ECLI:NL:RBMNE:2022:5022

• Datum uitspraak: 7 december 2022
• Publicatiedatum: 1 december 2022
• Zaaknummer: 9904954
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Krepel; I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot machtigen van huurder voor aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde

In deze zaak vordert [achternaam], huurder van een woning van Rabobank Pensioenfonds, een rechterlijke machtiging om een veranda aan te brengen aan het gehuurde. De huurder heeft op 6 februari 2022 toestemming gevraagd voor het plaatsen van de veranda, maar deze is door de verhuurder op 8 februari 2022 geweigerd. De verhuurder heeft aangegeven dat de veranda niet noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en dat er zwaarwichtige bezwaren zijn tegen de aanpassing. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder afgewezen, omdat deze niet voldoende onderbouwd was. De kantonrechter oordeelt dat de huurder niet heeft aangetoond dat de veranda noodzakelijk is en dat de verhuurder op juiste gronden de toestemming heeft geweigerd. De vordering wordt afgewezen en de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9904954 UC EXPL 22-3650 JPd/45024

Vonnis van 7 december 2022

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,

beiden tezamen verder ook te noemen: [achternaam] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.H.J. Janssen (DAS),

tegen:

de stichting

Stichting Rabobank Pensioenfonds ,

gevestigd in Utrecht,

verder ook te noemen: Rabobank Pensioenfonds,

gedaagde partij,

gemachtigde: J. Blommers (REBO Vastgoed ManagementB.V.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 15 bijlagen,

- de conclusie van antwoord,

- de mondelinge behandeling van 9 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat het in deze zaak over?

2.1.

[achternaam] huurt van Rabobank Pensioenfonds de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2017 van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen).

2.2.

[achternaam] heeft op 6 februari 2022 Rabobank Pensioenfonds gevraagd of hij een veranda aan het gehuurde mag plaatsen. Rabobank Pensioenfonds weigert toestemming op 8 februari 2022. Partijen corresponderen vervolgens over de concrete redenen waarom het niet toegestaan is een veranda te plaatsen. [achternaam] heeft op 10 mei 2021 stukken aan Rabobank Pensioenfonds toegestuurd met tekeningen van de gewenste veranda. Rabobank Pensioenfonds weigert op 28 mei 2021 opnieuw de gevraagde toestemming.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[achternaam] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een vervangende (rechterlijke) machtiging aan hem te verlenen tot plaatsing van de door hem “gewenste veranda” aan de achterzijde van de huurwoning en veroordeling van Rabobank Pensioenfonds tot betaling van de proceskosten met rente.

3.2.

[achternaam] legt hieraan – kort weergegeven – ten grondslag dat Rabobank Pensioenfonds de toestemming voor het plaatsen van de veranda gelet op artikel 7:215 onder 6 BW en de artikelen 4.2 en 4.4.4 van de algemene bepalingen niet had mogen weigeren.

3.3.

Rabobank Pensioenfonds voert verweer en stelt een eis in reconventie in. Rabobank Pensioenfonds vraagt de vorderingen af te wijzen met veroordeling van [achternaam] in de proceskosten. Onder de voorwaarde dat de vorderingen van [achternaam] worden toegewezen vraagt Rabobank Pensioenfonds om aan de machtiging de voorwaarden te verbinden, dat:

• [achternaam] de toevoegingen en veranderingen aan het gehuurde voor het einde van de huurovereenkomst en voor de ontruiming van het gehuurde ongedaan dient te maken,
• de kosten van onderhoud en herstel van de veranda voor rekening van [achternaam] zijn,
• de extra kosten voor onderhoud en herstel aan moeilijk bereikbare delen van het gehuurde door het plaatsen van de veranda voor rekening van [achternaam] zijn, en
• [achternaam] een bankgarantie van een Nederlandse bank aan Rabobank Pensioenfonds en toekomstige verhuurders van het gehuurde dient te verstrekken voor een bedrag van ten minste € 10.000,- tot zekerheid van nakoming van zijn verplichtingen, voordat hij de veranda aan het gehuurde aanbrengt,

en met veroordeling van [achternaam] in de proceskosten.

3.4.

Rabobank Pensioenfonds legt hieraan ten grondslag dat het gerechtigd was toestemming voor het aanbrengen van een veranda te weigeren.

4. Wat is de beoordeling van de kantonrechter?

4.1.

De centrale vraag in deze procedure is of [achternaam] er recht op heeft dat hij gemachtigd wordt om een veranda aan te brengen aan een het gehuurde.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de vordering zoals deze nu is geformuleerd al niet toewijsbaar omdat zij te onbepaald is. [achternaam] vordert immers machtiging om de door hem “gewenste veranda” te mogen plaatsen. Onduidelijk is (onder andere) hoe hoog de veranda is, hoe deze precies aan het huis zal worden bevestigd en waaruit de fundering zal bestaan. Dit blijkt niet uit de toelichting in de dagvaarding, niet uit de overgelegde schetsen en ook niet uit hetgeen ter zitting nader is toegelicht.

4.3.

Ook op inhoudelijke gronden is de vordering niet toewijsbaar. Dat wordt als volgt gemotiveerd.

4.4.

De wet regelt in artikel 7:215 BW dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde te wijzigen dan na toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Vastgesteld kan worden dat het niet gaat om veranderingen die bij het einde van de huur eenvoudig kunnen worden verwijderd. Ter zitting heeft [achternaam] namelijk uitgelegd dat de veranda een integraal onderdeel wordt van het gehuurde. Er is dus toestemming van de verhuurder vereist. Op grond van artikel 7:215 lid 2 BW verleent de verhuurder van woonruimte in ieder geval de toestemming als de veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden of als deze niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW kan de verhuurder daarvan echter afwijken als het gaat om de buitenzijde van gehuurde woonruimte. Dat is hier het geval. Rabobank Pensioenfonds is ook van deze wettelijke regeling afgeweken in de artikelen 4.2 tot en met 4.5 van de algemene bepalingen.

4.5.

Rabobank Pensioenfonds heeft zich beroepen op de volgende weigeringsgronden in de algemene bepalingen. Het aanbrengen van een veranda is niet noodzakelijk voor een doelmatig gebruik van het gehuurde (artikel 4.4 aanhef en derde gedachtestreepje) en daarnaast heeft het de volgende zwaarwichtige redenen (artikel 4.4 aanhef en zesde gedachtestreepje) tegen het aanbrengen van een veranda. De verhuurbaarheid van naastliggende woningen wordt met de verandering geschaad (artikel 4.5 aanhef en derde gedachtestreepje) en een goed woningbeheer wordt bemoeilijkt (vierde gedachtestreepje). Bovendien veroorzaakt een veranda mogelijk overlast en/of hinder aan de buren van [achternaam] (vijfde gedachtestreepje). Het aanbrengen van reparaties, onderhoud en/of schilderwerk aan de buitenzijde wordt tot slot bemoeilijkt of onmogelijk maakt indien er een veranda wordt aangebouwd.

4.6.

Rabobank Pensioenfonds heeft zich met recht op deze weigeringsgronden kunnen beroepen. [achternaam] heeft ten eerste niet gesteld dat een veranda noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde. Hij heeft weliswaar gesteld dat de veranda extra thuiswerkruimte en extra speelruimte voor zijn kinderen oplevert, maar waarom die extra ruimte noodzakelijk zou zijn voor een doelmatig gebruik heeft hij niet concreet onderbouwd. Hij heeft bijvoorbeeld niet gesteld dat en waarom precies hij extra thuiswerkruimte of extra speelruimte nodig heeft. Dit had wel van hem verwacht mogen worden. Verder heeft Rabobank Pensioenfonds voldoende aannemelijk gemaakt dat de veranda het onderhoud van de achtergevel van het gehuurde zal bemoeilijken. Als aan de achterzijde een veranda is aangebracht, zullen daar bijvoorbeeld geen steigers geplaatst kunnen worden om de kozijnen van de eerste verdieping en de dakgoot te kunnen bereiken, althans zullen er daarvoor speciale voorzieningen moeten worden getroffen. [achternaam] heeft niet gesteld hoe deze moeilijkheden kunnen worden weggenomen. De kantonrechter neemt bij het voorgaande in aanmerking dat [achternaam] te kennen heeft gegeven niets te willen weten van betaling van een aanvullende waarborgsom. Bij eventuele geschillen bij einde huur over het verwijderen van de veranda zal Rabobank Pensioenfonds dan een juridische procedure moeten beginnen om eventuele schade vergoed te krijgen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het redelijk dat Rabobank Pensioenfonds zich daartegen wenst in te dekken.

4.7.

Bij deze stand van zaken heeft [achternaam] niet voldoende onderbouwd dat Rabobank Pensioenfonds als verhuurder op onjuiste gronden toestemming voor het aanbrengen van toevoegingen aan het gehuurde heeft geweigerd. De vordering wordt dan ook afgewezen. Omdat niet aan de voorwaarde voor de eis in reconventie wordt voldaan, zal die niet behandeld worden.

4.8.

Dit betekent dat [achternaam] de proceskosten moet betalen. Hij heeft namelijk ongelijk gekregen. De kosten aan de kant van Rabobank Pensioenfonds worden begroot op € 74 aan salaris gemachtigde (twee punten tegen het tarief van € 37).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [achternaam] tot betaling van de proceskosten aan de kant van Rabobank Pensioenfonds, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 74 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en bij zijn afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. I.L. Rijnbout op 7 december 2022.