Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9743217 UC EXPL 22-1834 CMR/51145
Vonnis van 21 september 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: [.] ,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E. Weijer en mr. C. Sprik
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 8 maart 2022 gedagvaard. [gedaagde] heeft hier schriftelijk op gereageerd. Op dat moment had [gedaagde] nog geen gemachtigde. [eiseres] heeft voor de mondelinge behandeling een aantal aanvullende producties ingediend. Ook [gedaagde] heeft aanvullende producties ingediend.
1.2.
Op 18 augustus 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. De gemachtigden van zowel [eiseres] als [gedaagde] hebben pleitnota voorgedragen.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 januari 2021 van [eiseres] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs is € 1.018,16 per maand en moet worden vooruitbetaald.
2.2.
[gedaagde] heeft de huurprijs over de maanden maart 2022 tot en met augustus 2022 niet volledig betaald. De huurachterstand bedraagt op 18 augustus 2022 € 5.600,18.
2.3.
Op 19 juni 2022 heeft de politie een hennepkwekerij aangetroffen in de ruimte achter de berging die bij het gehuurde hoort.
2.4.
Vanwege de huurachterstand en de aangetroffen hennepkwekerij vordert [eiseres] – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, met de daarbij komende incassokosten, rente en proceskosten.
2.5.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij erkent de huurachterstand en de hoogte daarvan, maar hij stelt dat deze tekortkoming vanwege zijn persoonlijke problematiek geen ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee ook geen ontruiming van het gehuurde) rechtvaardigt. [gedaagde] betwist daarnaast dat hij betrokken is bij de aangetroffen hennepkwekerij.
3.De beoordeling
Ontbinding van de huurovereenkomst
3.1.
Op grond van artikel 6:265 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de vraag of ontbinding is gerechtvaardigd, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. De vraag die eerst beantwoord moet worden is of de huurachterstand en de aangetroffen hennepkwekerij waarvan [eiseres] stelt dat [gedaagde] daarbij betrokken is geweest, een tekortkoming in de nakoming is op grond waarvan [eiseres] de huurovereenkomst kan ontbinden. Indien dat het geval is, zal beoordeeld moeten worden of de gevorderde ontbinding gerechtvaardigd is.
Hennepkwekerij
3.2.
Wat betreft de hennepkwekerij is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] hierbij betrokken is geweest of dat hij hier weet van had. De hennepkwekerij is aangetroffen in een loze ruimte achter de berging die hoort bij het gehuurde. Op de door [eiseres] overgelegde foto’s is te zien dat in de muur van de berging van [gedaagde] een gemetselde opening zit, die is afgesloten met een houten luik voorzien van een magneetslot. De magneetsleutel die dit slot kan openen is niet bij [gedaagde] in het gehuurde of in de berging aangetroffen. Uit het hennepinformatiebericht van de politie blijkt dat de kast waaruit de elektriciteit werd getrokken in de kelder van het complex stond en niet in de woning of de berging van [gedaagde] . [gedaagde] heeft verklaard dat het houten luik er al zat toen hij het gehuurde introk en dat is door [eiseres] niet weersproken. Verder verklaart [gedaagde] dat hem nooit iets (verdachts) is opgevallen. Dit vindt de kantonrechter aannemelijk, omdat de politie de hennepkwekerij in eerste instantie ook niet kon vinden. De politie is op 18 juni 2022, naar aanleiding van een tip, met zes man in de berging geweest. De hennepkwekerij is toen niet ontdekt. De volgende dag is de politie met vijftien man teruggekomen. Pas toen is de hennepkwekerij aangetroffen. Kennelijk viel het luik niet erg op en drong de geur niet door tot in de berging. [gedaagde] heeft dan ook voldoende onderbouwd betwist dat hij wist van de hennepkwekerij. Daarbij speelt ook een rol dat in de berging van de buurman van [gedaagde] ook een opening naar de ruimte achter de berging zat, maar dat deze opening is dichtgemetseld. Niet valt in te zien hoe [gedaagde] dit gedaan zou kunnen hebben. Het feit dat [gedaagde] begin 2022 contact heeft gehad met twee mannen die zijn woning wilde gebruiken voor hennepteelt, maakt dit oordeel niet anders. [gedaagde] heeft dit inderdaad bij antwoord verteld, maar daarbij gezegd dat hij daar niet op in is gegaan. Zoals gezegd is niet gebleken dat [gedaagde] betrokken is geweest bij de hennepkwekerij en dus ook niet dat hij met deze mannen heeft (mee)gewerkt.
3.3.
Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de hennepkwekerij heeft aangelegd of wist dat de hennepkwekerij achter zijn berging zat, is de aangetroffen hennepkwekerij geen tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] en kan [eiseres] de huurovereenkomst op die grond niet ontbinden.
Huurachterstand
3.4.
[gedaagde] heeft erkend dat hij een huurachterstand heeft van € 5.600,18. Hij heeft dus al iets meer dan vijf maanden de huur niet betaald. Daarmee is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. In beginsel kan [eiseres] dan de huurovereenkomst ontbinden, maar de vraag is of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde] stelt namelijk dat zijn belang bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde moet prevaleren boven het belang van [eiseres] bij de ontbinding en de ontruiming die daarvan het gevolg is.
3.5.
De huurachterstand bedraagt € 5.600,18. Dat is een aanzienlijk bedrag. Dit is ook niet de eerste keer dat [gedaagde] een grote huurachterstand heeft laten ontstaan. [eiseres] heeft [gedaagde] daar eind 2021 voor gedagvaard. [gedaagde] heeft de huurachterstand toen op het laatste moment betaald waardoor de dagvaarding werd ingetrokken, maar heeft kort daarna opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. Vooropgesteld wordt dat het betalen van de huur een belangrijke verplichting is van de huurder, een verplichting die [gedaagde] niet zomaar naast zich neer kan leggen. Hierdoor wordt [eiseres] immers benadeeld.
3.6.
In dit geval zijn er echter persoonlijke omstandigheden aan de kant van [gedaagde] die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd is. [gedaagde] is gediagnostiseerd met Borderline en hechtingsproblematiek en staat op de wachtlijst voor behandeling bij [instelling] . Hij krijgt via de WMO praktische ondersteuning in het dagelijks leven. Eind 2020 is [gedaagde] gescheiden. De echtscheiding heeft veel problemen voor [gedaagde] opgeleverd, waaronder financiële problemen. [gedaagde] heeft geen plek waar hij terecht kan indien zijn huurovereenkomst wordt ontbonden en hij het gehuurde moet verlaten. [gedaagde] heeft twee jonge kinderen. Het hoofdverblijf van de kinderen is weliswaar bij de ex-vrouw van [gedaagde] , maar uit het ouderschapsplan volgt dat de kinderen om de week bij [gedaagde] verblijven. Indien [gedaagde] na ontbinding en ontruiming geen verblijf meer heeft, is dat niet meer mogelijk. Dat is niet in het belang van de kinderen. Gebleken is dat [gedaagde] niet in staat is om zijn eigen financiën te regelen omdat hij zijn geld niet aan de juiste dingen, zoals zijn huur, uitgeeft. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de begeleider van [gedaagde] vanuit de WMO, de heer [A] (hierna: [A] ), verklaard dat een aantal benodigde stukken voor het opstarten van budgetbeheer laat door [gedaagde] zijn aangeleverd, waardoor deze overeenkomst pas in augustus 2022 is getekend.
3.7.
[gedaagde] is zoals gezegd niet in staat om financieel gezien voor zichzelf te zorgen, maar inmiddels zijn belangrijke stappen gezet om dit te verbeteren. [A] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld dat inmiddels een verzoek tot onderbewindstelling is ingediend en er dus binnenkort een bewindvoerder zal worden benoemd. Ook heeft [A] verklaard dat budgetbeheer het beheer over de financiën van [gedaagde] kan overnemen tot de bewindvoerder is benoemd, omdat inmiddels de overeenkomst met budgetbeheer is getekend. [gedaagde] ontvangt een WIA-uitkering van ongeveer € 2.100,00 netto per maand. Dit is ruim voldoende om de maandelijks huurprijs van te betalen. Ook heeft [gedaagde] geen andere schuldeisers dan [eiseres] . Al het geld dat [gedaagde] maandelijks overhoudt, kan dan ook worden aangewend om zijn huurachterstand bij [eiseres] in te lopen. De kantonrechter heeft daarom de verwachting dat [gedaagde] met hulp van budgetbeheer en de te benoemen bewindvoerder zijn huurachterstand gaat aflossen en ook de toekomstige huurtermijnen op tijd gaat betalen.
3.8.
Al deze omstandigheden bij elkaar maakt dat de kantonrechter van oordeel is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De huurachterstand is niet ontstaan door onwil, maar door onvermogen. [gedaagde] ziet dat inmiddels in en daarom is de onderbewindstelling verzocht. Alles bij elkaar is het woonbelang van [gedaagde] op dit moment groter dan het belang van [eiseres] . Daarom zullen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. Dit neemt niet weg dat als blijkt dat [gedaagde] om wat voor reden dan ook in de toekomst weer niet aan zijn betalingsverplichtingen aan [eiseres] voldoet, dat dit kan betekenen dat in een eventuele volgende procedure wel tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan.
Betaling van de huurachterstand
3.9.
[eiseres] vordert betaling van de huurachterstand. Die bedraagt tot en met augustus 2022 € 5.600,18. [gedaagde] erkent deze huurachterstand en daarom zal een bedrag van € 5.600,18 worden toegewezen.
3.10.
[eiseres] vordert ook betaling van huurtermijnen die pas in de toekomst verschuldigd zijn. [eiseres] heeft op dit moment nog geen recht op deze bedragen. De vordering voor deze toekomstige huurtermijnen wordt dan ook afgewezen.
Wettelijke rente
3.11.
De hoogte van het door [eiseres] gevorderde bedrag aan wettelijke rente over de huurachterstand tot 8 maart 2022 van € 3,99 is niet door [gedaagde] betwist en zal daarom worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente vanaf 8 maart 2022 zal worden toegewezen over een bedrag van € 3.054,48, de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding. [eiseres] heeft namelijk geen wettelijke rente gevorderd over de huurtermijnen die na de dagvaarding opeisbaar zijn geworden.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. [eiseres] heeft in de aanmaning een lager tarief vermeld dan wettelijk is toegestaan. Het tarief in de brief is namelijk gebaseerd op slechts twee te laat betaalde huurtermijnen. Dit lagere bedrag van € 305,45 dat in de brief is vermeld wordt ook gevorderd door [eiseres] , dus dit bedrag zal worden toegewezen. [eiseres] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met BTW, maar zij heeft niet gesteld dat zij geen ondernemer is in de zin van artikel 7 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie verricht te hebben. De gevorderde BTW over de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.13.
Beide partijen zijn over en weer deels in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:
-€ 5.600,18 aan huurachterstand tot en met augustus 2022, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.054,48 vanaf 8 maart 2022 tot de dag van voldoening;
-€ 5.600,18 aan huurachterstand tot en met augustus 2022, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.054,48 vanaf 8 maart 2022 tot de dag van voldoening;
- € 3,99 aan wettelijke rente tot 8 maart 2022;
- € 305,45 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.