woningen in het complex. Mitros verhuurt die woningen. Het betreft sociale huur. In 2021 waren de overige 3 woningen koopwoningen, die door hun eigenaren werden en worden bewoond. Mitros en de eigenaren van de (appartementsrechten van de) 3 koopwoningen zijn allen lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

2.2.

Bij het complex hoort een gezamenlijke binnentuin, die als speeltuintje gebruikt kan worden (hierna: het speeltuintje). Het onderhoud en beheer van die binnentuin inclusief speeltuintje is voor rekening van de VvE. Zij heeft dat onderhoud en beheer uitbesteed aan een derde partij, namelijk de heer [A] van [onderneming 1] (hierna: de beheerder van de VvE). [eiseres sub 1] c.s. betaalt aan Mitros voor het onderhoud van de binnentuin € 8,50 per maand (per 17 december 2018, de aanvang van de huur).

2.3.

Begin 2020 heeft [eiseres sub 1] c.s. bij Mitros en de beheerder van de VvE aangekaart dat het speeltuintje grote mankementen heeft en opgeknapt zou moeten worden. [eiseres sub 1] c.s. heeft in dat gesprek te kennen gegeven dat zij graag wil bijdragen aan de renovatie van het speeltuintje en dat zij bereid is e.e.a. met de overige huurders/bewoners te bespreken en een voorstel te doen voor het opknappen en herinrichten van het speeltuintje naar de wensen van de huurders/bewoners.

2.4.

Op 17 augustus 2020 heeft [eiseres sub 1] c.s. zich gewend tot de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio [.] (de Klachtencommissie), met klachten over de onderhouds- en veiligheidssituatie van het speeltuintje. De Klachtencommissie heeft de zaak aangehouden en de klacht doorgestuurd naar Mitros, omdat de klacht niet eerst bij Mitros was ingediend. Vervolgens hebben partijen diverse keren met elkaar gesproken.

2.5.

[eiseres sub 1] c.s. heeft per e-mail van 31 oktober 2020 aan de beheerder van de VvE een schets toegestuurd van de speeltoestellen die de huurders/bewoners volgens haar graag geplaatst zouden willen zien, namelijk een glijbaan, ter vervanging van het aanwezige, verouderde exemplaar, en een zogenoemde vogelnestschommel. Als ondergrond voor de speeltoestellen heeft zij op de schets aangegeven: rubberen tegels of houten takjes.

2.6.

Op 27 januari 2021 heeft [eiseres sub 1] c.s. de Klachtencommissie gevraagd haar klacht verder te behandelen. De Klachtencommissie heeft beide partijen telefonisch gesproken en daarna de tussen partijen gemaakte afspraken schriftelijk vastgelegd op 11 mei 2021 en aan partijen toegestuurd. Die afspraken luiden volgens de Klachtencommissie (productie 7 van [eiseres sub 1] c.s.):

“1. Mitros zal alle huurders (36) die betrokken zijn bij het speelpleintje benaderen met het voorstel voor renovatie van het speelpleintje.

2. Mitros zal de VvE, althans de beheerder van de VvE, benaderen met een voorstel voor renovatie en voorleggen of de VvE bereid is bij te dragen in de renovatie. Mitros biedt de VvE aan om de kosten zo nodig voor te financieren.

3. Mitros zal hier mee niet wachten tot de zomer maar dit met voortvarendheid oppakken.

4. Mitros verricht intussen onverminderd al het noodzakelijk onderhoud.

5. Huurster stemt er mee in om de klachtbehandeling in afwachting van de voortgang aan te houden tot medio juni 2021.”

2.7.

Op 10 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. de onder 2.5. genoemde schets met een offerte aan Mitros per e-mail toegestuurd (productie 5 van [eiseres sub 1] c.s.). Hij schrijft, voor zover hier van belang:

“Dank voor uw mail van 3 juni 2021. U zegt daarin dat het speeltoestel deze zomer zal worden vervangen door ene soortgelijk speeltoestel en ook dat er een vogelnestschommel zal worden geplaatst.

(…)

Ik mail u hierbij door de schets en de offerte van de speeltoestellen (uitgezocht door de buurtbewoners) en verneem graag van u of de toestellen die u zegt te zullen gaan laten plaatsen overeenkomstig deze toestellen zijn. De buurtbewoners willen graag dat de glijbaan geschikt is voor peuters en tieners.

Graag verneem ik op korte termijn van u.”

2.8.

Daarop heeft Mitros als volgt gereageerd op 18 juni 2021, voor zover hier van belang (productie 6 van [eiseres sub 1] c.s.):

“Dank u voor mail van 10 juni.

Er zijn afspraken gemaakt met de Klachtencommissie op 20 april 2021, ook akkoord bevonden door uw cliënt.

Mitros houdt zich aan de afspraken met de Klachtencommissie en heeft het vervangen van het toestel ruimschoots versneld (staat al in bestelling). Met daarbij nog een royale tegemoetkoming van een extra toestel, een ‘vogelnestschommel’. (…)”

2.9.

Op 21 juni 2021 heeft [eiseres sub 1] c.s. aan de Klachtencommissie bericht dat Mitros zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden. Daarop heeft de Klachtencommissie beide partijen uitgenodigd voor een bijeenkomst op 25 augustus 2021 op het kantoor van Mitros in [plaats] .

2.10.

De Klachtencommissie heeft de op 25 augustus 2021 gemaakte afspraken aan [eiseres sub 1] c.s. bevestigd bij brief van 6 september 2021 (productie 12 van [eiseres sub 1] c.s.). Zij schrijft onder meer:

“ Bijeenkomst klachtencommissie

Bij de bijeenkomst op 25 augustus hebben wij de voortgang van de renovatieplannen besproken. U was hierbij aanwezig met uw zoon en uw advocaat, meneer J. van Andel. Mitros werd vertegenwoordigd door mevrouw [B] ( [functie 1] ) en mevrouw [C] ( [functie 2] ).

We hebben de klacht uitgebreid besproken. Mevrouw [B] heeft aangegeven dat er met de VvE overeenstemming is over het plaatsen van 2 nieuwe speeltoestellen, een zogenaamde diabolo en een huisje met glijbaan. Deze worden in september in opdracht van de VvE geplaatst. Alle huurders krijgen hier een brief over. Mitros zal de VvE aansturen om het heuveltje opnieuw te bestraten. Er is een externe beheerder van de VvE. Mitros heeft 36 van de 39 stemmen in de VvE.

U vraagt tenslotte nog om plaatsing van een prullenbak en om een veilige ondergrond rond de speeltoestellen, bijvoorbeeld rubber matten. Alle partijen vonden het een goed idee om voor dit soort zaken een tuincommissie op te richten.

Afspraken

We hebben de volgende afspraken gemaakt:

Mitros laat via de VvE in september 2 nieuwe speeltoestellen plaatsen.

Mitros stuurt de (beheerder van de) VvE aan voor het verrichten van onderhoud, zoals het herstel van straatwerk (heuveltje).

U neemt het initiatief om een tuincommissie op te richten. Van de zijde van Mitros is mevrouw [B] de contactpersoon.

U heeft laten weten dat de klacht met deze afspraken naar tevredenheid is afgehandeld.”

2.11.

Op 6 september 2021 is een medewerker van [onderneming 2] B.V., het bedrijf waar de VvE de glijbaan en vogelnestschommel had gekocht, naar het speeltuintje gekomen om de nieuwe speeltoestellen te plaatsen. Op het moment dat die medewerker de glijbaan wilde plaatsen heeft [eiseres sub 1] c.s. daartegen geprotesteerd omdat de glijbaan volgens haar te klein was en niet voldeed aan de wensen van de huurders/bewoners. Daarop heeft de medewerker van [onderneming 2] B.V. besloten om de werkzaamheden te staken om het conflict niet te laten escaleren en heeft hij de speeltoestellen weer meegenomen.

2.12.

De prijs van de gekochte glijbaan bedraagt € 4.829,11 inclusief btw. Mitros heeft aan de VvE toegezegd dat bedrag te zullen voorschieten. Mitros heeft aan [onderneming 2] B.V. gevraagd of de glijbaan nog kan worden geruild voor een groter exemplaar. [onderneming 2] B.V. heeft per e-mail van 26 oktober 2021 te kennen gegeven aan Mitros dat dit niet kan, althans niet zonder significante meerkosten.

2.13.

De twee door de VvE aangeschafte speeltoestellen zijn niet geplaatst in het speeltuintje. Ze staan nog steeds in het magazijn van [onderneming 2] B.V.

3. De vorderingen en het verweer

3.1.

[eiseres sub 1] c.s. vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Mitros zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis de werkzaamheden te laten verrichten die ertoe leiden dat de speeltoestellen zoals door [eiseres sub 1] c.s. als productie 4 in het geding gebracht, uiterlijk in de maand waarin de kantonrechter vonnis wijst op het terrein van het speeltuintje geplaatst zullen zijn, alsook Mitros te veroordelen om de plaatsing alleen te laten plaatsvinden in overleg met en na goedkeuring van [eiseres sub 1] c.s.;

Mitros zal veroordelen om uiterlijk in de maand waarin de kantonrechter vonnis wijst de nieuwe, grotere prullenbakken en twee RVS-bankjes op het speeltuintje te laten plaatsen op haar kosten;

aan de veroordelingen onder a) en b) een dwangsom zal verbinden van € 1.000,00 per dag;

Mitros zal veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres sub 1] c.s. legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij op 25 augustus 2021 in de procedure bij de Klachtencommissie met Mitros afspraken heeft gemaakt over het opknappen van het speeltuintje volgens de wensen van de huurders/bewoners. Mitros komt volgens haar die afspraken niet na. Ook baseert zij haar vordering op toezeggingen die Mitros vóór 25 augustus 2021 al heeft gedaan over de renovatie van het speeltuintje.

3.3.

Mitros betwist dat zij de bij de Klachtencommissie gemaakte afspraken of gedane toezeggingen niet nakomt. Dat de nieuwe speeltoestellen nog steeds niet zijn geplaatst is omdat [eiseres sub 1] c.s. dat zelf heeft verhinderd.

3.4.

Op de wederzijdse standpunten van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna bij de beoordeling worden ingegaan.

4. De beoordeling

De beslissing van de kantonrechter

4.1.

De vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. worden afgewezen. Het volgende is daartoe redengevend.

De speeltoestellen (3.1. sub a)

4.1.1.

In rechte is niet komen vast te staan dat Mitros zich ten opzichte van [eiseres sub 1] c.s. heeft verplicht om de twee specifieke speeltoestellen te plaatsen die [eiseres sub 1] c.s. heeft geschetst en waarvan zij offertes heeft opgevraagd (productie 4 van [eiseres sub 1] c.s.).

4.1.2.

De schets waarop [eiseres sub 1] c.s. zich beroept heeft zij op 31 oktober 2020 aan de beheerder van de VvE toegestuurd - en dus niet aan Mitros (zie onder 2.5.). De gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. heeft die schets pas op 10 juni 2021 aan Mitros toegestuurd en heeft daarbij expliciet aan Mitros gevraagd te bevestigen dat Mitros de specifieke speeltoestellen zou laten plaatsen die zijn genoemd in die schets. Uit de reactie van Mitros per e-mail van 28 juni 2021 kan naar het oordeel van de kantonrechter geen bevestiging worden afgeleid (zie onder 2.7. en 2.8.). Op dat moment had de VvE de speeltoestellen kennelijk ook al besteld.

4.1.3.

Uit het verslag van de Klachtencommissie van 11 mei 2021 blijkt dat volgens de Klachtencommissie is afgesproken dat niet [eiseres sub 1] c.s., maar Mitros alle huurders die betrokken zijn bij het speeltuintje zal benaderen met een renovatievoorstel en zij dat renovatievoorstel vervolgens zal voorleggen aan de VvE (zie onder 2.6.). Wat daarvan verder ook zij, ook als Mitros [eiseres sub 1] c.s. de gelegenheid zou hebben gegeven om de wensen van alle huurders/bewoners te inventariseren en met een voorstel te komen en zij dat vervolgens heeft gedaan - Mitros heeft namelijk betwist dat [eiseres sub 1] c.s. die huurders/bewoners vertegenwoordigt en dat dit zo is blijkt ook nergens uit - dan betekent dat nog niet dat Mitros zich daardoor heeft verplicht om dat voorstel uit te gaan voeren. [eiseres sub 1] c.s. heeft dat ook niet van Mitros mogen verwachten, niet alleen omdat Mitros daarvoor de instemming nodig heeft van de overige VvE-leden maar ook omdat haar budget uiteraard niet onbeperkt is. Het gaat bovendien om sociale huurwoningen en Mitros moet mede daarom zorgvuldig omgaan met de beschikbare financiële middelen.

4.1.4.

[eiseres sub 1] c.s. verwijst in haar conclusie van repliek (punt 3, vijfde alinea) expliciet naar de met Mitros gemaakte afspraken op de hoorzitting van de Klachtencommissie op 25 augustus 2021, die mede de grondslag zijn voor haar vordering. Zij verwijst daarbij naar de brief van de Klachtencommissie van 6 september 2021, waarin de op de hoorzitting gemaakte afspraken aan haar zijn bevestigd (zie hiervoor onder 2.10). Uit die brief kan echter niet worden opgemaakt dat (1) is afgesproken dat Mitros de speeltoestellen zou gaan bestellen conform de schets van [eiseres sub 1] c.s. en (2) dat de speeltoestellen daarna na overleg met en instemming van [eiseres sub 1] c.s. geplaatst zullen worden. Die gestelde afspraken worden door Mitros betwist en [eiseres sub 1] c.s. heeft het bestaan van die afspraken door enkel te verwijzen naar de brief van de Klachtencommissie, onvoldoende onderbouwd. In rechte is daarom niet komen vast te staan dat die afspraken zijn gemaakt. Het is ook niet aannemelijk dat die afspraken zo zijn gemaakt omdat, zoals Mitros terecht heeft opgemerkt, Mitros de speeltoestellen ten tijde van de hoorzitting op 25 augustus 2021 al had besteld. Dat dit op de hoorzitting aan de orde is geweest blijkt uit de email van de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. aan mevrouw [B] van Mitros op 1 september 2021, waarin hij schrijft:
“U gaf namens Mitros tijdens deze hoorzitting aan dat er twee toestellen besteld waren” (productie 9 van [eiseres sub 1] c.s.).

4.1.5.

Verder overweegt de kantonrechter dat [eiseres sub 1] c.s. van Mitros inderdaad mag verwachten dat zij voldoende onderhoud pleegt of laat plegen aan de binnentuin en het speeltuintje, waarvoor [eiseres sub 1] c.s. aan Mitros immers maandelijks onderhoudskosten betaalt. Mitros en de VvE hebben gevolg gegeven aan het verzoek van [eiseres sub 1] c.s. om het speeltuintje op te gaan knappen en zij hebben daarbij waarde gehecht aan haar wensen en de wensen van de overige huurders/bewoners. Daarmee zijn zij [eiseres sub 1] c.s. voldoende tegemoet gekomen. [eiseres sub 1] c.s. heeft als huurder niet het recht om te bepalen hoe Mitros en/of de VvE, die gezamenlijk eigenaar zijn van de binnentuin met het speeltuintje, de herinrichting daarna precies gaan vormgeven. Zij kan dus niet bepalen welke speeltoestellen worden aangeschaft en waar of op welke ondergrond deze worden geplaatst en Mitros heeft haar goedkeuring niet nodig. Zij had dan ook niet het recht om het plaatsen van die speeltoestellen te verhinderen, omdat zij vond dat de nieuwe glijbaan te klein was.

4.1.6.

De conclusie is dat de gevorderde veroordeling van Mitros om de twee door [eiseres sub 1] c.s. gewenste speeltoestellen te plaatsen, moet worden afgewezen.

Prullenbakken en RVS-bankjes (3.1. sub b)

4.1.7.

Het is de kantonrechter niet duidelijk geworden waarop [eiseres sub 1] c.s. haar vordering tot het plaatsen door Mitros van grotere prullenbakken en bankjes baseert. Zij verwijst naar gemaakte afspraken bij de Klachtcommissie op 25 augustus 2021, maar blijkens de brief van de Klachtencommissie van 6 september 2021 waarin die afspraken aan haar zijn bevestigd is op de hoorzitting alleen gesproken over het plaatsen van een prullenbak, waarvoor een tuincommissie opgericht zou worden. Daaruit blijkt niet dat Mitros zich ten opzichte van [eiseres sub 1] c.s. heeft verplicht om grotere prullenbakken en bankjes te plaatsen. De door haar gestelde afspraken tussen haar en Mitros omtrent het plaatsen van prullenbakken en bankjes, zijn in rechte niet komen vast te staan. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

Dwangsom (3.1. sub c)

4.1.8.

Omdat de hoofdvorderingen worden afgewezen worden de aan die vorderingen verbonden dwangsommen ook afgewezen.

Proceskosten

4.2.

[eiseres sub 1] c.s. heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten draagt en de proceskosten van Mitros moet betalen. Die proceskosten van Mitros worden tot vandaag begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 200,00).

Uitvoerbaar bij voorraad

4.3.

Mitros heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen [eiseres sub 1] c.s. niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. De proceskostenveroordeling wordt daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, Rv uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.