Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9726319 UC EXPL 22-1552 CMR/51145
Vonnis van 9 november 2022
inzake
[eiseres],
wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: N.F. Hijlkema (De Huurdokters V.O.F.),
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 25 februari 2022 gedagvaard. [gedaagde] heeft op de civiele rolzitting van 11 mei 2022 mondeling antwoord gegeven. Dit is neergelegd in een proces-verbaal. Hier zijn ook een aantal bijlagen aangehecht die [gedaagde] heeft ingediend. Ook heeft [gedaagde] een usb-stick met foto’s ingediend.
1.2.
Op 12 oktober 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] heeft van 1 september 2020 tot 1 september 2021 de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) van [gedaagde] gehuurd. Bij aanvang van de huur heeft [eiseres] aan [gedaagde] een waarborgsom van € 1.000,00 betaald.
2.2.
Na het einde van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de waarborgsom niet aan [eiseres] terugbetaald. [eiseres] vordert daarom betaling van € 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten.
2.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij heeft de waarborgsom niet terugbetaald, omdat er volgens hem schade was aan het gehuurde en het gehuurde niet schoon was achtergelaten. [gedaagde] heeft de schade hersteld en het gehuurde laten schoonmaken, wat hem € 1.500,00 heeft gekost. Deze kosten heeft hij ingehouden op de waarborgsom en in deze procedure vordert hij in reconventie betaling van het restant hiervan (€ 500,00).
3.Wat oordeelt de kantonrechter?
3.1.
De kantonrechter wijst de vordering in conventie van [eiseres] toe en de vordering in reconventie van [gedaagde] af. Hierna wordt toegelicht waarom.
Is [eiseres] herstel- en schoonmaakkosten verschuldigd? Nee
3.2.
Tussen partijen staat vast dat [eiseres] een waarborgsom van € 1.000,00 heeft betaald bij aanvang van de huur. In beginsel heeft zij na beëindiging van de huurovereenkomst recht op terugbetaling hiervan. [gedaagde] beroept zich op verrekening van de door hem gemaakte herstel- en schoonmaakkosten van € 1.500,00 met de waarborgsom en vordert (in reconventie) betaling van het overige. De vraag is of [eiseres] de vermeende herstel- en schoonmaakkosten aan [gedaagde] verschuldigd is.
3.3.
Vooropgesteld wordt dat partijen bij aanvang van het gehuurde geen beschrijving van het gehuurde hebben gemaakt. Uit artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is, behoudens tegenbewijs. Op de verhuurder rust dus de bewijslast dat de staat bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij aanvang.
3.4.
[gedaagde] heeft ter onderbouwing een usb-stick overgelegd met foto’s van het gehuurde die volgens hem zijn genomen voordat [eiseres] in het gehuurde kwam wonen en foto’s en filmpjes van het gehuurde die volgens hem zijn genomen na het vertrek van [eiseres] . Omdat [gedaagde] niet op de mondelinge behandeling is verschenen, terwijl hij hier wel deugdelijk voor is opgeroepen, heeft de kantonrechter hem geen vragen kunnen stellen over de foto’s en hoe de oplevering van het gehuurde is verlopen. De foto’s zijn tijdens de mondelinge behandeling wel met de gemachtigde van [eiseres] bekeken en besproken. Ter zitting is erkend dat het gehuurde er op de foto’s vies uit ziet, maar [eiseres] betwist dat deze foto’s gemaakt zijn na haar vertrek. [eiseres] heeft namelijk voor haar vertrek het gehuurde samen met haar moeder schoongemaakt en heeft het gehuurde niet achtergelaten zoals op de foto’s is te zien. [gedaagde] heeft niet op deze stelling gereageerd. Daarom gaat de kantonrechter uit van de juistheid hiervan. Daar komt bij dat op geen enkele foto een datum staat, waardoor niet kan worden vastgesteld wanneer de foto’s gemaakt zijn. Op basis van de foto’s kan daarom niet worden geconcludeerd dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij het begin. De getuigenverklaringen alleen zijn ook niet voldoende om dit aan te nemen.
3.5.
Bovendien hebben partijen geen gezamenlijke voor- en/of eindinspectie van het gehuurde verricht. Bij zo’n inspectie hadden [eiseres] en [gedaagde] gezamenlijk kunnen vaststellen of [eiseres] aan haar opleveringsverplichting had voldaan, om hier misverstanden over te voorkomen. Volgens [gedaagde] is het aan [eiseres] te wijten dat de eindinspectie niet heeft plaatsgevonden, omdat zij de sleutels door de brievenbus heeft gedaan en daarna niet op zijn berichten heeft gereageerd. Gebleken is echter dat [eiseres] hiermee de instructies van [gedaagde] heeft opgevolgd. In een brief van 15 juli 2021 [1] aan [eiseres] schrijft [gedaagde] namelijk het volgende: “
(…) I am not sure I understand all what you wrote, so I confirm as follows:
(…) I am not sure I understand all what you wrote, so I confirm as follows:
You leave the apartment before 1st of September 2021
When you leave, the apartment and several household effects you used (second contract) will be clean and undamaged/in good order
You return the keys to me (put them in my letter box)
I will inspect the apartment and return the deposit in your bank account, as agreed in the contract (…)”.
[eiseres] heeft de sleutels in de brievenbus gedaan zoals aangegeven door [gedaagde] onder punt 3 van de brief. Ook heeft [gedaagde] onder punt 4 geschreven dat hij het gehuurde zal inspecteren. Hij heeft in deze brief niet aan [eiseres] gevraagd om bij de inspectie aanwezig te zijn. Niet is gebleken dat [gedaagde] dit later nog aan [eiseres] heeft gevraagd. Dat er geen gezamenlijke eindinspectie in het gehuurde heeft plaatsgevonden komt dus voor rekening en risico van [gedaagde] . De stelling dat [eiseres] niet meer op de berichten van [gedaagde] heeft gereageerd is onvoldoende onderbouwd. De door [gedaagde] overgelegde WhatsApp-correspondentie waar dit uit zou moeten blijken, bevat slechts berichten van juni 2020 tot en met augustus 2020, de periode voordat de huurovereenkomst is gesloten.
3.6.
[gedaagde] heeft pas in een e-mail van 19 oktober 2021 aan [eiseres] laten weten dat er schade was aan het gehuurde en dat hij herstel- en schoonmaakkosten heeft moeten maken. Dit is bijna twee maanden nadat de huurovereenkomst is beëindigd en [eiseres] het gehuurde heeft verlaten. In deze e-mail heeft [gedaagde] het volgende geschreven: “
(…) After you left I had a lot of work to bring back the apartment in the original state as you got it when you came in, in September 2020. A specification of labour and cost is enclosed in this mail. If you cancel the blocking of me in your WhatsApp, I can send you pictures of all the damage I found, and the cleaning that had to be done. The total cost are € 1.400,-. This means that the deposit of € 1.000,- is actually not enough to cover the cost I made, but my need of avoiding extra stress, I propose we consider it as finished. (…)”. Hieruit blijkt dat [gedaagde] de vermeende schade inmiddels heeft hersteld en het gehuurde heeft laten schoonmaken. [gedaagde] heeft [eiseres] niet in de gelegenheid gesteld deze schade te herstellen en/of het gehuurde schoon te maken. Door dit handelen van [gedaagde] heeft [eiseres] ook niet de mogelijkheid gehad om verweer te voeren tegen de vermeende schade.
(…) After you left I had a lot of work to bring back the apartment in the original state as you got it when you came in, in September 2020. A specification of labour and cost is enclosed in this mail. If you cancel the blocking of me in your WhatsApp, I can send you pictures of all the damage I found, and the cleaning that had to be done. The total cost are € 1.400,-. This means that the deposit of € 1.000,- is actually not enough to cover the cost I made, but my need of avoiding extra stress, I propose we consider it as finished. (…)”. Hieruit blijkt dat [gedaagde] de vermeende schade inmiddels heeft hersteld en het gehuurde heeft laten schoonmaken. [gedaagde] heeft [eiseres] niet in de gelegenheid gesteld deze schade te herstellen en/of het gehuurde schoon te maken. Door dit handelen van [gedaagde] heeft [eiseres] ook niet de mogelijkheid gehad om verweer te voeren tegen de vermeende schade.
3.7.
Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat [eiseres] niet hoeft te betalen voor de herstelkosten die [gedaagde] stelt gemaakt te hebben om de vermeende schade te herstellen en het gehuurde schoon te maken. De kantonrechter moet er gelet op de wettelijke bepalingen vanuit gaan dat [eiseres] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was en dat zij het gehuurde dus correct heeft opgeleverd. Bovendien is niet komen vast te staan dat zij het heeft opgeleverd zoals [gedaagde] stelt. [gedaagde] kan daarom geen beroep doen op verrekening met de herstelkosten. [eiseres] heeft recht op terugbetaling van de waarborgsom van € 1.000,00. De vordering tot betaling hiervan zal daarom worden toegewezen. Hieruit volgt dat de vordering (in reconventie) van [gedaagde] tot betaling van het restant van de herstelkosten zal worden afgewezen.
Wettelijke rente
3.8.
Omdat [gedaagde] in verzuim is met het terugbetalen van de waarborgsom, is hij wettelijke rente verschuldigd. [eiseres] vordert wettelijke rente vanaf de dag van de ingebrekestelling, maar zij noemt daarbij geen datum. Daarom zal de rente worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding (25 februari 2022).
Buitengerechtelijke incassokosten
3.9.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag van € 181,50 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten en nakosten
3.10.
[gedaagde] heeft zowel in conventie als in reconventie ongelijk gekregen en zal daarom in beginsel in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde] vindt het echter niet redelijk dat hij de proceskosten moet betalen: [eiseres] en haar gemachtigde hebben volgens hem overleg niet mogelijk gemaakt en niet naar de foto’s van de schade gekeken.
3.11.
Niet is gebleken dat er geen overleg mogelijk was. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat er meerdere e-mails over en weer zijn gestuurd tussen [gedaagde] en de gemachtigde van [eiseres] . Dat [eiseres] niet akkoord heeft willen gaan met het voorstel van [gedaagde] om de helft te betalen, betekent niet dat er geen overleg mogelijk was. Het staat haar immers vrij om een dergelijk voorstel af te wijzen. Bovendien blijkt uit de e-mailcorrespondentie niet dat [gedaagde] de foto’s aan [eiseres] of aan haar gemachtigde heeft toegestuurd. De gemachtigde van [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling ook verklaard dat hij de foto’s nooit heeft ontvangen. Dat maakt overleg over een mogelijke regeling moeilijk.
3.12.
[gedaagde] moet dan ook de proceskosten van [eiseres] betalen. De kosten in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 129,74
- griffierecht € 214,00
- salaris gemachtigde €
248,00(2 punten x tarief € 124,00)
248,00(2 punten x tarief € 124,00)
Totaal € 591,74
3.13.
Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie, worden de kosten in reconventie aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
3.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna in de beslissing te bepalen termijn.
3.15.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de hierna te bepalen wijze.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.181,50 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.000,00 vanaf 25 februari 2022 tot de dag van volledige betaling;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 591,74, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 62,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
4.6.
wijst de vordering af;
4.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.