ECLI:NL:RBMNE:2022:5405

• Datum uitspraak: 7 december 2022
• Publicatiedatum: 15 december 2022
• Zaaknummer: 9916539 UC EXPL 22-3865
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Krepel; F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Conflict tussen huurder en verhuurder over gebruik woning en onrechtmatig handelen door slotenvervanging

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 7 december 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder, [eiser], en zijn huurders, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De zaak betreft een conflict over de huur van een woning, waarbij [eiser] een deel van zijn woning heeft verhuurd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning zouden huren voor een all-inprijs van € 1.100,00 per maand. Echter, de relatie tussen partijen is verstoord geraakt, vooral nadat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de sloten van de woning hebben vervangen, waardoor [eiser] geen toegang meer had tot zijn eigen woning.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onrechtmatig hebben gehandeld door de sloten te vervangen en [eiser] de toegang tot de woning te weigeren. De rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst betrekking heeft op twee kamers met medegebruik van faciliteiten en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich niet als goede huurders hebben gedragen. De kantonrechter heeft hen veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis toegang te verlenen aan [eiser], op straffe van een dwangsom.

Daarnaast heeft de rechter de vordering van [eiser] tot wijziging van de huurprijs op grond van onvoorziene omstandigheden afgewezen, omdat niet is aangetoond dat de stijging van de energiekosten een wijziging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat inhoudt dat de veroordelingen direct moeten worden nageleefd, ongeacht eventuele hoger beroep procedures.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9916539 UC EXPL 22-3865 aw/1370

Vonnis van 7 december 2022 (bij vervroeging)

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. N.A.W.E. Jansen,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gedaagde partijen,

verder samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. B.T. Stalpers.

1. De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding met 9 producties is op 31 mei 2022 bij [gedaagde sub 1] c.s. bezorgd,
• [gedaagde sub 1] c.s. heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Hij heeft 19 producties bijgevoegd,
• [eiser] heeft bij akte zijn eis gewijzigd en de aanvullende producties 10 t/m 13 toegestuurd,
• de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 november 2022. Verschenen zijn de heer [eiser] , vergezeld van zijn gemachtigde mr. N.A.W.E. Jansen en de heer en mevrouw [achternaam gedaagde sub 1] , vergezeld van hun gemachtigde mr. B.T. Stalpers. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Partijen hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen op 21 december 2022, of zoveel eerder als mogelijk is.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning op het adres [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] . Hij heeft daar gewoond aanvankelijk samen met zijn ex-partner. Na het eindigen van die relatie woont hij er nu alleen.

2.2.

[eiser] is samen met zijn ex-partner eigenaar van de woning met twee slaapkamers gelegen op het adres [straat] [nummeraanduiding 2] in [plaats] (hierna te noemen: de woning).

2.3.

[gedaagde sub 1] is een collega van [eiser] . Met ingang van 1 maart 2018 heeft [eiser] een deel van de woning verhuurd aan [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] is daar gaan wonen met [gedaagde sub 2] , zijn echtgenote. Zij hebben inmiddels twee kinderen. Partijen zijn bij aanvang van de huur een all-inprijs overeengekomen van € 1.100,00 per maand. De huidige all-inprijs bedraagt € 1.150,00 per maand.

2.4.

De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. Partijen hebben dat gedaan door een standaardmodel huurcontract in te vullen en te ondertekenen. In artikel 1 van dat door hen ingevulde huurcontract is vermeld:

“Art. 1.

Lid 1: De verhuurder verhuurt met ingang van 01-03-2018 de kamer(s) in de woning

aan: [gedaagde sub 1]

Adres: [straat] [nummeraanduiding 2]

Met:

0 gebruik volledige woning


medegebruik/gebruik eigen balkon 0 medegebruik schuur/berging


medegebruik/gebruik eigen douche/bad 0 medegebruik eigen ………..”


medegebruik/gebruik eigen wc


medegebruik/gebruik eigen keuken


medegebruik tuin

(in plaats van de ingekleurde rondjes in het huurcontract zijn hier vinkjes gebruikt)

2.5.

[eiser] en zijn ex-partner willen de woning, waarvan zij samen eigenaar zijn, verkopen in onverhuurde staat. [eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom gevraagd andere woonruimte te zoeken.

2.6.

De relatie tussen partijen is verstoord geraakt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de sloten van de woning vervangen met als gevolg dat [eiser] geen toegang meer tot de woning heeft.

3. De vorderingen en het verweer

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen ziet op een kamer met medegebruik van faciliteiten aan de [straat] [nummeraanduiding 2] in [plaats] ;

voor recht zal verklaren dat [gedaagde sub 1] c.s. door het vervangen van de sloten en het weigeren om [eiser] toegang te verlenen tot zijn woning onrechtmatig handelt jegens [eiser] en zich niet als goed huurder gedraagt;

[gedaagde sub 1] c.s. zal veroordelen om [eiser] onmiddellijk toegang te verlenen tot zijn woning, de faciliteiten van medegebruik en de garagebox, op straffe van een dwangsom;

[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de schade ontstaan door het onrechtmatig ontnemen van de toegang van [eiser] tot zijn woning, onrechtmatig verrijken van de garagebox en het vervangen van de sloten, nader op te maken bij staat;

voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] c.s. misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden door te weigeren mee te werken aan het toebedelen van de woning door een beroep te doen op de huurbescherming, terwijl hij juist vanwege een bijzondere vertrouwensband de beschikking over het appartement heeft gekregen en volledig op de hoogte was van de huwelijksproblemen van [eiser] ;

de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [gedaagde sub 1] c.s. zal veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ;

op grond van onvoorziene omstandigheden de huurprijs met terugwerkende kracht te wijzigen naar € 1.200,00 per maand, bestaande uit € 973,-- kale huur en € 243,--;

[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn gewijzigde vorderingen – samengevat – ten grondslag dat hij bij het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] al huwelijksproblemen had. Om die reden heeft hij bedongen dat [gedaagde sub 1]
medegebruik van de faciliteiten zou hebben en dat de zolder en de garagebox niet tot het gehuurde behoorden, omdat hij de mogelijkheid achter de hand wilde houden dat hij op nummer [nummeraanduiding 2] kon verblijven. Hij heeft ook daadwerkelijk een aantal keer overnacht op de zolder van nummer [nummeraanduiding 2] , toen de relatie tussen partijen nog goed was. [gedaagde sub 1] c.s. huurt niet de gehele woning, maar slechts twee kamers met medegebruik van faciliteiten en hij heeft dan ook onrechtmatig gehandeld door zonder toestemming van [eiser] de sloten te vervangen. Hij lijdt daardoor schade omdat hij zijn woning en garagebox niet kan gebruiken. Die schade is moeilijk te begroten en moet zich nog (deels) materialiseren. Volgens vaste rechtspraak is echter voldoende voor verwijzing naar de schadestaatprocedure dat “vermoedelijk” schade is opgetreden die voor vergoeding in aanmerking komt. Indien de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt en de ontruiming beveelt, vordert [eiser] dat de kantonrechter de huurprijs zal wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden, namelijk de energiecrisis. [gedaagde sub 1] c.s. betaalt een all-inprijs maar de kosten voor gas en elektra zijn enorm gestegen. [eiser] heeft die stijging van kosten nooit aan [gedaagde sub 1] c.s. in rekening gebracht en daar moet nu verandering in komen, zo stelt [eiser] .

3.3.

[gedaagde sub 1] c.s. voert als verweer aan dat [eiser] feitelijk nooit in de woning heeft gewoond. Bij het opstellen van het huurcontract heeft [eiser] geëist dat hij
medegebruik van faciliteiten zou invullen, anders wilde hij de huurovereenkomst niet aangaan. [gedaagde sub 1] c.s. had met spoed woonruimte nodig en is om die reden met medegebruik akkoord gegaan. Het is echter nooit de bedoeling geweest dat hij de woning zou delen met een andere huurder of met [eiser] . [gedaagde sub 1] c.s. heeft feitelijk altijd alleen, dat wil zeggen met zijn gezin, van de woning gebruik gemaakt. [eiser] heeft daarnaast altijd toestemming aan hem gevraagd en ook gekregen om de woning binnen te komen als dat nodig was. Het klopt dat hij de zolder en de garagebox niet huurt. Hij komt daar ook niet. De zolder is door [eiser] afgesloten met een slot. Hij betwist dat [eiser] daar ooit heeft geslapen. Het klopt dat hij de sloten van de woning en van de deur van de straat naar de tuin heeft vervangen. Hij was daartoe genoodzaakt door de bedreigende houding van [eiser] . De sloten van de garagebox heeft hij niet vervangen. [eiser] probeert een juridische waarheid te creëren die niet strookt met de feiten, in een poging om hem de woning uit te krijgen. Hij vraagt de kantonrechter daarom om de vorderingen van [eiser] af te wijzen en [eiser] te veroordelen in de daadwerkelijk door [gedaagde sub 1] c.s. gemaakte proceskosten bestaande uit € 1.700,00 aan advocaatkosten en € 100,00 nakosten.

4. De beoordeling

Het huurobject

4.1.

Volgens het huurcontract huurt [gedaagde sub 1] c.s. een of meer kamers in de woning. Partijen zijn het er in elk geval over eens dat [gedaagde sub 1] c.s. niet de volledige woning huurt: de zolder behoort volgens beide partijen niet tot het gehuurde. Ook zijn zij het erover eens dat de garagebox niet door [gedaagde sub 1] c.s. is gehuurd. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde sub 1] c.s.
medegebruik van de faciliteiten heeft (meer specifiek: keuken, douche, toilet, balkon, tuin). [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat [eiser] bij het sluiten van de huurovereenkomst de voorwaarde heeft gesteld dat hij akkoord zou gaan met medegebruik van die faciliteiten en dat hij daar toen mee heeft ingestemd, omdat hij de woonruimte dringend nodig had. Uit die stelling van [gedaagde sub 1] c.s. volgt dat hij met [eiser] inderdaad is overeengekomen, zoals [eiser] stelt, dat hij
medegebruik zou hebben van de faciliteiten. [gedaagde sub 1] c.s. heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat [eiser] hem in redelijkheid niet langer aan die afspraak kan houden.

4.2.

Dat [gedaagde sub 1] c.s. de faciliteiten feitelijk nooit heeft hoeven delen omdat [eiser] niet op de zolder is gaan wonen en de zolder ook niet aan een derde heeft verhuurd, heeft niet tot gevolg dat [gedaagde sub 1] c.s. (toch) het volledig gebruiksrecht van de faciliteiten heeft verkregen. Daarbij wordt in aanmerking genomen de relatief korte tijd die ligt tussen de gemaakte afspraken over het medegebruik en het moment dat daarover tussen partijen onenigheid is ontstaan. Mede gelet op die relatief korte tijd heeft [gedaagde sub 1] c.s. er niet van uit mogen gaan dat [eiser] afstand had gedaan van het recht dat hij bij het sluiten van de huurovereenkomst uitdrukkelijk had bedongen om zonodig zelf van de woning gebruik te kunnen blijven maken. Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest dat hij de woning met een derde zou moeten delen, gaat ook niet op. Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft [eiser] immers uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. akkoord zou gaan met medegebruik van de faciliteiten en hij heeft daarbij te kennen gegeven dat hij de huurovereenkomst anders niet zou aangaan. Daaruit heeft [gedaagde sub 1] c.s. kunnen begrijpen en had hij ook moeten begrijpen dat dat medegebruik voor [eiser] essentieel was en dat hij in geen geval wilde dat [gedaagde sub 1] c.s. het exclusieve recht op het gebruik van de faciliteiten zou hebben, omdat hij de mogelijkheid open wilde houden om de zolder zelf te bewonen. Het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. de zolder niet huurt impliceert overigens ook dat hij geen exclusief gebruiksrecht heeft van de zogenoemde verkeersruimten: de gang op de begane grond en de eerste verdieping en de trappen in de woning. [eiser] moet de zolder immers kunnen bereiken. [gedaagde sub 1] c.s. heeft niet gesteld op grond waarvan hij dat bij het sluiten van de huurovereenkomst anders heeft mogen begrijpen. Hij heeft evenmin een bewijsaanbod gedaan als het gaat om zijn stelling dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest dat hij de woning zou delen.

4.3.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft er nog op gewezen dat [eiser] in de praktijk altijd vooraf toestemming vroeg om de woning te betreden. Daaruit kan volgens [gedaagde sub 1] c.s. worden opgemaakt dat het nooit de bedoeling is geweest dat hij de woning met [eiser] of een derde zou delen. [eiser] stelt daartegenover dat het alleen maar netjes van hem was dat hij zijn bezoeken vooraf aankondigde, maar dat betekent niet dat hij vond dat hij toestemming van [gedaagde sub 1] c.s. nodig had om de woning te betreden.

4.4.

Het is zeker netjes en ook verstandig geweest van [eiser] dat hij steeds aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft gevraagd of hij langs kon komen, bijvoorbeeld om naar de zolder te gaan of samen met een medewerker van Vitens de watermeter in de woning te laten vervangen. [eiser] woonde er immers niet, terwijl [gedaagde sub 1] c.s. daar wel woonde met zijn gezin. Daaruit kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet volgen dat [eiser] ervan uitging dat [gedaagde sub 1] c.s. een exclusief gebruiksrecht had van de woning (met uitzondering van de zolder en de garagebox).

4.5.

Op grond van het vorenstaande wordt de onder 3.1. sub a) gevorderde verklaring van recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ziet op de verhuur van een kamer met medegebruik van faciliteiten toegewezen, met dien verstande dat “een kamer” wordt gewijzigd in: “twee kamers”, omdat [eiser] ter zitting heeft bevestigd dat [gedaagde sub 1] c.s. van aanvang af twee kamers heeft gehuurd, waarvan hij het exclusief gebruiksrecht heeft.

De sloten

4.6.

Het voorgaande betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. de sloten van de woning en het slot van de deur die vanaf de straat toegang geeft tot de tuin niet had mogen vervangen, met als gevolg dat [eiser] geen toegang meer heeft. [gedaagde sub 1] c.s. maakt daardoor inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] en handelt daardoor ten opzichte van [eiser] onrechtmatig en in strijd met het goed huurderschap.

4.7.

[eiser] stelt dat hij ook niet meer in de garagebox kan, maar [gedaagde sub 1] c.s. heeft betwist dat hij daar sloten heeft vervangen. Ter zitting is de kantonrechter gebleken dat de garagebox twee deuren heeft, een aan de tuinzijde en een aan de straatzijde. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. het slot van de tuindeur (de deur die vanuit de tuin toegang geeft tot de straat en vice versa) heeft vervangen, kan [eiser] de tuin niet meer in en mogelijk daardoor ook de garagedeur aan de tuinzijde niet meer gebruiken. De garagebox heeft echter ook een deur aan de straatzijde. Ter zitting is niet duidelijk geworden of die deur aan de straatzijde te openen is en is voorzien van een slot. Aannemelijk is dat dit het geval is, omdat een deur aan de straatzijde hoogstwaarschijnlijk tot doel heeft om de garagebox direct vanaf de straat toegankelijk te maken om de auto in de garagebox te kunnen parkeren. Volgens [eiser] is die deur aan de straatzijde echter alleen vanaf de binnenkant van de garagebox te openen. Wat daarvan verder ook zij, [eiser] heeft niet toegelicht hoe hij precies heeft geconstateerd dat [gedaagde sub 1] c.s. de sloten van de garagebox heeft vervangen. Hij heeft die stelling tegenover de betwisting van [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. In rechte moet er daarom van uit worden gegaan dat [gedaagde sub 1] c.s. die sloten niet heeft vervangen, mede in aanmerking genomen dat [gedaagde sub 1] c.s. erkent dat de garagebox niet tot het gehuurde behoort en hij stelt dat hij deze niet gebruikt. Niet valt in te zien welk belang hij er in dat geval bij zou kunnen hebben om de sloten te vervangen.

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. onrechtmatig handelt jegens [eiser] en zich niet als goed huurder gedraagt door het vervangen van de sloten en het weigeren om [eiser] toegang tot de woning te verlenen, wordt toegewezen (zie 3.1. onder b)). [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] toegang te verlenen tot de woning, dat wil zeggen: tot de verkeersruimtes (gangen en trappen), de zolder en de gemeenschappelijke faciliteiten, waaronder de tuin. Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden van € 250,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00 (zie 3.1. onder c)). [eiser] heeft ook gevorderd dat hij toegang krijgt tot de garagebox maar dat deel van de vordering is, bij gebrek aan belang, niet toewijsbaar. In rechte is namelijk niet komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. de sloten van de garagebox heeft vervangen en dat [eiser] geen toegang meer heeft tot de garagebox. [gedaagde sub 1] c.s. dient [eiser] uiteraard wel weer toegang te geven tot de tuin, via de tuindeur waarvan hij het slot heeft vervangen.

4.9.

De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat [eiser] netjes en verstandig zal omgaan met zijn recht om de woning te betreden en dat hij de woning ook in de toekomst alleen zal betreden als dat echt nodig is, waarbij hij [gedaagde sub 1] c.s. van tevoren op de hoogte zal moeten brengen van een voorgenomen bezoek aan de woning en hij zoveel als mogelijk rekening zal moeten houden met de persoonlijke en culturele omstandigheden van [gedaagde sub 1] c.s. De kantonrechter verwacht van [gedaagde sub 1] c.s. dat hij op zijn beurt rekening houdt met het belang van [eiser] om zo nu en dan de woning te kunnen betreden, onder andere in verband met de voorgenomen verkoop. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij niet van plan is te verhuizen naar de zolder van de woning waar [gedaagde sub 1] c.s. nu met zijn gezin woont. Hij blijft wonen in zijn woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] en is van plan de woning waar [gedaagde sub 1] c.s. verblijft te verkopen, in het kader van de verdeling die moet plaatsvinden tussen hem en zijn ex-partner.

Schadevergoeding

4.10.

[eiser] vraagt de kantonrechter om verwijzing naar de schadestaatprocedure. Volgens hem is voldoende aannemelijk dat hij schade heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] c.s. waardoor hij geen toegang meer heeft tot de woning en de garagebox. Hij maakt daarom aanspraak op vergoeding van zijn schade, nader op te maken bij staat (zie 3.1. onder d)).

4.11.

Die vordering van [eiser] wordt afgewezen, wegens gebrek aan onderbouwing. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden als gevolg van het feit dat hij de afgelopen tijd – over welke periode het precies gaat is overigens niet duidelijk – geen toegang tot de woning heeft gehad. Hij stelt weliswaar dat hij zijn woning niet heeft kunnen bewonen en woongenot heeft gederfd, maar vast staat dat hij steeds elders heeft gewoond, namelijk in zijn woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] , waar hij zegt ook in de toekomst te willen blijven wonen. Hij heeft ook niet gesteld dat hij die woning in de afgelopen periode wegens zijn huwelijksproblemen acuut heeft moeten verlaten en (bijvoorbeeld) een hotelkamer heeft moeten boeken, omdat hij op dat moment niet op de zolder van de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 2] terecht kon voor een overnachting. Ter zitting is de kantonrechter daarentegen gebleken dat de ex-partner van [eiser] al elders woont en dat hij nu alleen woont in zijn woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] . Dat hij geen toegang tot de garagebox heeft en heeft gehad, of dat [gedaagde sub 1] c.s. zich toegang tot de garagebox heeft verschaft en deze in gebruik heeft genomen, is in rechte niet komen vast te staan.

Misbruik van omstandigheden, misbruik van bevoegdheid

4.12.

De gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. misbruik van omstandigheden of misbruik van bevoegdheid maken door (samengevat) in de gegeven omstandigheden een beroep te doen op huurbescherming en niet mee te werken aan (naar de kantonrechter begrijpt) de verdeling van de goederengemeenschap tussen [eiser] en zijn ex-partner, wordt afgewezen (3.1. sub e)). Het volgende is daartoe redengevend.

4.13.

Dat de woning deels is verhuurd aan [gedaagde sub 1] c.s. staat niet in de weg aan de verkoop van de woning of de verdeling van de goederengemeenschap tussen [eiser] en zijn ex-partner. [eiser] en zijn ex-partner kunnen de woning in verhuurde staat verkopen en daarna de verkoopopbrengst onderling verdelen (artikel 7:226 BW). [gedaagde sub 1] c.s. heeft recht op de dwingendrechtelijke huurbescherming en hij hoeft de woning niet te ontruimen omdat [eiser] en zijn ex-partner de woning vrij van huur willen verkopen. Uit het huurcontract blijkt daarnaast niet dat de huur voor een bepaalde tijd is aangegaan, er wordt namelijk alleen een ingangsdatum en geen einddatum genoemd. Als [eiser] een tijdelijke huurovereenkomst had willen sluiten, in de zin van de tweede volzin van het eerste lid van artikel 7:271 BW, dan had hij dat moeten overeenkomen met [gedaagde sub 1] c.s. Dat hij dat heeft gedaan blijkt nergens uit. Hij heeft daarnaast niet gesteld welke bepaalde tijd hij met [gedaagde sub 1] c.s. dan zou zijn overeengekomen. Dat [gedaagde sub 1] c.s. wist van zijn huwelijksproblemen kan niet tot de gevolgtrekking leiden dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. In rechte moet er daarom vanuit worden gegaan dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. [eiser] kan deze alleen opzeggen op de wijze als is bepaald in de wet (artikel 7:271 lid 4 BW). Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] dat heeft gedaan, namelijk schriftelijk, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn en met vermelding van één of meer van de mogelijke gronden die reden kunnen zijn voor een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. De bedoeling van de verhuurder om de woning vrij van huur te verkopen is geen wettelijke grond voor opzegging. De mondelinge opzegging die [eiser] heeft gedaan is daarom nietig en kan – zonder instemming van [gedaagde sub 1] c.s. – niet leiden tot het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] c.s. hoeft geen gevolg te geven aan het verzoek van [eiser] om de woning te ontruimen en te verlaten, zodat [eiser] en zijn ex-partner deze vrij van huur kunnen verkopen. De weigering van [gedaagde sub 1] c.s. om de woning op verzoek van [eiser] te ontruimen en te verlaten levert geen misbruik van omstandigheden of misbruik van bevoegdheid op.

Ontbinding en ontruiming

4.14.

[eiser] legt aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. zich niet als goed huurder heeft gedragen door de sloten van de woning te vervangen en hem buiten te sluiten (3.1. sub f)). [eiser] heeft gelijk dat dit een tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s. is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. [gedaagde sub 1] c.s. wordt dan ook veroordeeld om aan [eiser] weer toegang te verlenen tot de woning.

4.15.

De aard en ernst van de tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s. rechtvaardigen in dit geval echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Die gevolgen zijn voor [gedaagde sub 1] c.s. en zijn gezin, waaronder twee kleine kinderen, namelijk verstrekkend: zij raken plotseling hun onderdak kwijt, zonder dat zij alternatieve woonruimte hebben. [gedaagde sub 1] c.s. heeft ter zitting verklaard dat hij al een tijd op zoek is naar vervangende woonruimte maar dat dat nog niet tot resultaat heeft geleid. Ook is hij als woningzoekende ingeschreven bij Woningnet, maar gelet op de lange wachttijden komt hij nog niet in aanmerking voor een vervangende (sociale) huurwoning.

4.16.

Bij de aard en ernst van de tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s. speelt een rol dat [eiser] een huurovereenkomst heeft gesloten die niet alleen ongebruikelijk, maar ook bijzonder onpraktisch is. Hij is die huurovereenkomst bovendien niet aangegaan met een student, die rekening zou moeten houden met de inwoning van een of meer andere studenten, of van [eiser] zelf. Hij wist dat zijn collega [gedaagde sub 1] daar zou gaan wonen met zijn echtgenote en hij heeft kunnen verwachten dat zij samen een gezin zouden stichten. Dat een dergelijke wijze van verhuur in dat geval tot onenigheid en misverstanden leidt, ligt zeer voor de hand. Het is [eiser] die erop heeft aangedrongen dat [gedaagde sub 1] c.s. niet de volledige woning zou huren maar slechts een gedeelte en dat [gedaagde sub 1] c.s. slechts het medegebruik zou hebben van de faciliteiten. Dat als gevolg van die afspraak tussen partijen onduidelijkheid en onenigheid is ontstaan over het gebruik van de woning, moet daarom overwegend aan [eiser] als verhuurder worden toegerekend.

Onvoorziene omstandigheden

4.17.

[eiser] vordert dat de kantonrechter op grond van artikel 6:258 BW de huurovereenkomst met terugwerkende kracht wijzigt in die zin dat de overeengekomen all-inprijs van € 1.100,00 per maand wordt verhoogd naar € 1.200,00, namelijk € 973,00 kale huur en € 243,00 voorschot servicekosten. Hij stelt dat de energiekosten door de oorlog in Oekraïne ongekend zijn gestegen en dat dit kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet, die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet konden voorzien.

4.18.

Het beroep van [eiser] op wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter niet slagen. [eiser] is met [gedaagde sub 1] c.s. een all-inprijs overeengekomen van € 1.100,00 per maand, waarbij niet bekend is welk deel ziet op huur en welk deel op energiekosten. [eiser] stelt dat het maandelijks voorschot dat hij aan de energieleverancier betaalt is verhoogd van € 127,00 naar € 243,00, maar dat is nog geen grond voor wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden. [eiser] heeft in al die jaren aan [gedaagde sub 1] c.s. nog nooit een afrekening verstrekt van de werkelijke energiekosten. Hij heeft ook in deze procedure geen inzicht gegeven in die werkelijke energiekosten. Niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde sub 1] c.s. in het verleden teveel aan [eiser] heeft betaald voor de gebruikte energie. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat [eiser] de (mogelijk) nu hoger uitvallende energiekosten ook voor zijn rekening neemt. Dat is inherent aan de all-inprijs die hij met [gedaagde sub 1] c.s. is overeengekomen en zijn keuze om de daadwerkelijke energiekosten niet jaarlijks af te rekenen, met verrekening van door [gedaagde sub 1] c.s. betaalde voorschotten. [eiser] heeft daarnaast geen inzicht verstrekt in zijn exploitatiekosten en de huidige all-inprijs van € 1.150,00 per maand voor een woning met twee slaapkamers is niet zo laag dat te verwachten is dat er als gevolg van de verhoging door de energieleverancier van het voorschot energiekosten naar € 243,00 per maand, een structurele wanverhouding zal ontstaan tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. De mogelijk hoger uitvallende energiekosten komen in de gegeven omstandigheden op grond van de aard van de overeenkomst voor rekening van [eiser] en kunnen daarom niet leiden tot een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 lid 2 BW).

Proceskosten

4.19.

Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden daarom gecompenseerd. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.20.

[eiser] heeft gevorderd het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde sub 1] c.s. niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ziet op twee kamers met medegebruik van faciliteiten in de woning op het adres [straat] [nummeraanduiding 2] in [plaats] .

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld en zich niet als goed huurder heeft gedragen door de sloten van de woning te vervangen en aan [eiser] de toegang tot de woning te weigeren;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] toegang te verlenen tot de woning, te weten tot de verkeersruimten, de zolder, de gemeenschappelijke faciliteiten van de woning en de tuin, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor elke dag dat [gedaagde sub 1] c.s. nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,00;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5.

verklaart de veroordeling onder 5.3. uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is bij zijn afwezigheid getekend door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.