Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/332
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.193.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning met twee garages. De woning heeft inhoud van 660 m³ en ligt op een kavel van 915 m²
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 990.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 20 augustus 2020 voor € 1.430.000;
[adres 3] , verkocht op 2 april 2020 voor € 1.660.000;
[adres 4] , verkocht op 4 november 2019 voor € 1.017.500.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer grootte en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgrond over het inzichtelijkheid van de objectonderdelen niet meer bespreken, omdat eiser deze grond op de zitting heeft ingetrokken.
8. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 3] geen geschikte referentiewoning is. Het hanteren van het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 3] is in strijd met de Waarderingsinstructie en de daarin opgenomen regel dat de verkoopwaarde van een referentiewoning niet meer dan 35% mag afwijken van de WOZ-waarde die voor een woning is bepaald.
9. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie een instructie is voor verweerder en geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden bij haar oordeel of verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is ook niet gebleken dat verweerder in strijd heeft gehandeld met de instructie. Verweerder heeft toegelicht dat de toets voor deze afwijking moet plaatsvinden aan de hand van de geïndexeerde verkoopcijfers van referentiewoningen. Gelet daarop wijkt het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 3] minder dan 35%, namelijk met 34% af. Ook komt een grotere afwijkingen in percentages sneller voor bij woningen in de prijscategorie rondom de € 1 miljoen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De rechtbank ziet in de afwijking van het verkoopcijfer geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder deze referentiewoning niet kon hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser vindt ook dat de woning aan de [adres 2] geen geschikte referentiewoning is. Deze woning heeft een totaal andere bouwstijl, een rieten dak, een aanzienlijk groter perceel en een betere ligging omdat hij is omringd door groen. Volgens eiser had de woning aan de [adres 5] een betere vergelijking geweest.
11. Verweerder heeft toegelicht dat referentiewoningen voornamelijk op hun overeenkomstigheid qua ligging, type en bouwjaar worden geselecteerd. Volgens hem zijn de woning van eiser en de woning aan de [adres 2] op deze punten juist goed vergelijkbaar. Beide woningen hebben een aanbouw aan de voorkant, wat vaak voorkomt in deze bouwperiode en ook liggen ze in een bomenrijke wijk in [woonplaats] op een steenworp afstand van elkaar. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder en vindt de referentiewoning in voldoende mate vergelijkbaar met eisers woning. Met het verschil in perceeloppervlakte heeft verweerder bovendien rekening gehouden door de grondprijzen te staffelen. Dat de woning aan de [adres 5] een betere vergelijking zou zijn, heeft eiser niet verder toegelicht of onderbouwd met gegevens. Bovendien heeft verweerder op de zitting toegelicht dat deze woning minder goed vergelijkbaar is omdat hij afwijkt qua bouwjaar (1956), qua type (bungalow) en is gelegen aan een drukke ontsluitingsweg. Op basis van de toelichting van verweerder ziet de rechtbank niet in waarom sprake zou zijn van een betere vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert verder aan dat verweerder de grondwaardes te snel afwaardeert. Hij wijst in dit verband op het verschil tussen de waarde van de kavel van de woning (915 m², € 633.000,-) en die van de referentiewoning aan de [adres 4] (1467 m², € 696.700,-). Dit verschil wordt volgens eiser groter bij de grotere percelen van de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 2] . Verweerder erkent dat sprake is van een grote afnemende meeropbrengst. Boven de 1500 m² is de prijs nog maar € 20 p/m² en vanaf 2500 m² nog slechts € 10 p/m². Volgens hem zou anders aan de grond een waarde worden toegekend die niet meer in verhouding staat tot de woning zelf. Hij wijst erop dat de grond is gewaardeerd conform de grondstaffel die geldt voor het waardegebied ‘W500’. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De afwaardering van de grondwaarde komt niet onredelijk voor. Eisers stelling biedt onvoldoende aanknopingspunten voor een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt dat de referentiewoning aan de [adres 4] een lagere WOZ-waarde onderbouwt. De rechtbank ziet met eiser dat de woning aan de [adres 4] een lagere gecorrigeerde verkoopprijs heeft van € 1.023.434,- en een relatief lage waarde per kubieke meterprijs van € 421,- in vergelijking met de kubieke meterprijs van eisers woning van € 788,-. Dit maakt nog niet dat dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Verweerder vergelijkt de woning van eiser immers met nog twee andere woningen. Gelet op het geheel aan voorliggende verkoopcijfers kan niet worden gezegd dat zij een lagere WOZ-waarde onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.