Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 9877464 MC EXPL 22-2877 A/45353
Vonnis van 30 november 2022
inzake
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1]
2.[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook samen te noemen [eiseres sub 1] c.s.,
eisende partij,
procederende in persoon,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D. Karpuz.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 22 april 2022;
- de conclusie van antwoord met een productie;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij koopovereenkomst van 12 juli 2019 heeft [gedaagde] het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] te [plaats] aan [eiseres sub 1] c.s. verkocht.
2.2.
Het verkochte appartement maakt onderdeel uit van een complex van twee appartementen en geeft het recht op het uitsluitende gebruik van de woning op de tweede en derde verdieping. Het andere appartement betreft de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] en geeft het recht op het uitsluitende gebruik van de woning op de begane grond met tuin en op de eerste verdieping.
2.3.
In de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
‘Artikel 16Zodra de bouwomstandigheden rond het gebouw waarvan het Verkochte deel van uitmaakt dat toelaat, zal voor rekening en risico van Verkoper een schuur worden gebouwd, zoals vastgelegd op de splitsingstekening.(…)’
2.4.
De splitsingstekening, waar bovengenoemd artikel uit de koopovereenkomst naar verwijst, is gehecht aan de akte van splitsing van 11 juni 2018, bij welke akte de appartementsrechten aan de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] zijn ontstaan. Op deze splitsingstekening is geen schuur ingetekend.
2.5.
Bij brief van 7 december 2021 heeft [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] aangemaand om de schuur binnen een termijn van twee maanden te realiseren. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd en heeft geen schuur geplaatst.
3.3. Het geschil
3.1.
[eiseres sub 1] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] c.s. te voldoen € 5.902,67 (bestaande uit € 5.773,40 aan hoofdsom en € 129,27 aan kosten gemaakt in verband met bemoeiingen van de deurwaarder), te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 10 februari 2022 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. In 2019 heeft zij het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] van [gedaagde] gekocht. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] zorgdraagt voor de bouw van een schuur op de begane grond, zodra de bouwomstandigheden rond het verkochte dat toelaat. [gedaagde] is, ondanks sommaties, niet overgegaan tot het (laten) realiseren van deze schuur en verkeert in verzuim. [eiseres sub 1] c.s. heeft zelf een offerte opgevraagd voor de realisatie van de schuur. Het gaat om een dubbele berging/schuur met aparte ingangen voor de huisnummers [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] . [eiseres sub 1] c.s. vordert in deze procedure 50% van de kosten daarvan, te weten € 5.773,40. De andere 50% wordt betaald door de eigenaren van huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] .
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.4.
[gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. [eiseres sub 1] c.s. heeft niet voldaan aan haar stel- en substantiëringsplicht. Zij heeft nagelaten om de splitsingstekening, waar artikel 16 van de koopovereenkomst naar verwijst, te overleggen. Op de splitsingstekening is geen schuur ingetekend. In de koopovereenkomst is slechts bepaald dat er een schuur wordt geleverd, maar de specificaties van de schuur zijn niet nader omschreven. [gedaagde] heeft hieromtrent geen toezeggingen gedaan en ook is niet afgesproken dat een exclusieve dubbele schuur wordt gebouwd van de kwaliteit en met de eigenschappen zoals weergegeven in de door [eiseres sub 1] c.s. overgelegde offerte. [gedaagde] heeft ook geen contractuele verplichtingen jegens de eigenaar van huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] . [gedaagde] is thans enkel nog bereid een schuur aan te bieden waartoe hij op grond van de koopovereenkomst kan worden gehouden. Ter illustratie heeft hij een drietal voorbeelden van schuren overgelegd met een prijs tussen de € 522,00 en € 770,00. [gedaagde] merk ook op dat [eiseres sub 1] c.s. de geoffreerde schuur niet heeft geplaatst en er dus niet kan worden vastgesteld of de gevorderde kosten daadwerkelijk worden gemaakt. In de conclusie van dupliek stelt [gedaagde] ten slotte nog dat de eigenaar van huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] het uitsluitend recht op het gebruik van de begane grond en de tuin heeft. De bouw van een schuur op andermans grond kan geen onderdeel hebben uitgemaakt van de koopovereenkomst tussen partijen, te meer nu op de splitsingstekening geen schuur is aangegeven.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil draait om de vraag of [gedaagde] op grond van artikel 16 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gehouden is om op zijn kosten ten behoeve van [eiseres sub 1] c.s. een schuur te (laten) plaatsen in de tuin van het appartementencomplex gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] te [plaats] . Indien deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, is de vervolgvraag welke kwaliteit en eigenschappen deze schuur dan zou moeten hebben.
4.2.
De kantonrechter volgt [gedaagde] in zijn standpunt dat het (op grond van artikel 21 Rv) op de weg van [eiseres sub 1] c.s. had gelegen om de splitsingstekening reeds bij dagvaarding in het geding te brengen, nu artikel 16 van de koopovereenkomst specifiek naar deze tekening verwijst. De kantonrechter zal daar in dit geval echter geen consequenties aan verbinden. [eiseres sub 1] c.s. heeft de tekening bij repliek alsnog overgelegd, zodat [gedaagde] daarop heeft kunnen reageren. Bovendien speelt de splitsingstekening in de beoordeling van het geschil geen doorslaggevende rol, zoals uit het navolgende zal blijken.
4.3.
Dat [gedaagde] jegens [eiseres sub 1] c.s. gehouden is om een schuur in de tuin van het appartementencomplex aan de [straat] [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] te (laten) plaatsen, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast komen te staan. Dit is zonder omwegen bepaald in artikel 16 van de koopovereenkomst en [gedaagde] heeft dit in de conclusie van antwoord ook erkend. In de eerste alinea schrijft hij dat partijen hebben afgesproken dat op enig moment voor zijn rekening een schuur zou worden gefaciliteerd, en in de zesde alinea schrijft hij dat hij thans enkel nog bereid is om een (eenvoudige) schuur aan te bieden waartoe hij op grond van de koopovereenkomst kan worden gehouden. Dat in de splitsingstekening geen schuur is ingetekend, doet aan het bestaan van deze afspraak niet af. Overigens dateert de splitsingsakte (en de daarbij behorende splitsingstekening) van 11 juni 2018. Destijds was niet [gedaagde] , maar de gemeente [gemeente] eigenaar van de grond waarop het appartementencomplex is gebouwd, zodat het niet vreemd is dat de nadien in de koopovereenkomst van 12 juli 2019 tussen [gedaagde] en [eiseres sub 1] c.s. ter zake de schuur vastgelegde afspraak niet in de splitsingstekening is verwerkt.
4.4.
In de conclusie van dupliek stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat het appartementsrecht van [eiseres sub 1] c.s. slechts recht geeft op het gebruik van de tweede en derde verdieping van het complex, en dus niet op het gebruik van de tuin op de begane grond dat aan de eigenaar van huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] toebehoort, en dat de realisatie van een schuur op de grond van een derde partij geen onderdeel kan hebben uitgemaakt van de koopovereenkomst. Dit standpunt is strijdig met het eerder door [gedaagde] in de conclusie van antwoord ingenomen standpunt, waarin hij erkent dat is afgesproken dat voor zijn rekening een schuur zou worden gerealiseerd, hetgeen enkel in de tuin van het appartement met nummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] kan plaatsvinden. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling voorbij.
4.5.
De vervolgvraag is welke kwaliteit en eigenschappen partijen ten aanzien van de schuur zijn overeengekomen. De tekst van artikel 16 van de koopovereenkomst geeft daarover geen uitsluitsel. Daarin wordt slechts gesproken over ‘een schuur’. Niet gesteld of gebleken is dat er een gemeenschappelijke subjectieve partijbedoeling bestaat ten aanzien van de specificaties van de te realiseren schuur. Dit begrip moet daarom worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen (of de bewoordingen) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet onder het begrip ‘schuur’ worden verstaan een eenvoudig gebouw dat dient als opslagruimte. [eiseres sub 1] c.s. mag redelijkerwijs verwachten dat een schuur over voldoende oppervlakte en inhoud beschikt om daarin spullen van een klein huishouden in op te kunnen slaan, alsook een voldoende mate van soliditeit en duurzaamheid bezit. De (helft van de) dubbele schuur in de door [eiseres sub 1] c.s. als productie 4 bij dagvaarding overgelegde offerte voldoet aan deze eigenschappen. Het gebouw heeft voldoende oppervlakte (naar de kantonrechter begrijpt circa 3,25 m bij 2,50 m per helft), is voldoende solide en duurzaam (douglas hout, palen en balken van een voldoende dikte, EPDM-dakbedekking en betontegels) en is toch eenvoudig (niet-geïsoleerd, zonder heiwerk, zonder op riolering aangesloten hemelwaterafvoer (slechts een overstort op het achterpad) en zonder een gestorte cementvloer). Van een exclusieve schuur, zoals [gedaagde] stelt, is geen sprake. Wel is de kantonrechter van oordeel dat de elektravoorzieningen (grondkabel, lichtpunt, wandcontactdoos en de in dat verband te verrichten arbeid) redelijkerwijs niet bij een eenvoudige schuur horen. De door [gedaagde] als productie 1 bij antwoord overgelegde voorbeelden voldoen niet, althans in mindere mate, aan voornoemde eigenschappen. Zo hebben deze schuren (bouwpakketten) een klein oppervlakte (2,32 m bij 1,10 m, 2,00 m bij 1,30 m en 2,43 bij 1,76) en zijn ze minder solide en duurzaam (eenvoudige, lichte constructie zonder dikke palen en balken).
4.7.
De conclusie is dat [eiseres sub 1] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs mocht verwachten dat de te realiseren schuur de eigenschappen zou bezitten zoals opgenomen in de door haar overgelegde offerte, met uitzondering van de elektravoorzieningen. [gedaagde] heeft in het geheel geen schuur geplaatst. Dit betekent dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en in beginsel verplicht is de schade te vergoeden die [eiseres sub 1] c.s. daardoor lijdt, mits [gedaagde] in verzuim is geraakt nu nakoming niet reeds blijvend onmogelijk was.
4.8.
[eiseres sub 1] c.s. heeft [gedaagde] bij brief van 7 december 2021 gesommeerd om de schuur binnen een termijn van twee maanden te plaatsen. Deze brief moeten worden aangemerkt als een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW. [gedaagde] heeft niet betwist deze brief te hebben ontvangen, heeft daar niet op gereageerd en heeft de schuur niet geplaatst. Dit betekent dat hij in verzuim is geraakt.
4.9.
De kantonrechter begrijpt dat [eiseres sub 1] c.s. geen aanspraak meer maakt op nakoming van de oorspronkelijke verbintenis tot plaatsing van een schuur en dat zij in plaats daarvan vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW vordert. De uitgebrachte dagvaarding begrijpt de kantonrechter als omzettingsverklaring in de zin van dit artikel.
4.10.
[eiseres sub 1] c.s. vordert vervangende schadevergoeding voor een bedrag van € 5.773,40. Dit betreft 50% van de door haar overgelegde offerte van de dubbele schuur. De kantonrechter zal de kosten van de elektravoorzieningen hierop in mindering brengen (grondkabel vanaf de achtergevel woning, aanbrengen één lichtpunt, één wandcontactdoos en een tussenmeter) en begroot deze kosten op € 500,00. [gedaagde] heeft niet betwist dat de geoffreerde prijs te hoog is voor de in de offerte weergegeven werkzaamheden. De kantonrechter komt dit bedrag ook niet te hoog voor, zodat de door [eiseres sub 1] c.s. geleden schade op € 5.273,40 wordt begroot.
4.11.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij geen contractuele verplichting heeft jegens de eigenaar van huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] . De relevantie van dit verweer ontgaat de kantonrechter. [gedaagde] zal immers slechts veroordeeld worden om 50% van de kosten van de dubbele schuur aan [eiseres sub 1] c.s. te betalen. [gedaagde] heeft ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de kosten van een enkele schuur lager liggen dan de helft van de kosten van een dubbele schuur. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij.
4.12.
Voorts heeft [gedaagde] opgemerkt dat [eiseres sub 1] c.s. de schuur niet heeft geplaatst en dus niet kan worden vastgesteld of de gevorderde kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Dit verweer kan [gedaagde] niet baten. [eiseres sub 1] c.s. heeft de oorspronkelijke verbintenis tot plaatsing van de schuur omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Daarmee rust op [gedaagde] de verplichting om de door [eiseres sub 1] c.s. geleden schade te vergoeden, te weten de kosten die [eiseres sub 1] c.s. moet maken om de schuur zelf te (laten) plaatsen. Dat [eiseres sub 1] c.s. de schuur (nog) niet heeft laten plaatsen, doet daar niet aan af.
4.13.
De conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om een bedrag van € 5.273,40 aan hoofdsom aan [eiseres sub 1] c.s. te betalen.
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom is door [gedaagde] niet betwist en wordt als op de wet gegrond toegewezen.
4.15.
[eiseres sub 1] c.s. vordert voorts een bedrag van € 129,27 ter zake kosten gemaakt in verband met de bemoeiingen van de deurwaarder. In de dagvaarding verwijst zij met betrekking tot deze kosten naar productie 7. Deze productie is echter niet bij de dagvaarding gevoegd, althans de kantonrechter heeft deze niet ontvangen. Nu niet duidelijk is waar deze kosten betrekking op hebben, wordt deze vordering afgewezen.
4.16.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Salaris gemachtigde wordt niet toegekend, omdat [eiseres sub 1] c.s. zonder gemachtigde heeft geprocedeerd. De kosten aan de zijde van [eiseres sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 129,73
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde €
0,00
0,00
Totaal € 373,73
4.17.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.273,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 februari 2022 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,73, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.