ECLI:NL:RBMNE:2022:4992

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/546155 / KL ZA 22-237

Vonnis in kort geding van 30 november 2022

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. de stichting

[eiseres sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisers,

advocaat mr. [A] te Amstelveen,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ALMERE,

zetelend te Almere,

gedaagde,

advocaat mr. L.J. Vermeulen te Enschede.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 18
de mondelinge behandeling op 16 november 2022
de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.
de pleitnota van de Gemeente.

1.2.

Daarna is bepaald dat op 30 november 2022 vonnis wordt gewezen.

2.Waar gaat dit kort geding over?

2.1.

De Gemeente is eigenaar van een strook grond, kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 1] (hierna: het Perceel). Grenzend aan het Perceel ligt het perceel, kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] , dat in eigendom is van [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ). Op dit perceel zit het kinderdagverblijf [kinderdagverblijf] . Grenzend aan het Perceel en het perceel van het kinderdagverblijf ligt het perceel, kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 3] , dat eigendom is van [eiser sub 1] . De kadastrale tekening ziet er als volgt uit:

2.2.

Op 14 januari 2021 is een koopovereenkomst gesloten tussen de Gemeente en [onderneming] waarbij de percelen, kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] en het Perceel (hierna worden alle percelen samen aangeduid als: de Percelen) zijn verkocht aan [onderneming] ten behoeve van de uitbreiding van het kinderdagverblijf. In de koopovereenkomst staat dat het notarieel transport van het Perceel zal plaatsvinden zodra de Gemeente haar geschil “
met de eigenaar van het buurperceel (kadastraal bekend [letter] [nummeraanduiding 3] ) heeft afgerond, doch uiterlijk op 1 september 2023. (…). Indien het juridische geschil niet voor 1 september 2023 is afgerond, wordt de onderhavige koopovereenkomst ten aanzien van Perceel [..](voorzieningenrechter: het Perceel)
ontbonden.” (artikel 2.14.).

2.3.

De verkochte Percelen, met uitzondering van het Perceel, zijn op 29 januari 2021 aan [onderneming] geleverd. Hierop is inmiddels de uitbreiding van het kinderdagverblijf gerealiseerd. Het Perceel is nog niet aan [onderneming] geleverd vanwege een geschil over de erfgrens van het Perceel. Over dat geschil is een procedure aanhangig tussen de Gemeente en de heer [eiser sub 1] (eiser sub 1) en [stichting 2] .

2.4.

[eiser sub 1] c.s. wenst het Perceel te verwerven (in plaats van [onderneming] ).
Volgens [eiser sub 1] c.s. is hij door de Gemeente niet in de gelegenheid gesteld om onder dezelfde voorwaarden als [onderneming] het Perceel te verwerven. Bovendien is hem niet voldoende ruimte geboden om mee te dingen bij de verwerving van het Perceel. Daarmee handelt de Gemeente in strijd met artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW), het gelijkheidsbeginsel en de in het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) geformuleerde criteria. [eiser sub 1] c.s. vordert samengevat - een verbod om uitvoering te geven aan de met [onderneming] gesloten koopovereenkomst voor wat betreft het Perceel en hem in de gelegenheid te stellen mee te dingen bij de verkoop van het Perceel.

2.5.

De Gemeente voert verweer. Volgens de Gemeente heeft [eiser sub 1] c.s. zijn rechten verwerkt om te klagen over het feit dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om onder dezelfde voorwaarden als [onderneming] het Perceel te verwerven. Ten tweede is [eiser sub 1] c.s. wel degelijk in de gelegenheid gesteld om op gelijke wijze als [onderneming] het Perceel te verwerven. Ten derde komt [eiser sub 1] c.s. geen beroep toe op het Didam-arrest, omdat hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Gemeente door een hekwerk en opstallen op het Perceel te plaatsen en deze niet te verwijderen. Als gevolg van dit onrechtmatige handelen is de Gemeente genoodzaakt geweest om het Perceel af te splitsen van de percelen [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 4] . Door de afsplitsing van het Perceel kon de Gemeente de percelen [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 4] aan [onderneming] zonder belemmeringen leveren. Het is volgens de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [eiser sub 1] c.s. zou worden beloond voor dit onrechtmatige handelen.

2.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.Wat oordeelt de voorzieningenrechter?

3.1.

De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. afwijzen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
Spoedeisend belang3.2. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. [eiser sub 1] c.s. stelt hiertoe dat de Gemeente te kennen heeft gegeven uitvoering te geven aan de koopovereenkomst door over te gaan tot levering van het Perceel, zoals is gepubliceerd op de website van de Gemeente. In die publicatie worden partijen die het met dit voornemen niet eens zijn erop gewezen dat zij een kort geding aanhangig moeten maken. De Gemeente heeft het door [eiser sub 1] c.s. gestelde spoedeisend belang niet weersproken.

Rechtsverwerking?3.3. In dit kort geding staat de vraag centraal of de Gemeente rechtsgeldig mocht overgaan tot verkoop en (de voorgenomen) levering van het Perceel. Het meest verstrekkende verweer van de Gemeente is dat [eiser sub 1] c.s. zijn rechten heeft verwerkt om erover te klagen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om onder dezelfde voorwaarden als [onderneming] het Perceel te verwerven. Dit verweer wordt verworpen. Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn als [eiser sub 1] c.s. zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn vordering(en). Niet gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van zijn recht om zich met betrekking tot de onderhavige kwestie tot de rechter te wenden. Enkel tijdsverloop dan wel enkel stilzitten is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen.

Onrechtmatig handelen?

3.4.

Vooropgesteld is dat een overheidslichaam dat zich van privaatrechtelijke middelen bedient, niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur mag handelen. Dit volgt uit artikel 3:14 BW. De gebondenheid van de Gemeente aan het gelijkheidsbeginsel is ook niet in geschil. In geschil is of, en zo ja in hoeverre, de handelswijze van de Gemeente mede kan worden getoetst aan de eisen die volgen uit het Didam-arrest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het, nog afgezien van de vraag of de in het Didam-arrest geformuleerde criteria daadwerkelijk van toepassing zijn nu de onderhandelingen en de verkoop van de Percelen aan [onderneming] plaatsvonden vóórdat het Didam-arrest door de Hoge Raad is gewezen, voorshands niet aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. zal toewijzen. Dit wordt hierna toegelicht.

3.5.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan haar toebehorende onroerende zaak de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

3.6.

De Hoge Raad heeft vervolgens geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

3.7.

Niet in geschil is dat het Perceel onderdeel uitmaakte van de percelen kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 4] . Het Perceel bestond dus voorheen niet als zelfstandig perceel. Op 3 december 2020 is het Perceel afgesplitst van de Percelen. Ook niet in geschil is dat het Perceel grenst aan het perceel van [eiser sub 1] c.s. enerzijds en aan de percelen van [onderneming] anderzijds, zodat alleen [eiser sub 1] c.s. en [onderneming] als gegadigden voor de koop van het Perceel te beschouwen zijn.

3.8.

In de jaren 2012 en 2017 is door [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente onderhandeld over de aan-/verkoop van de Percelen. Zo is er een bespreking gevoerd in maart 2017, waarna [eiser sub 1] c.s. bij e-mail van 21 maart 2017 aan de Gemeente meedeelde dat hij bereid is om een bedrag van € 90.000,- te betalen voor de Percelen. In reactie hierop liet de Gemeente weten dat het verschil tussen de vraagprijs en wat [eiser sub 1] c.s. bereid is om te betalen te groot is, zodat niet wordt ingestemd met het voorstel van [eiser sub 1] c.s. Uiteindelijk zijn de onderhandelingen tussen partijen stukgelopen. Daarna is de Gemeente door [onderneming] benaderd om de Percelen te kopen voor de uitbreiding van het kinderdagverblijf dat op het aangrenzende perceel staat. De Gemeente informeerde [eiser sub 1] c.s. dat de Percelen aan een andere kandidaat-koper is aangeboden (e-mail van 11 september 2018). In reactie liet [eiser sub 1] c.s. aan de Gemeente weten: “
Als de koop niet doorgaat ben ik bereid om het perceel te kopen” (e-mail van 12 september 2018). Ruim een jaar later deelde de Gemeente aan [eiser sub 1] c.s. mee dat zij een reserveringsovereenkomst heeft gesloten met [kinderdagverblijf] ( [onderneming] ) met betrekking tot de Percelen voor de uitbreiding van het bestaande kinderdagverblijf (e-mail van 11 december 2019). Hierop is door [eiser sub 1] c.s. niet meer gereageerd. Weer bijna een jaar later informeerde de Gemeente [eiser sub 1] c.s. over het feit dat zij binnenkort overgaat tot verkoop en levering van de Percelen (e-mail 3 november 2020).

3.9.

[eiser sub 1] c.s. betoogt dat hij niet dezelfde kansen kreeg als [onderneming] bij de aankoop van de Percelen. In de onderhandelingen met [eiser sub 1] c.s. stelde de Gemeente volgens [eiser sub 1] c.s. namelijk de eis dat de toen aanwezige parkeerplaatsen op de Percelen niet verplaatst mochten worden. Bovendien bleek dat op de Percelen een erfdienstbaarheid moest rusten, die zag op de toegangsweg naar de parkeerplaatsen van zowel de Gemeente als het kinderdagverblijf ( [onderneming] ). Het kinderdagverblijf kon namelijk alleen via die toegangsweg toegang tot haar parkeerplaatsen krijgen. De voorwaarden dat de parkeerplaatsen niet verplaatst mochten worden en dat er sprake was van een erfdienstbaarheid hebben er voor [eiser sub 1] c.s. toe geleid dat hij niet is overgegaan tot aankoop van de Percelen. Inmiddels is [eiser sub 1] c.s. gebleken dat aan [onderneming] niet de voorwaarde is gesteld dat de gesitueerde parkeerplaatsen moesten worden gehandhaafd. Ook is het Perceel vrij van beperkte rechten aan [onderneming] aangeboden. Onder die omstandigheden meent [eiser sub 1] c.s. dat hij alsnog moet kunnen meedingen voor de verkoop van het Perceel.

3.10.

De voorzieningenrechter gaat aan het betoog van [eiser sub 1] c.s. voorbij. De Gemeente heeft namelijk gemotiveerd weersproken dat de eis is gesteld dat de parkeerplaatsen niet verplaatst mochten worden. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde de Gemeente, na een vraag van de voorzieningenrechter, dat toen er werd onderhandeld met [eiser sub 1] c.s. aan hem is aangegeven dat het noodzakelijk was om een erfdienstbaarheid te vestigen voor de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen voor het kinderdagverblijf. Dat is volgens de Gemeente iets anders dan de eis, zoals [eiser sub 1] c.s. betoogt, dat de parkeerplaatsen niet verplaatst mochten worden. De voorzieningenrechter overweegt dat het, gelet op het gemotiveerde verweer van de Gemeente, op de weg lag van [eiser sub 1] c.s. om bewijsstukken die zien op deze eis van de Gemeente, waarvan hij betoogt die wel te hebben, in dit kort geding (tijdig) in te brengen. Dit is door [eiser sub 1] c.s. niet gedaan. Daarnaast is met de verwerving van (het eigendom van een gedeelte van) de Percelen door [onderneming] de noodzaak van een erfdienstbaarheid (ten behoeve van het kinderdagverblijf/ [onderneming] ) vervallen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Gemeente dan ook bij de verkoop van de Percelen (waar het Perceel toen nog deel van uitmaakte) gelijke kansen geboden aan [onderneming] en [eiser sub 1] c.s. om de Percelen, waaronder het Perceel, te verkrijgen. Het doet niet ter zake dat het Perceel niet separaat is aangeboden aan [eiser sub 1] c.s., omdat het als onderdeel van de Percelen wel aan [eiser sub 1] c.s. is aangeboden. Aan [eiser sub 1] c.s. is dus mededingingsruimte geboden en de onderhandelingen zijn stukgelopen. Daarna is de Gemeente met [onderneming] gaan onderhandelen onder gelijke voorwaarden. [eiser sub 1] c.s. is hierover door de Gemeente geïnformeerd. De Gemeente is volledig transparant geweest over de verkoop van het Perceel aan [onderneming] , zodat naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente niet in strijd met het Didam-arrest heeft gehandeld.

Conclusie en belangenafweging

3.11.

Niet aannemelijk is geworden dat de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, zodat de vorderingen in dit kort geding worden afgewezen. De Gemeente hoeft ter zake de verkoop van het Perceel niet alsnog een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te doorlopen en kan uitvoering geven aan de met [onderneming] gesloten koopovereenkomst.

3.12.

Een belangenafweging maakt niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt. De Gemeente heeft belang bij de nakoming van de koopovereenkomst. De belangen van [eiser sub 1] c.s. zijn minder zwaarwegend. Dat hij door verkoop van het Perceel niet bij de riolering kan komen als die verstopt raakt is, wat daar ook van zij, niet relevant voor de beoordeling van de in dit kort geding voorliggende vraag. Het in deze procedure mee te wegen belang van [eiser sub 1] c.s. bestaat uit het verwerven van het Perceel. In dit concrete geval weegt dit belang niet op tegen de belangen van de Gemeente.

3.13.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Almere worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.692,00

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Almere tot op heden begroot op € 1.692,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.